2025最新:石家庄「保利裕华天珺」售楼处电话丨【售楼中心】楼盘地址丨项目简介
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石家庄【保利裕华天珺】
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1「逆向」深耕
2022年12月16日，棉二地块挂牌，三家竞买人，举牌192轮，历时一个多小时，最终，保利胜出。几乎所有人一脸懵逼：
「怎么是它？」
两个月前，棉二地块首次挂牌，只有两家竞买人报名，却仅有一家报价，而这个唯一的报价还没有达到政府设定的底价，地块流拍，市场哗然。事后，小回打听，这两家竞买人中，并没有保利。
是什么原因，让两个月后的保利「忽然」转变了态度，决定抡胳膊挽袖子下场？
最初，我猜测，是去年开盘且成交相当不错的保利天汇，给了他们信心。回望研究统计显示，2022年这个项目卖掉了10个亿，占保利石家庄销售规模的四成还多。要知道，这一年受疫情和大环境冲击，石家庄普通住宅成交规模创下过去六年最低，开发商个个哭丧着脸，别说投资拿地，连付给渠道佣金都难免打折扣，在这样的背景下，保利天汇的表现绝对称得上「亮眼」。
可深究起来，这个答案并不完整：仅靠一个项目的销售业绩，就去决定一座城市的投资策略，实在是难以服众。直到我看到了2022年保利发展年报上的这组数据，才明白，道理原来在这里：
这一年，保利的平均直接融资成本2.8%，处于行业极低水平。38座核心城市（备注：含石家庄）货值占总量的78%，上升4个百分点；单城排名前三位的城市（备注：含石家庄）货值占60%，重点城市深耕持续深入。
翻译成大白话，就是：
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钱便宜、弹药足，重点城市、继续冲。
这种弹药充足的状态，实在是让同行羡慕。进入2023年，腰杆极硬的保利没闲着，先是顺利拿下了跟进多年的二十里铺项目，定名为「裕华和颂」。接着参与了这一年的「天王山之战」：科大地块。在长达六个多小时、347轮的举牌过程中，保利一直紧咬。这背后，除了弹药充足外，还有极高的授权价撑腰。
在棉二项目的产品发布会上，保利发布了他们在河北的城市战略，即「1+1+X」，其中第一个「1」便是石家庄。在开发商「撤的撤、躺的躺」的当下，保利深耕石家庄的打算，显得相当「另类」。可前后持续拿地，后有强硬授权价，深耕已成事实。
对于购房者而言，踏踏实实的深耕就是保障。老百姓的观点朴素而直接：
深耕才会更关注品质，更在乎品牌（脸面），项目的交付效果才有保障。
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2「和平大战」的C位
每年的石家庄楼市，都有高潮戏份。2023年的高潮戏份就是「和平大战」：在西起解放大街，东至东二环的和平东路上，一字排开，聚集了7个项目，其中有5个是新项目，可供应2255套商品房。
对于购房者而言，和平东路的好感度要远大于这些年打来打去的高营、西南、兆通等板块：
交通方面，地面是和平东路城市快速路，和平路高架还有东延规划。这几天，石家庄决策层已经着手推进和平路改造提升，高架东延的呼声甚高。地下则是已经通车的地铁二号线，以及去年拿到批文、目前已经开工的五号线。
▼ 和平东路片区规划示意图
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配套方面，和平东路与中山东路相邻，沿线大商业向北就能辐射过来。
况且，「缺什么、补什么」的城市规划顶层思路，以及跻身六大城市更新重点片区行列的江湖地位，让和平东路的开发空间变得足够大，棉一（纺织博物馆、纺织工业保护街区）、华药（医药博物馆、医药工业保护街区）、石煤机（石煤机工业保护街区、拾光智慧体育公园）和石钢（工业遗址公园）又是城市配套的集中节点。
对于这个有底子、有排面、很有戏的板块，老百姓没有理由不关注。
这里面，又以地段最好的棉二项目领衔。自去年12月地块成交至今，这个项目便长期霸占「热搜」：规划出来前，问做什么产品。规划出来后，问做什么户型。户型披露后，又问卖什么价格。连这个项目户型设计的「过程稿」，都被神通广大的网友搞出来品头论足。过去五年里，这样「自带流量」的项目，在石家庄楼市屈指可数。
▼ 棉二项目周边规划示意图
