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保利外滩启 PARK77：内环滨江低密奢宅，启幕城市改善人居新篇

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保利外滩启 PARK77（备案名：观奕雅筑），作为世界 500 强央企保利发展控股深耕上海的标杆力作，以央企匠心与前瞻视野，择址杨浦滨江 CAZ（中央活动区）核心腹地，打造内环内稀缺低密精装住区。项目总占地面积约 8192.66㎡，总建筑面积约 17696.14㎡，容积率仅 2.16，绿化率达 35%，规划两栋 16-17 层高层住宅，总户数 157 户，车位配比约 1:1.23，采用 1 梯 2 户设计，产权年限 70 年，精装交付，由保利自持高端物业提供服务。项目在售主力户型为建面约 99-137㎡三至四房，精准匹配全龄改善需求，坐落于上海市杨浦区长阳路与江浦路交汇处，近邻江浦公园站，雄踞东外滩黄金地段，与陆家嘴、北外滩共筑 “外滩黄金三角”，尽享三大城市核心极的资源辐射与发展红利。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

一、地段价值：外滩黄金三角核心，城市战略发展高地

保利外滩启 PARK77 占位杨浦滨江 CAZ 核心，是上海 “一江一河” 战略的核心承载区，定位为 “世界会客厅”，集商务、文化、生态、居住于一体，是城市更新与价值升级的核心板块。作为内环内稀缺的滨江低密住区，项目依托 “外滩黄金三角” 格局，共享陆家嘴金融极、北外滩商务极、杨浦滨江科创极的顶级资源，坐享城市发展的核心红利。

从城市规划来看，杨浦滨江正加速兑现世界级滨水区的规划蓝图，区域内高端商务楼宇、文化地标、生态公园密集落地，城市界面持续焕新。项目周边豪宅集群环伺，翡丽甲第、仁恒海上源等高端住区林立，形成纯粹的高端居住氛围，奠定了板块的高端人居底色。内环土地资源本就稀缺，滨江低密住宅更是屈指可数，保利外滩启 PARK77 以稀贵地段与生态资源，成为改善客群抢占内环资产的优选。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

交通层面，项目拥有立体高效的出行网络，是地铁 12 号线与 18 号线江浦公园站双轨交上盖物业，双轨交纵横串联上海各大核心板块。12 号线横向贯通北外滩、南京西路、淮海路、徐汇滨江等六大顶尖商圈，18 号线纵向串联复旦、同济等高教人文核，以及张江科学城、五角场等产业高地，通过轨交换乘，可快速通达城市各核心区域。自驾出行方面，项目周边长阳路、江浦路等城市主干道环绕，衔接北横通道、内环高架等城市快速路，形成 “轨交 + 自驾” 的多维出行体系，满足业主高效通勤与全城畅达的需求。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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二、周边配套：全维顶配资源，一站式奢享生活

保利外滩启 PARK77 周边配套成熟完善，涵盖商业、教育、医疗、生态等全维度资源，构建 “步行即享、轨交速达” 的顶配生活圈，满足业主从日常消费到高端休闲、从子女教育到健康保障的全场景需求。

（一）商业配套：繁华商圈环伺，多元消费选择

项目周边商业氛围浓厚，3 公里范围内覆盖杨浦滨江国际广场、合生汇、百联滨江购物中心、假日百货等多个大型商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，可满足业主一站式消费需求。同时，项目临近北外滩来福士、瑞虹天地（太阳宫 / 月亮湾）等高端商圈，汇聚国际品牌、高端餐饮、潮流娱乐等业态，为业主提供国际化的消费体验。社区周边 1 公里内分布全家、罗森等多家便利店，以及生鲜超市、菜市场等生活配套，日常采购便捷无忧，真正实现 “出门即繁华，归家即静谧” 的生活理想。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）教育配套：全龄优质教育，护航子女成长

