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武汉招商城建未来中心
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PART
卷「得房率」
01
有一位广州南沙的销售经理，他负责的楼盘两次开盘共 200 多套房源，均在一周内售罄。而楼盘最诱人的标签，是120%-140% 的得房率—— 这意味着一套建面 100㎡的房子，实际使用面积能达到 120-140㎡。“相当于花 100㎡的钱，住 120㎡的房。” 他算过一笔账：若按传统 20% 公摊计算，这套房的单价相当于打了八折。
有一位在金融机构工作的小刘对此感触更深。他 1998 年买的广州天河 120㎡住宅，实际得房率仅 75%；2019 年佛山 160㎡平层，得房率 81%，“到手也就 130㎡”。
而如今政策催生的 “灰空间” 红利，正颠覆着他的认知：
比如滨江郦城，作为垂直森林建筑的标杆项目，直接甩出王炸：得房率高达约 200%！ 这种 “买 100㎡用 200㎡” 的颠覆式体验，正是第四代住宅跳出传统框架、以创新设计重构居住价值的极致体现。
滨江郦城以“空中庭院”建筑理念为核心注入“垂直森林”产品新的内容与活力，以全新的第四代住宅模式重构垂直维度的都会新想象——院子里的生活。
空中花园采用结构板下沉覆土的做法，简化板底的外观复杂性，通过严谨的防水等细部节点处理，将美观可靠的半室外空间留给每一位到访者。
▲实景图
远远望去，住宅中垂直花园奇数层和偶数层错开；前后阳台的交相呼应，构成前庭后院。当森林”化融入住房，最大化的实现了空间与家庭的互动。
▲实景图
在滨江郦城，高层建筑与超大庭院相结合让院子情怀落地；阔景花园与户外自然生态相交融让生活充满生机；空中院墅与人居理念相映照让 “ 一家一院 ” 的理想成为现实。
该楼盘主力户型集中在 81㎡、96㎡左右，其中建面约 81㎡的三房产品亮点突出 —— 北侧与左侧配备超大空中庭院，进深达 4.1-4.9 米，开间超过 10 米，户外拓展空间面积几乎与室内使用面积相当，实现 “室内外空间近乎 1:1” 的居住体验。
远远望去，住宅中垂直花园奇数层和偶数层错开；前后阳台的交相呼应，构成前庭后院。当森林”化融入住房，最大化的实现了空间与家庭的互动。
▲实景图
比如武汉招商蛇口与武汉城建联合打造的未来中心・揽境项目，首推 120㎡、140㎡户型，综合建筑得房率高达 127%-132%。
▲招商·武汉城建未来中心C2组团效果图。
此次揽境（C2 地块）中间户建面约 120㎡三房两厅两卫户型，采用奇偶楼层差异化布局，综合建筑得房率约 127%。户型三开间朝南，配备空中花园，约 4.5 米开间客厅连通约 7.7 米尺度大阳台，采光与空间感兼具。南向次卧带有拓展赠送空间，北向区域基本以飘窗形式实现面积赠送，主卧为南向套房设计，开间约 3.5 米并配置南向飘窗，进一步提升居住舒适度。（具体以项目最终数据为准）
▲建面约120㎡户型图
据了解，揽境（C2 地块）边户 140㎡四房三厅两卫户型，综合建筑得房率约 130%-132%。户型整体南向开间达 13.4 米，其中客厅开间约 6 米，主卧为套房设计，开间约 4.1 米，面积达 27.88㎡。值得关注的是，该户型配备进深约 2.45 米的空中花园，面积区间在 16-20㎡，进一步拓展了室内外融合空间。（具体以项目最终数据为准）
▲招商·武汉城建未来中心C2组团样板间实景图
▲招商·武汉城建未来中心C2组团效果图
比如广州招商林屿境，由国际知名设计院 HZS 汇张思匠心打造，主力涵盖建面约 82㎡、110㎡、125㎡的三四房户型，深度研发出 16 种生活场景模式。
82㎡三房
：实用面积可达 105-110㎡，实用率约 128% 起；
110㎡四房
：实用面积达 153-158㎡，实用率 139% 起；
125㎡四房
：实用面积达 176-177㎡，实用率 140.8% 起。
值得一提的是，无论选择 125㎡大户型还是 82㎡精致户型，均享有同等开阔视野，且全系拥有突破性实用率表现。
▲左右滑动查看更多户型
比如金科 1 号，在户型设计上大胆突破，通过 4.5 米进深露台构建出立体化 “院景” 体系，搭配 6.5 米双层通高大露台与约 4.5 米进深的阔尺阳台，以极具张力的空间数据展现独特优势。
叠加超大赠送空间后，其得房率直接飙升至 150%，彻底打破传统户型的空间局限，称其为县域住宅的标杆之作可谓实至名归。
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卷「大露台布局」
02
第四代住宅，远不止于增加一个露台那么简单，它代表着一种整体性的居住理念升级和空间设计革命。