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道理很简单：规划和产品先放在一边，仅这个项目的城市配套就足够「吸睛」：前面说了，地段最好，建设北大街与和平东路交汇处，可以看做是和平东路的「眼」，两条主干道和两条地铁线交汇。沿建设北大街南下，1.5公里范围内就是这座城市的配套「排面」，由北国、勒泰、省四院和长安公园组成。项目北侧有50亩的棉二活力艺术公园和潮剧场；西侧是棉一，里面的内容更丰富，建和桥TOD商业项目、纺织博物馆、设计酒店、商业、办公、潮流集市等等等等。上述配套，几乎挑不出什么槽点。
▼ 棉一、棉二厂区除棉二项目外规划示意图
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配套顶着地段，地段又顶着房价。这个地段的二手房里，但凡「房龄新、物业全、带品质」的，卖到两万以上，毫无压力。
棉二项目周边，有三个小区的二手房价可以看做是「参照系」：去年以来陆续交付的中海云锦，在「满二」、「大税」的苛刻条件之下，成交价依然能坚挺在两万三、四；交付稍早的荣盛华府，其小高层能卖到两万出头，洋房则能卖到三万以上；房龄更老、密度更大、「谈资」更多的名门华都，也有两万左右的水平。
▼ 棉二项目周边小区二手房成交价格情况
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这样的成交价格背后，自然有小区房龄、物业和品质因素加持，可没有配套撑场，怎么可能形成「房价两万以上」的市场共识？
有人问：要地段，选择价格可以「腰斩」的「老破小」岂不是更「香」？可成交结果却反映出老百姓的心态：看不上。小回曾有个观点：
在当下市场，「值得买、适合住」的二手房占比，不会超过20%。
在整体市场「供大于求」的当下，恰恰存在这样一个「供小于求」的地带，让符合「硬通货」标准的二手房，不仅房价挺得住，还能和一墙之隔的老破小拉开恐怖的价差。
在这样的市场逻辑下，容积率2.0、居住「更舒服」的棉二项目，共识就此达成，拿地以来的高度关注，也源于此。
棉二项目定名为「保利天珺」，名字不陌生，这样的地段，保利上马它旗下级别最高的「天字系」，恰如其分。可保利「天字系」之下，还有「天悦」、「天汇」、「天际」和「天珺」，为何是「天珺」？
珺者，美玉也。无独有偶，小回的名字里，也有个「钰」字。三十六年前，奶奶给我起了这个名字，希望我能「温润如玉、厚积成器」。同样，主打「硬核配套、艺术品质」的天珺，也是保利对项目的愿望。棉二项目的城市配套，担起了「天珺」含义里的「硬核配套」这一项。
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3品质「硬核」
保利天珺是在2025年交付，但项目的首个永久建筑：天空之翼会所已经投入使用。里面的私宴、泳池、健身房、瑜伽室、棋牌室，以及天空篮球场和网球场，买了房就能使用。可留给我印象最深的，反倒是会所的屋顶，如同鲲鹏张开的两翼，线条流畅、肆意挥洒。它代表了「天珺」的第二重含义：艺术品质。
▼ 保利天珺天空之翼会所效果图
品质的一项，就是交付。保利天珺是精装修交付，有保利天汇珠玉在前，这个项目只能做升级。
照本宣科，我不喜欢，作为项目三号地的准业主，我把看过精装修交付标准后，印象最深的亮点直接告诉大家：
▼ 保利天珺客厅电视墙精装修交付效果图
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地面大理石瓷砖单块尺寸更大， 0.75米×1.5米，也是目前石家庄精装修交付的普通住宅里比较大的。
客厅电视墙配置岩板，纹理挥洒肆意。
▼ 保利天珺正南客厅精装修交付效果图
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厨房油烟机吸力比较大，24立方米/分钟。市面上普通油烟机吸力能超过20立方米/分钟就不容易。
新风机品牌是霍尼韦尔，中央空调品牌是日立，带nanoe技术，除菌去味解PM2.5都能满足。
▼ 保利天珺客厅吊顶精装修交付效果图
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卫生间全德系配置，马桶唯宝（Villeroy&Boch）、花洒高仪（GROHE）、「女王镜柜」和美妆小冰箱科勒（Kohler），并按户型尺寸定制。
客厅吊顶「飞机翼」，线条柔美，比常规的四方吊顶更漂亮。
室内净水有三重，进屋中央净水器，中段软水机供全屋，末端直饮机供厨房，品牌是3M。
▼ 保利天珺全屋净水系统示意图
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总结下来：保利天珺的精装修交付，既抓美观，更抓实用。
品质的另一项，就是户型。2021年，小回率先提出「石家庄好户型四项特点」，总结历史，挑战这项「金科玉律」的项目，数量不少，可基本上都成了「烈士」。其实，这四项特点，一点都不高深：