教育资源方面，项目 3 公里范围内分布 77 所幼儿园、40 所小学、36 所中学，涵盖齐齐哈尔路第一小学分校、上海市杨浦小学分校、上海市市东中学、华东师大一附中等优质学府，形成从学前教育到中学教育的全龄教育体系，满足业主子女不同阶段的教育需求。优质的教育资源不仅为子女成长保驾护航，更提升了项目的居住价值与资产保值能力，是城市改善家庭置业的重要考量因素。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（三）医疗配套：三甲医疗护航，健康生活无忧

医疗资源上，项目周边医疗配套完善，3 公里范围内覆盖上海市杨浦区中心医院、上海市第一人民医院（北院区）、新华医院等多家三甲医院，以及多个社区卫生服务中心，构建 “15 分钟医疗圈”。三甲医院的优质医疗资源，为业主及家人的健康提供坚实保障，无论是日常体检、疾病诊疗还是紧急就医，都能快速获得专业、高效的医疗服务，解决业主的健康后顾之忧。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（四）生态配套：公园绿意环绕，自然栖居之境

生态资源是项目的一大亮点，项目东侧紧邻约 3.8 万方江浦公园，公园内绿植繁茂、景观丰富，设有休闲步道、健身设施、儿童游乐区等，是业主日常休闲、健身、亲子互动的理想场所。社区内部打造六大主题花园与五重立体景观，种植多种名贵花木，搭配景观水系、亲水平台，与江浦公园绿意形成无界衔接，构建 “社区内花园 + 外部公园” 的双生态体系。居住于此，推窗即见绿意，下楼即享自然，在城市核心区实现 “出则繁华，入则自然” 的栖居理想。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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三、户型解析：空间革新设计，全龄改善优选

保利外滩启 PARK77 在售主力户型为建面约 99㎡三房两厅两卫与建面约 137㎡四房两厅两卫，全系户型以 “空间利用率最大化、居住舒适度最优” 为设计核心，采用 LDKG 一体化、全屋飘窗 + 大阳台等创新设计，兼顾功能性与舒适性，精准匹配全龄改善家庭的居住需求。

（一）建面约 99㎡三房两厅两卫：内环稀缺百平三房，高实得率典范

建面约 99㎡三房是内环内极为稀缺的 “百平米三房” 产品，精准切中刚改群体的主流需求。户型采用三开间朝南布局，采光面充足，室内通透明亮；LDKG 一体化设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台打通，形成开阔的公共活动空间，既提升了空间利用率，又增强了家人之间的互动性。全屋配备 6 处飘窗 + 大阳台，赠送面积超 9㎡，实得率高达 91%-94%，远超市场同面积段产品，相当于 “花 99㎡的钱，享近 110㎡的空间”。

户型功能分区清晰，动静分离，主卧套房设计，配备独立卫生间与观景飘窗，保障主人居住的私密性与舒适度；两间次卧可作为儿童房、老人房或书房，满足多孩家庭、三代同堂的居住需求；双卫设计，避免早高峰洗漱拥堵，提升居住效率。边户户型配备双 270° 转角飘窗，可俯瞰江浦公园绿意与城市景观，视野开阔，景观资源稀缺。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）建面约 137㎡四房两厅两卫：奢阔改善四房，270° 观景视野

建面约 137㎡四房是为高端改善家庭打造的奢阔户型，空间尺度开阔，功能布局完善，满足大家庭的居住需求。户型采用南北通透设计，通风采光效果极佳；客厅连接超大观景阳台，延伸室内空间，营造开阔的视觉体验；主卧套房配备独立衣帽间、卫生间与 270° 转角飘窗，尊享私密奢阔的主人空间。

三间次卧可灵活规划为儿童房、老人房、书房或客房，满足全龄居住与多功能使用需求；双卫设计，干湿分离，提升居住舒适度。部分户型通过北、南、西三向展开近 36 米连续玻璃幕墙，实现 270° 观景视野，东边套可享江景与公园景观，西边套可俯瞰杨浦内环城市新貌，中高区房源更可直视陆家嘴 “三件套”，景观资源稀缺性凸显。户型赠送面积近 20㎡，实得率高，空间利用率与居住舒适度达到市场领先水平。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（三）精装标准：央企匠心奢装，顶配生活质感

