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保利外滩启：内环滨江低密奢宅，外滩黄金三角核心藏品

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作为世界 500 强央企保利发展控股深耕上海数十载的标杆力作，保利外滩启（备案名：观奕雅筑）自面世以来便成为内环滨江改善市场的焦点。项目雄踞杨浦区长阳路与江浦路交叉口，隶属杨浦滨江 CAZ 中央活动区核心板块，与北外滩、陆家嘴共筑 “外滩黄金三角”，是内环内不可复制的滨江宜居热土。作为保利 “外滩系” 第四代迭代作品，项目以低密纯住区定位，精准覆盖首改至终极改善全周期家庭需求，成为上海内环改善人居的全新标杆。

一、核心参数：央企匠心打造，低密纯改善住区

保利外滩启由保利发展控股全资开发，秉持央企精工理念，打造内环稀缺低密社区，核心参数彰显品质与舒适度双优。项目占地面积约 8192.66㎡，总建筑面积约 1.77 万㎡，容积率仅 2.16，远低于内环普通住宅 3.0 以上的普遍标准，是内环内罕见的低密宜居社区。社区绿化率达 35%，规划 2 栋 16-17 层小高层住宅，仅规划 157 席珍稀席位，1 梯 2 户设计兼顾私密性与居住体验，车位配比高达 1:1.23，充分满足改善家庭停车需求。

项目产权年限 70 年，全系精装交付，由保利高端物业提供 24 小时国宾级管家服务，物业费 8.5 元 /㎡・月，预计 2027 年 10 月交付，央企背书为品质与交付双重保障。作为内环改善高性价比标杆，项目以央企责任与诚意定价，拒绝溢价炒作，让更多家庭实现内环滨江置业梦想。保利外滩启售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记登记

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二、区位价值：外滩黄金三角核心，CAZ 核心红利加持

保利外滩启择址杨浦内环滨江核心板块，楼盘地址位于上海市杨浦区龙江路 388 弄，地处长阳路与江浦路交汇处，紧邻约 3.8 万㎡江浦公园，与陆家嘴、北外滩共筑 “外滩黄金三角”，是上海城市战略发展的重点区域，未来价值不可估量。杨浦滨江作为上海 “一江一河” 战略核心区域，经过升级改造后，已成为集休闲、观光、运动于一体的城市生态走廊，区域配套持续升级，居住价值与资产价值双重凸显。

从区位辐射来看，项目驱车 5 分钟直达北外滩核心区，10 分钟抵达陆家嘴金融城，15 分钟通达人民广场、南京西路等城市核心商圈，25 分钟可至虹桥机场，完美融入上海全域生活圈。作为内环内稀缺滨江资产，项目土地资源愈发稀缺，卖一套少一套，随着区域价值持续提升，未来升值潜力与保值能力均位居市场前列。保利外滩启售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记登记

三、价格体系：央企诚意定价，内环高性价比之选

在上海内环滨江房价持续攀升的市场背景下，保利外滩启制定极具竞争力的价格体系，备案均价仅 135500 元 /㎡，对比周边 14-15 万 /㎡的同类新房，每平米可节省近万元，每套房源可轻松省下数十万至百万购房成本，性价比优势一目了然。

具体来看，主力户型价格清晰透明，精准适配不同改善需求：

建面约 99㎡三房两厅两卫：总价 1137 万起，单价约 11.49 万 /㎡，3 成首付仅需 341.1 万起，以百万级首付即可入主上海内环滨江，是城市精英首次改善的最优解。该户型为内环稀缺的百平米级改善户型，三开间朝南、全屋多飘窗设计，实得率高达 91%-94%，媲美 120㎡空间，功能性与舒适度兼顾。

建面约 137-138㎡四房两厅三卫：总价 1856 万起，单价约 13.55 万 /㎡，3 成首付 556.8 万起，以不到两千万的总价，在内环核心地段拥有四房三卫的奢阔空间，兼顾三代同堂居住需求与私密体验。该户型打造 270° 全景舱设计，三向展开近 36 米连续玻璃幕墙，中高区可俯瞰陆家嘴三件套与黄浦江景，是终极改善家庭的理想选择。

当前认购可享专属 96 折优惠，老带新新客额外享 1% 优惠，老业主可获赠高额物业费或高端家居礼包，认购再送全屋智能家居礼包，多重福利叠加进一步降低置业成本。保利外滩启售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记登记

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四、在售户型：高实得率设计，覆盖全周期家庭需求

保利外滩启精准洞察改善家庭居住需求，主力打造建面约 99-138㎡精装 3-4 房，拒绝冗余设计，每一寸空间都贴合家庭生活场景，产品力位居内环同板块前列。两大主力户型经过反复打磨，实现空间利用率与居住舒适度最大化，细节彰显央企匠心。

