较高溢价仅11%!中海近60亿首入运河新城,绿城、滨江分食市

7月30日，杭州凌晨发布土拍新规，竞品质细则落地，取消“竞自持”。

8月26日，所有地块重新挂牌，“竞品质”规则更新，达到限价后实施线下公开摇号。

9月24日，杭州十宗竞品质地块十宗全部“流拍”，第二批集中供地地块仅剩下21宗。

昨日晚上八点整，杭州市规划和自然资源局官网上发布公告，17宗地块经研究决定终止挂牌，17宗地块中，包括此前终止出让的十宗“竞品质”试点地块（详情：土地市场“凉凉”？杭州“竞品质”地块全军覆没），以及包括翠苑、良渚TOD地块、杭腾未来社区、大江东核心区等7宗地块，以上这些地块均无房企报名竞拍。

历经2个半月的一波三折，第二批次集中供地经历挂牌下架再重新挂牌再部分终止挂牌，今日，剩下的14宗土地迎来了出让，土拍结果如下(注：标红为终止出让地块）

土拍结果如下

城东新城上新

彭埠单元 R21-31 地块

地块区位图

杭政储出[2021]28号地块，即彭埠单元 R21-31 地块，住宅部分精装限价46500元/㎡，北侧即为杭州东站，出行便利、交通通达、配套成熟。大型商业综合体有华润万象汇、西子国际、三花国际等；教育资源有夏衍幼儿园、夏衍小学、夏衍初中；大型医疗有浙二医院。

此外，地块距离杭州市职工文化中心仅一街之隔，东祥元府、东望府、维萨新筑、钱江华府等品质住区林立，氛围浓厚，是城东新城屈指可数的优质宅地之一。交通方面，除了现有的地铁1号线、4号线，即将通车的地铁6号线，机场轨道快线未来都将从城东新城纵贯而过。目前板块棹月雅府在售，今年6月首批251套房源中签率为4.67%，报名达4861组，该楼盘住宅仍有余量。

共8家房企：招商、中海、金隅、华润、华发、坤和&绿城、滨江、伟星报名本宗地块，最终，历时1小时，经过29轮报价，金隅竞得本宗地块。

市北2块地

绿城、滨江分别拿下

地块区位图

萧山市北板块优势也很明显，南边是萧山核心区，北面是钱江世纪城，再往东则靠近滨江，作为奥体和滨江外的外溢集聚地，板块红利不言而喻。2号线及7号线两条地铁线贯穿始终，另外像市心小学、萧山信息港小学、萧山开发区小学等教育资源也算丰富。短板的话可能是产业及商业配套的不足，商业就万象汇及萧山宝龙广场，产业的话更多则依赖滨江的高新产业。

市北单元XSCQ1310-R2-20地块位于建设三路与宁东路交叉口，距离地铁2号线建设三路站直线距离约600米，整体体量不大，地块南侧的滨涛映月公寓于今年9月开盘，望涛月明公寓也已领出预售证，两盘可售约2800户，整体供应量充足，住宅部分限精装限价均为37500元/㎡。

萧山城区市北单元XSCQ1305-R2-37、XSCQ1305-R22-38地块距离建设三路地铁站直线距离仅仅200米，交通更为便利，地块南侧的新越锦粼府已售罄，最后一次中签率为11.11%。市北项目总体中签率市北西=市北中<市北东。

近年来，随着融信、保利、招商、滨江、兴耀等一众房企入驻，使得萧山市北成为如今杭州楼市板块的供应大户。

而本次土拍，两宗地块分别以9、8家房企报名，成为本批次土拍热度较高，最终市北单元XSCQ1310-R2-20地块以总价21.1亿被绿城竞得，溢价率11%，绿城也是在杭州集中供地后首次有所斩获。

