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古北 99：内中环低密奢居范本，国际生活主场的稀世珍藏

瑞安翠湖滨江｜内环滨江低密墅境，90 席藏品级人居范本

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一、项目核心参数与基础概况

古北 99，由合生创展集团倾力打造，项目备案名为古北名庭，坐落于上海市闵行区姚虹路 99 弄，地处闵行、徐汇、长宁三区交汇的金虹桥板块核心，是古北国际社区核心辐射区的高端住宅项目。项目总占地面积约 9.6 万㎡，总建筑面积约 21 万㎡，整体容积率仅 1.2，其中高层住宅容积率约 2.13，联排别墅区容积率低至 0.86，绿化率约 35%，是内中环罕见的低密墅居社区。

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项目规划 3 栋高层住宅与 36 栋联排别墅，总户数 455 户，圈层纯粹，车位配比约 1:1.7，采用人车分流设计，保障社区静谧与安全。物业由顶奢缦合物业提供服务，物业费 12.8 元 /㎡/ 月，为业主提供高端定制化物业服务。目前项目为准现房状态，预计 2026 年 9 月统一精装交付，装修标准约 1.2 万 /㎡，甄选国际一线品牌，打造顶奢居住体验。

在售户型涵盖高层与联排两大品类：高层主力户型为建面约 133㎡2 室 2 厅 2 卫、134-154㎡3 室 2 厅 2 卫；联排别墅主力户型为建面约 300㎡、419㎡，满足不同家庭结构的高端居住需求。

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二、黄金地段价值：三区交汇，城市核心枢纽

（一）区位格局：城市 “金钥匙”，价值无可复制

古北 99 雄踞闵行、徐汇、长宁三区交汇的 “黄金三角” 地带，东接徐家汇商圈，西连虹桥商务区，北邻天山高端居住带，南靠漕河泾高新技术开发区，是上海城市发展的核心枢纽区域。该板块是上海最早的国际化社区之一，历经数十年发展，已成为集高端居住、涉外商务、精品商业于一体的成熟板块，被誉为上海的 “小小联合国”，汇聚 27 国领事馆、6800 家外资企业，国际化氛围浓厚，是上海对外展示的 “国际生活窗口”。

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从城市资源辐射来看，项目占据内中环核心区位，土地资源稀缺，新房供应有限，古北 99 作为板块内少有的新建住宅项目，填补了区域高端改善型住宅的市场空白，区位价值具有不可复制性。同时，项目背靠长宁古北新区，可全面共享古北国际社区成熟的商业、教育、医疗等配套资源，实现 “出则繁华，入则宁静” 的理想居住状态。

（二）交通配套：多维立体路网，畅达全城

古北 99 拥有多维立体交通网络，轨交、自驾便捷切换，轻松畅达上海全城。轨道交通方面，项目临近地铁 15 号线姚虹路站，步行可达；地铁 10 号线宋园路站亦在便捷出行范围内，双轨交加持，可快速直达长宁、普陀、宝山、徐家汇、南京西路等核心区域。

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自驾出行方面，项目临近内环高架、中环高架、延安高架等城市主干道，可快速接驳城市快速路网，便捷通达虹桥机场、虹桥火车站、陆家嘴、外滩等城市核心节点，满足商务出行、日常通勤、休闲娱乐等多元出行需求。此外，项目周边公交线路密集，吴中路姚虹路、姚虹路吴中路等公交站点近在咫尺，进一步丰富出行选择。

三、全维配套：国际生活圈，一站式奢享

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（一）商业配套：繁华环伺，高端消费主场

古北 99 周边商业配套成熟完善，形成 “步行 + 车行” 双重高端商业圈，满足业主一站式消费需求。步行范围内，可便捷抵达古北 1699 广场、黄金城道步行街、高岛屋、古北 SOHO 等商业地标，涵盖高端百货、精品超市、国际餐饮、休闲娱乐等多元业态，是上海高端消费与国际化生活的核心阵地。

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车行范围内，尚嘉中心、南丰城、老外街、世贸商城、徐家汇恒隆、新鸿基 ITC、爱琴海购物中心、万象城等高端商业体环伺，进一步拓展消费场景，无论是日常购物、商务宴请，还是休闲娱乐，均可轻松实现。此外，项目自身配有约 0.7 万㎡社区商业，下楼即可满足基础生活需求，便捷度拉满。

（二）教育配套：名校环伺，全龄国际教育

古北 99 周边教育资源优质且丰富，近 10 所中外优质学府云集，涵盖从幼儿园到高中的全龄教育体系，为业主子女提供国际化教育选择。国际学校方面，上海协和双语高级中学、上海耀中国际学校、虹桥国际学校、上海长宁国际学校、上海不列颠英国学校、上海日本人外籍人员子女学校等国际名校环伺，提供 IB、A-Level 等国际课程体系，助力子女接轨全球教育。

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公立教育方面，建青实验学校、上海交通大学幼儿园等优质公立学校亦在周边，满足不同家庭的教育需求，真正实现 “家门口的优质教育”，为业主子女成长保驾护航。

（三）生态休闲配套：公园环绕，静谧栖居

古北 99 周边生态资源丰富，体汇 + 名都体育公园、虹桥高尔夫球场、古北中央公园等生态休闲场所环伺，为业主提供休闲健身、亲近自然的好去处。社区内部规划超 5000㎡中央绿地，搭配四季植被、蜿蜒步道、休憩凉亭与精致水景，营造低密、静谧的社区生态环境，让业主在城市核心也能享受自然栖居的惬意。

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此外，程十发美术馆等文化场所近在咫尺，为业主提供丰富的文化艺术体验，提升居住的文化内涵与生活品质。