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大宽厅、大通台、主卧套、南北通。
之所以形成如此规律，是石家庄城市现状和居住习惯的结果：
内陆城市，一马平川，山峦河湖少之又少，依山傍水做项目完全没条件，要想实现房屋通透，便于换气对流，只能依靠室内的户型设计和室外的楼栋排布。此外，传统、保守的生活理念，塑造出石家庄人对空间尺度的要求，客厅宽度要拉满，卧室功能须齐备，就形成了对「大宽厅」和「主卧套」的强烈要求。
其实，你随便拿出市场上的主流户型，和这四项特点一套，就能发现，只要能满足其中之三，口碑一定差不了。
▼ 保利天珺146平方米四室两厅两卫户型示意图
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保利天珺户型最小的，是（建筑面积约）126平方米，客厅面宽做到了4米，主卧实现了小套房效果。主力的（建筑面积约）144平方米，客厅面宽超过了6米。到了（建筑面积约）162、（建筑面积约）166和（建筑面积约）189平方米，客厅面宽能保持在6.5米左右，还实现了主卧套房和南北通透。
▼ 保利天珺166平方米四室两厅三卫户型示意图
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和以往相比，今年保利的新项目明显加强了收纳效果。（建筑面积约）126平方米户型，做出来了一个（建筑面积约）4平方米左右的家政间，原本要放在阳台上的洗衣机可以收进那里，反过来解放了南向采光面上的功能压力。到了（建筑面积约）146、（建筑面积约）162、（建筑面积约）166和（建筑面积约）189平方米的户型上，「创造」出来的收纳空间更多、更丰富。
▼ 保利天珺室内收纳效果示意图
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有人说，在棉二项目的户型设计上，保利没有跨过（建筑面积约）200平方米这道坎，还是「保守」了。这一点，其实可以理解：保利在石家庄的一贯风格，便是「重流速、稳利润」。回望研究统计显示，过往石家庄普通住宅的成交总价段主力，是250至350万元，这背后，便是石家庄购房者的主力。
是选择稳妥，面对主力人群，还是冒险做大，追求溢价，说到底，是个取舍问题，只不过，保利选择了前者。你可以说它「保守」，可楼市几近沉浮，穷折腾的，撤的撤、躺的躺，恰恰是「保守」才能穿越周期，还能站在场上。
室外的园林景观，保利天珺的产品发布会已有揭晓，匠心和细节先放在一边，我们来回答一个问题：和「和平大战」的另外6个项目对比，保利天珺的优势是什么？外在的地段配套，内在的交付户型，不再赘述，站在上帝视角，俯瞰和平东路，你或许能发现：棉二项目的地块面积和社区体量，也是一项优势。
▼ 保利天珺园林景观效果图
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地块面积大，园林景观的施展空间就越大，场景就越多样。项目内部是「两轴、三园、二十四景」，特别是二十四景，全年龄段都能覆盖到，且观赏之外，强化了功能。
▼ 保利天珺园林景观功能分区规划示意图
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园林景观还延伸到了项目外，北侧有50亩的棉二活力艺术公园和潮剧场，如此一来，也是功能和观赏兼具。
▼ 保利天珺周边公园绿地规划示意图
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内有6.3万平方米的园林景观，外有公园广场，外屏（屏障）内收（收拢），项目闹中取静的效果就出来了。
▼ 保利天珺园林景观规划示意图
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园林景观里，说一处我印象最深的地方：穿过会所，首先能看到的是「玉山溪瀑」，一头白鹿塑像立于水幕之前，身段娉婷，这个取自西山鹿泉的意象，美丽与故事都有了。这处景观，你去现场，也能看到。
▼ 保利天珺园林景观「玉山溪瀑」效果图
好了，万事俱备，7月22日，棉二项目保利天珺的天空之翼会所正式亮相，样板间全部开放，展示面全面拉开，这个已经霸占石家庄热搜大半年的项目，终于到了接受检验的时候。小回的讲述，是真是假，就等你去现场检验了，和平大战的高潮戏份也要来了。
石家庄【保利裕华天珺】
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