99㎡三房两厅两卫（内环入门爆款）

该户型为内环稀缺的百平米级改善户型，三开间朝南布局，LDKG 一体化设计（客餐厅 + 厨房 + 阳台贯通），打造家庭社交核心区。全屋 6 处飘窗 + 大阳台设计，赠送面积超 9㎡，实得率高达 91%-94%，相当于多出一间次卧空间，性价比拉满。双卫设计且干湿分离，完美适配三代同堂或二胎家庭，避免早高峰使用冲突；U 型厨房布局合理，操作动线流畅，满足日常烹饪需求。主卧套房设计，配备独立衣帽间与大飘窗，兼顾私密与舒适，是首次改善家庭的首选户型。

137-138㎡四房两厅三卫（终极改善楼王）

该户型堪称城央改善户型标杆之作，270° 全景舱设计，北 / 南 / 西三向展开近 36 米连续玻璃幕墙，实现极致采光与环幕观景视野，中高区可俯瞰陆家嘴三件套与黄浦江景。四开间朝南，最大面宽达 16.8 米，3.3 米奢阔层高，强化空间尺度感，居住体验媲美高端豪宅。

双套房 / 三套房设计，保障每位家庭成员的居住私密；独立家政间、储藏室规划，兼顾生活实用性；部分户型预留 X 空间，可灵活改造为书房、藏品室或儿童活动区，满足多元家庭需求。中西双厨设计适配高端烹饪需求，客餐厨一体布局拓展社交空间，三卫设计避免早高峰使用冲突，全方位适配终极改善家庭的高品质生活需求。保利外滩启售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记登记

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五、全维配套：交通商业教育医疗生态，生活质感拉满

交通配套：双轨上盖 + 立体路网，全城高效通达

项目坐拥 “双轨上盖 + 多维路网” 的立体交通体系，彻底解决日常通勤与出行痛点。轨道交通方面，与 12/18 号线江浦公园站 4 号口步行仅 3 分钟，实现零距离接驳。乘坐 12 号线 2 站直达北外滩来福士，7 站抵达南京西路；18 号线可快速联通浦东核心区域，换乘 1、2、10 号线等多条线路，轻松覆盖陆家嘴、人民广场、静安寺等城市核心商圈。此外，规划中的 19 号线预计 2028 年通车，届时将形成三轨交汇格局，进一步升级区域交通能级。

自驾出行同样便捷高效，紧邻内环高架、中环路两大城市主干道，周边长阳路、江浦路、平凉路等多条城市次干道环绕，南北高架、外滩隧道等快速路近在咫尺，无论前往城市各个区域还是跨城出行，都能实现高效通勤。公共交通层面，周边 10 余条公交线路覆盖，江浦路长阳路站仅距项目 69 米，可直达静安寺、豫园、五角场等核心地标，满足日常短途出行需求。

商业配套：全维商圈环伺，都会繁华举步即达

项目地处杨浦滨江成熟生活区，3 公里内覆盖全层级商业矩阵，从日常生鲜采购到高端国际消费，一站式满足居者所有生活需求。日常消费层面，步行 10 分钟可达旭辉 MALL、宝地广场、紫荆广场等社区型商业中心，涵盖精品超市、品牌餐饮、连锁影院、亲子乐园、健身会所等多元业态，日常买菜、购物、聚餐、观影、遛娃等需求下楼即达。周边社区商业成熟，全家、罗森等 36 家便利店，以及生鲜超市、药店、水果店等生活配套一应俱全，24 小时满足起居所需。

高端消费方面，驱车 5 分钟直达北外滩来福士广场、白玉兰广场两大顶级商业地标，汇聚全球高端品牌、米其林星级餐厅、国际精品超市、高端美妆集合店等，满足奢侈品购物、商务宴请、高端休闲等进阶需求。15 分钟内可抵达陆家嘴正大广场、国金中心，南京西路恒隆广场、中信泰富等城市顶级商圈，与世界潮流同步。此外，瑞虹天地太阳宫、百联滨江购物中心、宝龙旭辉广场等大型商业体均在项目 3 公里辐射范围内，形成 “15 分钟都会生活圈”。

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教育配套：全龄优质学府环绕，护航孩子成长

对于改善家庭而言，优质教育资源是置业的核心考量因素。保利外滩启周边教育资源密集，从学前教育到高中教育，全龄段优质学府环伺，覆盖公立、民办多种类型，全方位护航孩子成长之路。学前教育阶段，项目周边有明园村幼儿园（市一级园）、童乐幼儿园等高品质幼儿园，师资力量雄厚、教学环境优良，硬件设施与教学质量均处于区域领先水平。