何为四代宅空间逻辑“最优做法”？
空间布局有哪些多样化迭代趋势？
143 - 200㎡第四代住宅「露台」来袭：创新设计大揭秘，得房率 “卷” 出新高至 120%+
南北露台
既奇偶层户型的露台分别位于户型南北两侧，传统户型的南北阳台，由南北露台代替。例如以下重庆龙湖北岛N11的179㎡的户型，奇数层的露台位于客厅南侧，并连接次卧套房，而偶数层的露台位于餐厅和厨房北侧。
这种南北露台的设计优势就是能够实现奇偶层户型露台面积平权化，都在30㎡以上。但是从露台布局的合理性和实用性来说，南向露台对于客厅的居住体验提升是更优的，北向的露台实用性要弱于南向露台。如果遇到对朝向非常敏感的客户，北向露台对其吸引力会减弱。龙湖在南北露台均设计了泡池的空间，让露台的豪宅体验性更加丰富。
图片来源：龙湖北岛N11外立面效果图
图片来源：龙湖北岛N11样板间实景图
阳台+南北露台
小编认为阳台+南北露台的形式，是对南北露台设计的升级，阳台作为可封闭空间可以让户内使用空间增加，户型的优势又提升了。例如重庆保利拾光年的124㎡户型。
户型内部采用了动静分区的布局，6.5米的横厅尺度非常舒适。奇偶层户型露台分别位于户型南北侧，而且连接露台的位置是以阳台形式半赠送的空间，就是因为阳台空间的加持，才让客厅拥有第三厅的功能。
图片来源：重庆保利拾光年外立面、露台效果图
南向露台+侧面露台
为了让奇偶层户型的露台朝向和视野面更加合理，奇偶层户型分别拥有南向和侧面的露台。例如重庆国瑞学府壹号143㎡户型。
南向露台采用了L型的设计，拥有环绕式的采光面，露台面积超过了40㎡，可以想象在这个露台BBQ露营是多么惬意。侧面的露台也是采用同样的设计思路，最重要的是上层户型客厅侧面是实体墙，露台的私密性更强了。
图片来源：重庆国瑞学府壹号效果图
全南向露台
顾名思义奇偶层户型露台全部都朝南，好处就是让所有户型都拥有南向的采光视野面，真正做到了奇偶层采光视野面的平权化。例如长沙城投揽江院子145㎡户型，奇偶层户型的露台均位于客厅南侧，与景观阳台相连。
图片来源：长沙城投揽江院子
阳台拼接露台
阳台与露台拼接的设计，可以理解为将阳台的尺度放大，将露台与阳台完全融合，而露台是全赠送空间。但是露台是需要挑高6米，后续这个空间如何和阳台一起使用，是小编没有想明白的问题。
例如武汉城建金地和悦118㎡的户型，客厅外是6.1米的大阳台，进深1.8米。阳台旁边连接了同进深的露台，而且做了L型的延伸，让主卧实现了双面的景观庭院体验。但是进深仅1.8的露台相比较前面的超大露台空间来说，实用性和体验性都弱一些。
图片来源：武汉城建金地和悦效果图
阳台与露台拼接的设计形式多种多样，非常普遍，在西安就有很多这种露台的设计。例如西安越秀铁建·西派天悦143㎡的户型，奇偶层的露台一个位于主卧与次卧外，一个位于老人次卧外，露台与阳台连接。这种方式既不牺牲户内面积，又增加了户外的大露台，两全其美。其实这种露台和前面武汉城建金地和悦的露台方式，在严格意义上并不是真正的第四代住宅，我们姑且叫做类四代住宅。
售楼处电话：400-8787-098转接5555。
图片来源：西安越秀铁建·西派天悦效果图
还有像长沙保利和光尘樾108㎡户型，露台作为阳台的局部延伸空间，面积也比较小，但是和阳台连接后，也可以打造一个实用性很强的情景空间。
图片来源：长沙保利和光尘樾效果图
南北双露台
这里的南北双露台指的是不论奇偶层户型，每一户都拥有南北两个露台，有点像传统住宅南北双阳台的升级版。例如连江江山云起122㎡户型，虽然是传统竖厅户型，但是外面带了大面宽的阳台，阳台之外还连接了一个超10㎡的大露台，户型北侧餐厅外也带了一个小阳台，阳台之外也连接了一个大露台。
这个户型真是有点像退台洋房带超大露台的设计，真正实现了前庭后院的感觉。
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图片来源：福州江山云起效果图
复式户型+露台
由于大平层的流行，复式产品逐渐淡出人们的视野，在第四代产品里也比较少见。例如下面长沙福田藏郡院子182㎡的复式户型，客厅挑高，4.9米宽厅外带了一个5.4米×8米尺度的超大露台。复式二层也是属于本户型的空间，所以避免了上层户型可以窥探下层露台的情况。
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图片来源：长沙福天·藏郡院子效果图
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卷「采光与隐私保护」
03
第四代住宅虽然优势显著，但也存在一些亟待解决的问题：