市北单元XSCQ1305-R2-37、XSCQ1305-R22-38地块最终以总价20.7亿被滨江竞得，溢价率8.4%。

城北网红板块持续供应

运河新城单元GS1003-R21-22地块

地块区位图

杭政储出[2021]26号，即运河新城单元GS1003-R21-22地块，住宅部分限精装限价38000元/㎡。最终本宗地块经过36轮，被中海竞得。

从去年开始，运河新城一跃成为杭州城北的热门板块，备受开发商和购房者的欢迎，融信、万科、保利等房企接连拿地，上河公元里、云澜天第府等项目的中签率也基本都低于10%。云澜天第府及上河公元里两盘逢开即罄，上河公元最后一批房源公开摇号，整体中签率仅2.98%；云澜天第府2021年1月首开至清盘共经历5个月，5月清盘时，整体中签率也只有2.3%，而7月首开的河语光年府199套房源中签率低至3.1%。地块整体位置距离排名前列批次集中供地宋都退地位置直线距离为2.7公里。

地块区位图

目前板块内潜在供应仅剩在售的河语光年府及待售的保利潮和阅江台轩，整体供应量不大。

位于板块核心区域，西北面对望上河公元里和河语光年府，西面靠近云澜天第府，西南面距离大运河直线距离约300米。而且，地块地形方正，体量又大，可以说是未来可期。

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丽水路隧道即将开通（目前在建），该隧道距地块直线距离约100米，地下一层连通整个运河湾，地下二层连接项目与整个大城北，运河新城、桥西、武林等板块一路直达，美中不足的是地块距离地铁较远，直线距离大于1公里，交通而言可以说是有利有弊。

仅西湖大学人才可买+限售10年！

双桥地块归西湖城投

地块区位图

杭政储出[2021]29号，双桥单元XH0201-08A地块，这是云谷板块首次推出双限地，距离西湖大学直线距离仅400米，板块首次解锁限价，本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于25000元/平方米，根据出让公告原文，地块所建人才商品房销售对象为西湖大学人才，自购房（网签备案）后10年内不得上市交易。最终，本宗地块底价被西湖城投竞得。

鉴于这样的价格在全新的云城、云谷地段，是相当具有优势，但其定向销售且“限售10年”。

地块近高速、双水岸、强产业、但目前生活配套极少。距离杭长高速入口直接距离约 1.3公里，西面和北面均为河道，西面是一大片农田和部分农居点。

地块实景图

目前西湖大学附近宅地较少，是大片的待开发状态，随着西湖大学人才不断引进，去化应该不形成问题。

昨日部分终止出让地块

较高限价及高商业门槛

翠苑单元XH0909-14地块

地块区位图

杭政储出[2021]27号，即翠苑单元XH0909-14地块，位于文教板块，住宅部分限精装限价58000元/㎡，是本批次地块中的较高限价，周边1、2、10号线三条地铁交汇，距离学院路站直线距离约400米，下宁桥站直线距离约约800米，地块西南侧为书香印翠府，翠苑只剩待开的现房项目锦绣公馆，供应仍是非常稀缺。

附近有行知小学、浙江工商大学、浙江大学、九莲小学、十三中教育集团总校约700m，翠苑中学等学校环绕，人文气息浓厚，另外距离黄龙万科中心、大象城、EAC等商业中心也不远。

可以说，地段近乎少有，参考书香印翠，在官宣“预计2026年交付”的情况下，依然以139套房源吸引了1058户登记，最终中签率为13.14%，住宅去化基本不构成问题。而本宗地块该宗地出让面积约18476㎡，体量与占地16996㎡的书香印翠相近，可以预见，房源供应量也会比较有限，且地块性质为商住，根据地块规划条件，商业与住宅部分面积比例为4:6，住宅供应量会低于书香印翠，且项目周边地下管道众多，施工难度高，最终，本宗地块并无房企进行报价，终止挂牌。