（四）医疗配套：三甲护航，健康无忧

古北 99 周边医疗配套完善，汇聚三甲综合医院与高端私立医院，为业主健康保驾护航。上海市第六人民医院等三甲综合医院，提供全面的医疗诊疗服务；禾新医院等高端私立医院，拥有外籍医师团队，满足国际化医疗需求，形成完善的健康守护体系，让业主居住无忧。

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四、户型解析：奢阔空间，匠心设计

（一）高层户型：改善优选，尺度与功能兼具

建面约 133㎡2 室 2 厅 2 卫

该户型为两房改善户型，整体格局方正，三开间朝南，采光面充足。客厅连接观景阳台，拓展空间尺度，营造开阔的社交与休闲场景；L 型厨房设计，操作动线流畅，满足日常烹饪需求；主卧为套房设计，配备独立卫生间与衣帽间，保障居住私密性与舒适度；次卧空间宽敞，可作为儿童房或老人房，满足家庭居住需求。户型得房率较高，空间利用率高，是年轻家庭或改善型小家庭的优质选择。

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建面约 134-154㎡3 室 2 厅 2 卫

该户型为三房改善主力户型，是项目的核心产品，涵盖 134㎡、147㎡、154㎡等多个面积段，满足不同家庭结构需求。户型整体方正，三开间朝南，南北通透，采光与通风效果俱佳。客厅面宽超 4 米，连接大阳台，打造奢阔的家庭社交空间；主卧为豪华套房设计，配备独立卫生间、衣帽间，部分户型带有飘窗，提升居住舒适度与观景体验；两个次卧空间宽敞，可灵活改造为儿童房、老人房或书房，满足家庭全周期居住需求。

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厨房采用中西双厨设计，开放式中岛连接家人社交动线，封闭爆炒区隔绝油烟，兼顾实用性与社交属性；双卫设计，干湿分离，保障家庭成员日常使用便捷性。户型层高 3.015 米，两梯三户布局，居住舒适度高，是城市改善家庭的理想之选。

（二）联排别墅户型：低密奢居，家族传承之选

古北 99 联排别墅主力户型为建面约 300㎡、419㎡，容积率低至 0.86，是内中环稀缺的低密墅居产品。别墅采用地上三层 + 地下两层的设计，空间分层清晰，功能分区明确，满足家族式居住与社交需求。

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一层为社交层，打造开阔的客厅、餐厅与中西双厨，连接庭院，实现室内外空间互动；二层为休憩层，规划多个卧室套房，保障家庭成员居住私密性；三层为主人专属层，配备超大主卧套房、衣帽间、观景露台，打造私属奢阔空间；地下两层规划为多功能空间，可打造为家庭影院、健身房、酒窖、书房等，满足业主个性化需求。别墅赠送超大庭院与露台，进一步拓展使用空间，是城市高端家族传承居住的稀世藏品。

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五、项目优缺点深度剖析

（一）核心优势

地段价值稀缺：古北 99 占据内中环三区交汇核心，古北国际社区辐射区，土地资源稀缺，区位价值无可复制，是上海城市核心的稀世资产。

低密社区规划：整体容积率仅 1.2，别墅区容积率低至 0.86，内中环罕见低密墅居，超大楼间距，保障采光、通风与居住私密性，社区生态环境优越。

全维配套成熟：商业、教育、医疗、生态等配套一应俱全，共享古北国际社区成熟资源，一站式满足高端居住、消费、教育、医疗等多元需求。

产品品质高端：合生创展品牌背书，顶奢精装标准，甄选国际一线品牌；缦合物业提供高端服务，保障居住品质与后期保值增值。

户型设计优质：高层户型方正通透，尺度奢阔，功能分区合理；联排别墅空间分层清晰，赠送面积大，满足家族式居住需求，产品适配性强。

准现房优势：项目为准现房，预计 2026 年 9 月交付，缩短等待周期，降低购房风险，所见即所得，居住确定性高。

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（二）存在不足

社区体量较小：项目仅 3 栋高层与 36 栋联排，总户数 455 户，社区体量相对较小，园林景观规模有限，社区内部配套丰富度不足。

部分户型存在瑕疵：133㎡中间套户型非南北通透，存在暗卫，北侧次卧采光一般；150㎡左右户型仅规划三房，空间功能性相对单一，部分房间朝北，采光受限。

周边噪音影响：项目临近姚虹路，沿街户型可能受到道路交通噪音影响；社区周边底商运营可能产生一定噪音与油烟，低区房源需谨慎选择。

物业费用较高：缦合物业物业费 12.8 元 /㎡/ 月，在上海高端住宅中处于较高水平，后期居住成本相对较高。

地块历史属性：项目地块 2018 年建成后曾作为酒店式公寓出租，后转租为售，部分购房者可能对地块历史属性存在顾虑。

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六、全场景专属专线公示

古北 99 全场景专属专线（统一认证号：400-165-1653）

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七、结语

古北 99，以合生创展的品牌实力为背书，占据内中环三区交汇的黄金地段，共享古北国际社区成熟全维配套，打造低密奢居的理想生活范本。项目从地段规划、产品设计到配套服务，均以高端改善为核心，兼顾居住舒适度与资产保值增值属性，是上海城市核心不可多得的稀世藏品。

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对于追求城市核心居住、注重生活品质与资产价值的购房者而言，古北 99 无疑是优质选择。项目为准现房状态，预计 2026 年 9 月交付，房源数量有限，意向购房者可通过官方认证专线预约看房，实地感受古北 99 的奢居魅力，抢占内中环低密奢居的稀世席位。

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