比如，被庭院剥夺的光明“采光困境”、错层设计下的“隐私与噪音”问题，这些问题必须要从技术上解决要，不能为了大庭院而牺牲住户最基本的采光、隐私等居住品质，采光与隐私并非庭院的代价，而是检验设计深度的标尺。
因此，四代宅的设计需要无处不在的“心思”：
比如华发横琴荟，143㎡户型以 “空间魔法” 实现 180㎡+ 居住质感：四房两厅双卫布局采用五开间全明设计，约 17.6 米超阔面宽搭配 13 处采光点位，打造 “类板楼” 通透格局，让每个功能区都能沐浴充沛光线，以精巧面积规划实现超越面积段的奢适居住体验。
该户型以极高空间利用率打造越级尺度感：客厅面宽达约 7 米，LDK 方厅使用面积约 52㎡，这一尺度堪比 160-180㎡大户型，通过精准的面积规划与空间整合，让 143㎡户型实现了远超自身面积段的开阔居住体验。
横琴荟约143㎡户型示意图
比如成都邦泰・悦九章约 143㎡户型以套四双套房三卫的规制重塑改善型人居标准，更以约 3.3 米层高刷新空间想象，而 3.3 米的垂直尺度则让室内采光面与空气流通性显著提升，让每一寸空间都浸润在敞朗的居住氛围中。
项目的143㎡户型，卧室270度环幕视野、采光，再结合三面落地玻璃幕墙，让约31㎡U型浮空全景主卧，犹如置身于一座“光之屋”，通透性拉满。双排步入式衣帽间，进一步提升居住舒适性。
项目意境图
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卷「后期维护及服务」
04
智能系统：让家学会 “呼吸”
在第四代住宅里，你的庭院早已不是 “需要费心打理” 的存在，而是一套会自我调节的生态系统。
智能灌溉系统如同植物的私人管家，能根据季节更替、实时天气甚至每株植物的生长周期，精准调配灌溉频率与水量。春天樱花树需水量大？系统自动增加供给；盛夏多肉植物怕涝？立刻切换 “耐旱模式”，再也不用为 “浇多浇少” 发愁。
蚊虫防控也告别了传统的化学喷雾。生态灭蚊系统通过模拟人体气息、调节光源波长，精准吸引并物理灭杀蚊虫，既环保又高效。夏天在庭院喝茶聊天，再也不会被嗡嗡声打扰。
夜幕降临，庭院灯光会自动切换氛围：晚餐时是温暖柔和的暖光，朋友小聚时切换成灵动的星光模式，深夜则自动调暗节能。更贴心的是负离子系统 —— 通过安装在绿植丛中的释放装置，持续向空气中释放负离子，吸附尘埃、改善空气质量，让你在家就能享受 “森林级” 呼吸感。
科技巡检：给植物做 “CT 体检”
传统住宅里，花草枯萎往往要等到肉眼可见才被发现；而在这里，问题会被 “扼杀在摇篮里”。
每周，无人机都会定时升空，对社区所有绿植进行 360° 扫描。配合 AI 诊断系统，能精准识别叶片发黄、卷曲等细微异常。更厉害的是高精度监测设备，通过测量叶绿素含量、土壤湿度等数据，提前预判植物健康状况。一旦发现问题，系统会自动生成解决方案，准确率高达 97%。
比如那株你特别喜欢的桂花树，可能只是刚出现一丝叶脉发黄，后台就已经收到预警：“疑似缺铁性黄化病，建议补充螯合铁肥”。专业团队会第一时间上门处理，让植物始终保持最佳状态。
专业服务：把 “园丁” 请进社区
再智能的系统，也离不开人的温度。第四代住宅标配的专业绿化团队，是品质生活的另一重保障。
他们不只是定期修剪枝叶，更会根据季节更换花草 —— 春天种郁金香，夏天换绣球，秋天摆上菊花，冬天用羽衣甘蓝点缀，让你的庭院四季有景。遇到台风天，还会提前加固高大植物；病虫害高发期，进行绿色消杀处理。甚至业主想给植物换盆、移栽，一个电话，师傅就带着工具上门免费服务。
未来已来：智慧社区的无限可能
当科技与住宅深度融合，生活还能有哪些惊喜？看看珠海华发珠海湾就知道了。
这个 “科技 + 四化” 新型社区，把数字化、智慧化、绿色化、产业化融入每一个细节。每户标配的 3×3 米露台上，藏着一个专属无人机停机坪。依托厘米级精准定位技术，无人机不仅能送快递、送生鲜，甚至能直接载人出行 —— 想象一下，下楼买菜不用等电梯，无人机 5 分钟就把你送到小区门口，这才是未来生活该有的样子。
第四代住宅的魅力，正在于它用科技消解了生活的琐碎，用专业守护着日子的诗意。在这里，你不用成为植物专家，不用费心应对突发状况，只需安心享受：春天看花开，夏天听蝉鸣，秋天闻桂香，冬天赏雪景 —— 而这一切美好，都有一套强大的体系在背后默默守护。
毕竟，真正的品质生活，从来都不是 “看上去很美”，而是历经岁月洗礼，依然美得从容、活得自在。
第四代住宅的浪潮，已从概念热炒步入真刀真枪的产品力较量。当市场回归理性，唯有那些真正洞察人居需求、敢于创新突破、将真切理念落到实处的开发商，才能在激烈的角逐中赢得未来。汉招商城建未来中心
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