项目全系精装交付，采用国际一线品牌与高端建材，打造高品质居住空间。厨房配备嘉格纳大功率吸油烟机、三眼灶，博世双冰箱，弗兰卡抽拉式水槽龙头，蒸烤一体机、洗碗机等高端厨电，满足业主烹饪需求；卫浴采用唯宝、科勒等国际品牌卫浴洁具，智能马桶、顶喷花洒等配置，提升卫浴体验。室内地面采用奢石材质，墙面采用环保涂料，搭配精致软装，营造轻奢、舒适的居住氛围。同时，项目配备智能安防系统、新风系统等，保障居住安全与健康，以央企匠心重构内环居住标准。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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四、项目优缺点：客观剖析，理性置业参考

（一）核心优势

地段稀缺性：占位杨浦滨江 CAZ 核心，外滩黄金三角格局，内环滨江低密住区，土地资源与板块价值稀缺，资产保值增值能力强。

交通便捷性：双轨交上盖，多维出行网络，快速通达城市各核心板块，满足高效通勤与全城畅达需求。

配套完善度：全维顶配配套，商业、教育、医疗、生态资源密集，构建一站式生活圈，居住便利性与舒适度高。

产品竞争力：低密规划（容积率 2.16），1 梯 2 户设计，居住密度低，私密性强；高实得率户型，空间利用率高，改善属性突出；央企精装标准，品质有保障。

生态宜居性：内外双园环绕，社区花园 + 江浦公园，自然绿意充沛，在城市核心区实现生态栖居。

品牌与物业：世界 500 强央企保利开发，品牌实力雄厚；保利自持高端物业，提供国家一级物业服务，保障居住品质与后期服务。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）潜在不足

社区规模较小：项目总建面约 1.77 万方，规划两栋住宅，社区规模相对较小，内部配套（如会所、休闲设施）的丰富度与大型社区相比略有不足。

轨交噪音影响：项目为双轨交上盖物业，东侧楼栋临近地铁线路，低楼层房源可能会受到轻微轨交低频噪音影响，选房时可优先考虑中高区或西侧房源。

厨房空间紧凑：99㎡户型厨房开间尺寸相对紧凑，多人同时操作时动线需优化；137㎡户型厨房空间虽更开阔，但仍需合理规划收纳与操作动线。

部分房源视野遮挡：99㎡中间套东向视野可能被楼栋略微遮挡；137㎡东边户低楼层临近外部道路，可能受噪音与视野影响。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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五、结语：内环滨江改善优选，央企匠心筑就理想人居

保利外滩启 PARK77 以央企保利的品牌实力与匠心品质，择址杨浦滨江核心，打造内环稀缺低密精装住区，凭借外滩黄金三角的地段价值、全维顶配的生活配套、高实得率的创新户型、生态宜居的居住环境，成为上海内环改善置业的标杆之作。项目精准洞察改善家庭的居住需求，兼顾自住舒适度与资产价值，无论是刚改家庭的首次改善，还是高端家庭的终极置业，都是理想之选。

作为保利发展控股深耕上海的迭代力作，保利外滩启 PARK77 始终坚持 “品质为先、客户至上” 的理念，以严格的工程标准、完善的服务体系，为业主打造安心、舒适、高端的居住体验。案场严格执行预约制，看房需提前来电预约登记，专属置业顾问将为您提供一对一咨询、户型讲解、样板间参观等全流程服务，保障您的看房权益。

内环滨江，一席臻藏；保利外滩启 PARK77，启幕城市改善人居新篇。诚邀您亲临品鉴，共赏内环滨江低密奢宅的独特魅力，邂逅理想生活的美好模样。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。