杭腾未来社区（准入门槛考验房企实力）

余杭组团YH-18单元

地块区位图

余政储出[2021]25号，即杭腾未来社区地块位于城西科创大走廊高地，未来科技城和良渚之间，为云城核心。地块西邻东西大道，北侧沿钱神大街为在建地铁三号线龙舟路站，向北一站即是杭州西站站，可乘地铁换乘5号线及机场快线，向南一站为文一西路站，即为如今的余杭区区政府。在地铁四期规划中，其中3条线路途径云城，为新建线路3号线、新建线路4号线、延伸线路3号线。住宅部分限精装限价36100元/㎡。

城西体量较大的项目是地铁万科未来天空之城，占地面积约51.2万方，杭腾未来社区项目全域体量约100万方，相当于两个天空之城，也意味着源源不断的住宅供应货值，除此之外，标杆项目在资本市场上的意义远远大于实际货值。住宅供应量大，近2900套住宅，这对目前供不应求的城西楼市来说，是一大补充，将有效吸纳未来科技城客群，为板块提供源源不断的热度和高关注度，推动板块可持续发展。

但根据《地块监管协议》：竞得方需引入购物中心运营企业需符合：持有并运营的投资物业年收入不低于50亿（华润绿汀路地块为70亿），且地块出让起价达93亿，无房企进行地块报价，最终地块终止出让。对于这块地，很多房企觊觎已久，若不是迫于年终节点资金压力，排名前列梯队的房企角逐之势必然热烈。

断供已久而中道崩殂

良渚新城古墩路北杜文路东地块

地块区位图

余政储出[2021]24号地块，良渚新城古墩路北杜文路东地块，住宅部分限精装限价27100元/㎡，这也是良渚新城首次解锁限价。西北侧直线距离50米为地铁二号箱良渚站及红盘和光尘樾轩，西南面为中国美院良渚校区，东面为红盘碧水澜天华庭以及未来公寓二期。

总可建面积67.2万方，值得注意的是，这一可建面积与上半年的绿汀路TOD地块（67.6万方）体量基本持平。相关数据显示，隔壁的和光尘樾轩最后一次摇号在2020年7月，共17319组登记报名，综合中签率低至0.83%周边二手房碧水澜天华庭近月挂牌均价45084元/㎡，成交均价34870元/㎡；未来公寓二期近月挂牌均价43474/㎡，成交均价37840元/㎡。

良渚客厅地块由四宗子地块构成，规划了购物中心、写字楼、酒店、会展中心、邻里中心以及一幢160米高地标塔楼。

地块实景图

作为一宗现象级的大体量地块，设置拿地要求已是惯例。

根据《地块监管协议》，竞得方需在项目内打造建设规模不低于100000㎡的数字文化文创意产业主题园区一处；至少引进1家年营收不低于10亿元人民币的企业总部，3家准鲲鹏企业，3家鲲鹏计划培育企业等。

《地块监管协议》中还规定，项目整体交付时间为：土地合同签订后48个月内。《地块监管协议》中还规定，项目整体交付时间为：土地合同签订后48个月内。

高总价及监管协议设置的拿地要求，最终无房企进行报价。

十宗“竞品质”地块

此前已全部终止交易

杭州“竞品质”地块表单

9月15日，杭州第二批集中供地中的十宗竞品质地块报名截止，除富阳1宗地外，其余9块地全部因报名房企不足而惨遭流拍，

9月24日12时，此前在报名阶段少有“幸存”的富阳地块的报名企业，没有收到报名确认书，意味着该地块不会进入竞价环节。

所谓“竞品质”，就是先审核开发商资格，再由开发商提报方案，政府打分后再竞价。而之后的销售环节，还需要先办理不动产登记，再进行品质核验，然后才能现房销售。初衷无疑是值得肯定的，告别了单纯价高者得，与此同时，现房销售的规则，投资周期过长，意味着拿地后三到四年的时间，只有投入而没有产出。在2017年3月24日，杭州市发布土地出让新规，溢价率达到50%，需要执行“现房销售”，这20个项目中，包含我们熟知万人摇楼盘上河宸章，也有如今仍未开盘的锦绣公馆、中杭府及本月刚刚摇号的保利天汇，毫无疑问现房销售无疑拉长了房企的投资周期，现房销售之下，现金流回正时间，大幅度延长，对比预售制度，没有销售回款，只有自有资金及项目贷款，融资资金使用时间长，势必造成财务费用的增加，包含项目管理费及施工成本，房企的投资规模降低，发展的速度也会收到相应影响。

