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近日，关注沈阳房产的朋友们可能会刷到下面的海报：售楼处电话：400-8787-098转分机号5678【官方认证】

沈阳中德开集团去年获取的铁西区三宗地块：【东药南厂区】、【虎驰轮毂地块】、【高尔夫西地块】，将由沈阳华润代建公司（沈阳润地城市运营管理服务由先公司）正式进行项目代建。

其中，铁西二环主城区的【东药南厂区】是由华润进行“代管、代建、代销”；

而铁西三环外的经开区【虎驰轮毂地块】、【高尔夫西地块】由华润“代管、代建、代运营”

当然，作为铁西主城区最后的大面积土地，东药南厂区自地块挂牌以来，一直受到铁西区购房者的期待，谢老板本篇文章也以东药南厂区为主角，讲一讲这个项目到底什么情况。

自去年底，东药南厂区01/02/03/04地块，正式由沈阳德开尚领置业服务有限公司——“中德开”铁西城投公司之一，以楼面价4500元/平的价格获取，4宗地块成交总价9.99亿元。

城投拿地用于政府化债，并于今年正式与华润合作进行项目开发。

东药南厂区原址为东药厂，地块中间位置受制于土地环评问题，住宅开发难度较大，故规划为绿地，预计后续会建设社区公园。

这类项目在铁西主城还是有先例的，像北侧华润曾经开发的【华润·万象府】、与项目附近的【保利·云禧】都曾有土地环评问题出现，通过土壤更换等手段，进行开发。

说归项目本身，整体来看西侧为2环快速路重工街与住宅区，南侧为北三西路，北侧为北二西路与铁西区政府。地块地处发展成熟片区，周边多个住宅小区环绕，像华润万象府、万科朗润园、鑫丰御景庭等。

项目未来出行主要依赖于自驾，周边的二环快速路、北二西路等，日常出行还是较为便利的，但是地铁方面是相对较远的，最近的1号线重工街站也需要1.6公里（步行距离）；

商业方面1.8公里可至铁西龙之梦大都汇，3.1公里可至星摩尔购物广场与宜家家居，再加上项目周边底商，足以满足日常生活所需；

学区配置方面据传会有铁西的总校签约，但最终需以教育局的红头文件为准。

图片来源：沈阳自然资源局公示

东药南厂区项目本身为4宗地块均为商业用地+二类居住用地，均有部分商业配比，也就是说未来4个组团均呈现为住宅楼+社区底商。

项目虽分4个组团，每个小地块都比较规整，合计占地约11万方，容积率2.0，预计建面约22万方，且由于临近于洪机场，地块有56米高度限制，结合现有住宅规范，将建设18F小高层+洋房的组合园区。

项目有可能分2-4期开发，预计首先建设东侧01和02组团地块，谢老板通过特殊途径，要到了项目的建设规划设计图（下图）。

东药南厂区01、02地块规划

从规划设计图能看到：01、02地块园区西侧排布1列洋房，东侧为“兵营式”穿插排布的小高层。

南侧01地块，17栋小高，3栋洋房；

北侧02地块，11栋小高，2栋洋房；

详细尺寸需等沈阳自然资源局官网公示。

最后，说说项目的几个问题：

1、项目案名，依照华润集团对代建项目的要求，大概率会铁西经开板块【润悦湾】、和平湾板块【润启·和平里】这种格式，以带有单“润”命名，并不会出现“华润”字样，项目也不会有太高的品牌溢价；

项目的施工、设计、运营、物业等方面都是华润负责，至于这类项目到底“算不算”华润，始终是见仁见智的话题；

2、项目定位，从目前的规划图看，1&2组团多数均为小高层产品，配以少量洋房。产品以三室起步，整体偏向还是刚改/改善的定位，面积段也不会做特别大，按照住宅新规，会是100%得房率的户型设计；主要客户画像为项目周边铁西地缘性改善；

3、产品定价，每一个新项目的价格成立，势必要“绞杀”周边二手房，尤其是新楼盘，精装产品，至少2年的交房周期，势必要有合理的定价，才能冲出一定销量。

效果图|华润置地·万象府鸟瞰图

以一街之隔的华润·万象府为例，万象府为18F小高层+6F洋房园区，目前贝壳平台的近一年二手成交价——三室小高单价在1.3-1.5万/平左右，洋房在1.6万-1.8万/平上下。

华润·万象府二手成交情况|图片来源：贝壳找房

4、项目最快会在今年三季度末上市，项目营销团队将会在下周一（2025.5.19）进场。

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