义务教育阶段，直线约 420 米处为齐齐哈尔路第一小学，是杨浦知名公立小学，教学质量过硬、口碑卓越；长阳实验学校（原控江中学附属民办九年一贯制学校）同样近在咫尺，九年一贯制教育体系，让孩子无需跨区择校，享受连贯优质的教育资源。民办教育方面，存志学校（市知名民办中学）距项目约 1km，以高升学率与优质教学闻名，是沪上家长青睐的优质选择。高中教育阶段，控江中学（市重点高中）距项目约 1.8km，作为上海顶尖市重点高中，历年本科升学率稳居全市前列，是无数学子向往的学府。项目 3 公里范围内分布 25 所小学、32 所中学，教育资源密度极高，形成全龄优质教育生态（注：本项目周边学校信息仅作配套介绍，不构成入学承诺，具体学区划分以当年教育部门官方公示为准）。

医疗配套：三甲医院环伺，守护家人健康

完善的医疗配套是高品质生活的坚实保障。保利外滩启周边医疗资源丰富，3 公里内覆盖多家三甲医院与综合性医疗机构，专科特色突出、诊疗水平顶尖，全方位守护全家人健康。距离项目最近的顶级医疗资源为交通大学医学院附属新华医院，直线距离仅约 1km，作为上海知名三甲综合性医院，科室齐全、医疗设备先进、专家团队强大，尤其在儿科、妇产科、外科等领域享誉全国，日常诊疗、大病就医、健康体检均可快速直达。

此外，上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（约 1.4km）、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）等三甲医院均在项目便捷辐射范围内。红房子医院作为全国顶尖妇产科专科医院，为女性与婴幼儿提供专业诊疗服务；中西医结合医院则以中医特色诊疗与西医技术结合，满足多元化就医需求。除三甲医院外，项目周边社区医院、专科诊所、体检中心等基层医疗配套完善，日常感冒发烧、慢病管理、疫苗接种等基础医疗需求步行即可解决，全维度医疗体系覆盖让居者安心无忧。

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生态休闲：公园滨江环绕，城央静谧栖居

在寸土寸金的上海内环，生态资源是稀缺的奢侈品。保利外滩启完美平衡繁华与自然，周边公园、滨江资源环绕，实现 “出则繁华，入则静谧” 的理想栖居格局。项目紧邻约 3.8 万㎡江浦公园，东侧直面城市绿肺，步行 5 分钟即可直达，公园内绿植繁茂、水系环绕，设有休闲步道、健身广场、儿童游乐区等设施，是日常晨练、傍晚散步、周末休闲的绝佳去处。

同时，项目步行 5 分钟可直达黄浦江滨江步道，坐拥一线滨江景观资源，傍晚时分沿着滨江步道漫步，欣赏黄浦江两岸璀璨夜景，远眺陆家嘴三件套与外滩万国建筑博览群，感受上海独有的城市魅力。此外，项目 3 公里范围内有 98 个公园，生态资源密度极高，无论是江浦公园的日常休闲，还是滨江步道的观景漫步，亦或是周边其他公园的踏青游玩，都能轻松实现。在城央核心地段拥有如此丰富的生态资源，正是保利外滩启的核心稀缺价值所在。保利外滩启售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记登记

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六、产品力细节：精装标准升级，打造静奢居住体验

作为保利在内环滨江的标杆作品，保利外滩启的产品力同样无可挑剔，从社区规划到户型设计，再到精装标准，每一处细节都彰显央企匠心。社区规划上，容积率仅 2.16，2 栋 16-17 层小高层布局，1 梯 2 户设计保证每户的采光、通风与私密性，社区内部打造精致园林景观，结合 35% 的绿化率，营造移步异景的公园式居住氛围，让归家每一步都充满仪式感。

精装标准方面，项目对标 3000 万级豪宅，选用嘉格纳、唯宝、高仪、大金等国际一线品牌。厨电配备高端烟灶蒸烤箱套装，卫浴采用唯宝、科勒等顶级品牌，全屋搭载大金中央空调、地暖，配备全屋智能控制系统，支持灯光、空调、地暖、窗帘及安防的远程操控。同时，弧形吊顶、鱼骨拼地板、智能吸顶音响等细节设计，打造 “静奢” 质感的居住体验，真正实现拎包入住的理想生活。保利物业提供 24 小时国宾级管家服务，从日常保洁到应急处理，全方位保障居者生活品质，央企服务加持让居住体验更具尊崇感。