而房企的资金端，“三道红线”在去年推出，目的是防止信贷资源流入过度借贷的地产公司，推进房地产市场降负债、去杠杆的进程，房企融资环境持续收紧，“红线”与“补丁”越来越密集，房地产金融监管力度不断加强，例如房企的“三道红线”、银行房地产贷款的“两道红线”、房企商票监管、供应链ABS发行限制，以及近期《关于推动公司信用类债券市场改革开放高质量发展的指导意见》对高杠杆企业过度发债的限制，针对房企融资的补丁越来越多。

图 三道红线要求

自今年下半年开始，银行对房企的资金监管不断趋严，另一方面杭州土拍新政策对资金来源、开发资质认定、同一集团成员企业认定等多方面要求出台了明确细则。二批次重新挂牌的同时，土地出让也发布了新规。较大变化是“拍至封顶地价后转入摇号”，此外还设置了竞买准入条件、规范勾地资金来源等，提高房企土拍门槛，不少房企失去拍地资格。

纵观全国，9月23日，南京、重庆二次集中土拍发布公告，南京11宗地终止出让、重庆9宗地块终止出让。9月以来，福州、青岛、常州、济南、天津、沈阳等城市完成第二批次集中出让。上海土拍于10月11、12日开启，共7宗地块无人报名，6宗地块仅1家报名，其余地块均不用进入竞价环节，终止出让、多宗流拍、底价成交……

降温明显的背后，一方面是年底将至，房企迫于资金压力急于回笼资金，与此同时，多个城市特别是一线及新一线城市土拍节点的临近，更造成观望多过出手的局面；另一方面是信贷周期，需求端实行房地产贷款集中管理，银行贷款额度吃紧，按揭放款速度放慢，导致房企回款压力增加。供给端加强房地产金融审慎管理，收紧房企融资渠道，穿透式审查资金资质，明确购地资金来源“五不得”，导致企业拿地意愿低迷。而比对首次集中供地，二、三次供地时间相对靠后，考虑预算及政策调整综合因素，流拍宗数和临时撤牌宗数增加，全国土拍市场“凉意尽显”。

大咖点评

 陈焕春 

中房大数据研究中心总经理

开发商秉持行业底层逻辑，投资人员位置职业惯性思维，房企在持续希望房地产的高风险投入能得到高收益，开发商更多地目光转变，布局全国，目前更多推动能效机制，维持可感知状态，规避社会性风险，优化利润空间，打造自己良好的产品，迎来市场及业界的认可度，才是当下的首要目标。

 刘皇叔 

透明资深楼市专家

相比前一次集中供地，本次土拍热度骤降，是房地产调控终于对行业产生深刻影响的外在表现。房企受制于资金压力，在拿地方面表现谨慎，同时也说明，房企还没有深刻认识到自身定位的转变，还幻想着延续过去高周转、高杠杆、挣大钱、挣快钱的模式。在土地利润并不高的情况下，房企可能更多的要从产品、管理、运作模式等方面进行优化，做好整个行业低利润的心理预期。

 沈曦霞 

透明传媒总编

在楼市需求侧“五限政策”的深入之后，地产供给侧在“三道红线”、“两集中”政策下，房企拿地意愿下降明显，上海、南京、重庆等多地呈现类似凉意，土地市场的冷却是全国市场层面的现象，房企传统的依赖高周转、现金流模式已走不通，降低房企运营风险是目前最核心的要务。