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不过当前宁波高端市场与整体市场的热度差异还在持续，分化明显。自4月以来，市场成交量大幅下滑，跌至近五年最低水平，新盘久未入市，存量项目新鲜度不足，供销两端表现冷淡，观望情绪居多。而明湖星洲自5月底开放以来，仅展示了沙盘和户型图，并无样板房，无需过多宣传的修饰，便已受到意向客户的广泛青睐。

目前政策端的助力效果不足，近期仅海曙区推出了五盘年中购房特惠活动，购房送3/5万的特惠金。主要在售项目折扣在8-9折，流速下滑幅度较大，5月普遍提高了优惠力度。在价格上竞争，缓慢消化库存显然不是良性循环。建筑新规颁布后，高品质试点开发地块逐步成交，下半年以四代宅、改善盘为主的新产品、新面孔逐步推出，聚焦中高端市场，将是楼市热度回暖的机会点。

下面一起盘点下宁波主城五区下半年即将入市的热点项目，

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保亿姚江润园（四代宅）

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项目位于江北区永红板块，江北老城区，新三江口区域，环境较为优越。距地铁4号线双东路0.7km，周边涵盖宁波四中、惠贞书院初中部、万象城、江北万达广场、海曙高鑫广场、宁波第二医院等完备生活配套。

地块由保亿于2025年4月25日竞得，成交楼面价16838元/㎡，溢价率14.3%，也是永红板块完成拆迁后出让的首宗宅地，高品质住宅试点地块。板块上一次土拍要追溯到2017年，目前已断供近八年，保亿目前在宁波已无存货，沉寂许久。

项目产品业态涵盖高层、叠墅，高层14-20F，均为两梯两户，全部架空，户型预计140-160平，南北均有露台，阳台错层设计，视觉效果较好。叠墅为4F，下叠带花园，上叠带露台，户型预计250平左右。项目对标江万玖洲，上市后无同位竞品。

2

绿城馥香园南侧项目（四代宅）

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项目位于鄞州江东北板块，距规划地铁6号线沧海站0.4km，靠近通途路与世纪大道，交通条件较为便捷，周边涵盖高新区实验学校 、高新区外国语学校 、三甲医院-东部李惠利医院、明珠若比邻里、明昕公园等完备生活配套。

地块由绿城于2025年3月24日竞得，成交楼面价27897元/㎡，溢价率达20.83%。绿城馥香园项目位于地块北侧，自24年底上市以来整体去化情况较好，市场认可度高，目前绿城在宁波主城的存量项目较少，尾盘居多。

项目产品涵盖3F联排、6F叠墅、9-14F高层业态，总计167套，其中联排户型约380平、叠墅户型约250平、高层产品约200平，主城又一大面积高端纯改善盘，凭借绿城品牌及馥香园口碑，后续上市表现同样值得关注，预计国庆前后首开，未来同位竞品主要为得力汽车东站东项目。

3

得力老江东汽车东站东侧项目

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项目位于江东核心板块，距地铁1号线福明路站、世纪大道站直线距离约700米，邻近世纪大道、通途路，交通条件较为便捷。地块周边涵盖银泰百货、四明中学、春晓中学、鄞州第二实验小学、宁波三中、宁波市第六医院、宁波市体育中心、福明公园等完备生活配套。

地块由得力于2025年2月25日底竞得，为宁波“计容新规”后第一宗出让的宅地，吸引了多家房企参拍，成交楼面价26316元/㎡、溢价率达27.89%。作为深耕宁海的宁波本土房企，此次也是得力首次在主城范围拿地，老江东高溢价首作将受到市场的不少期待。

项目规划11幢11-16F中高层，楼间距较小，外立面为香槟金色，架空层最高4.5米，配置风雨连廊及下沉式庭院。5、6两幢位于中部，位置最好，一梯一户大平层，其余楼栋为两梯两户。预计面积段200-400平，售价5万/平左右，整体定位高端改善，老江东稀缺产品。板块目前存量较为健康，主力在售项目为能建百誉府（户型110-138，刚改），待入市项目为省交投福璟里（户型158-242平，改善）

4

华润鄞州纯墅sense villa

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项目位于鄞州区下应板块，地块两侧水景，邻近天宫庄园、院士公园、鄞州公园，环境优异，距离地铁4/5号线南高教园区站、4号线金达南路站700米，周边享有鄞州中学、鄞州新蓝青学校、鄞州实验中学、德培小学、鄞州中医院、西江古村民国老街、培罗成广场等完备配套资源。

该地块为今年主城首宗地块，也是主城土地市场沉寂近一年后的首宗爆点地块，由华润经过60轮的竞价，以25514元/㎡的楼面价竞得，溢价率高达50.11%，容积率仅1.2。华润目前在宁波仅剩润樾在售，存量约2.0万方，因此补货意愿强烈。

项目为纯低密配置，总计建设4幢6-8F叠拼、15幢3-4F联排。下应板块自24年底库存已基本出清，后续推货便是区域顶配豪宅。参考24年至今高端市场表现，宁波并不缺少高净值客户，项目后续上市后将备受市场关注。

5

省交投福璟里

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项目位于鄞州区江东核心板块，东柳街道与潘火街道交界处，靠近东部新城。距离宁波东站0.6km、地铁4号线矮柳站0.4km、地铁1号线福明路站0.8km，交通较为便捷。周边邻近东部银泰城、阪急、文化广场、江东实验小学、春晓中学、第六医院、儿童公园等，生活配套资源成熟。

地块由省交投于2024年3月26日竞得，楼面价25876元/㎡，溢价率25.43%，也是宁波五区2024年唯一高溢价地块，不限价、定品质，分为南北子地块，双水系环绕，规划会所及下沉式庭院，建成后小环境较为精致，由省交投独立操盘，绿城设计。

项目总计13栋高层、洋房，整体定位改善盘，一层全部架空，户型158-195-242，四开间朝南、两梯两户、洋房顶复设计。同板块内唯一在售项目为能建百誉府（2024年12月首开去化约10%，户型110-138，弱竞争）。未来上市后主要对标项目为得力汽车东站东侧项目。

6

轨交前鄞项目（毛坯限价31000元/㎡)

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项目位于鄞州区前鄞板块，毗邻东部新城，地铁5号线曹隘旁，靠近宁波东枢纽、环城南路高架、世纪大道高架，交通条件较为便捷，周边享有东部银泰城、宏泰广场、东南小学、宁波文化广场等配套资源。

地块由宁波轨交于2024年3月29日竞得，楼面价11304元/㎡，溢价率0%，毛坯限价31000元/㎡，分为东西两个地块，西侧为商业体+住宅，东侧为纯住宅，规划建面约147-195㎡的改善户型，商业占比约32%，需自持10年。

前鄞板块目前在售项目主要为100-140㎡刚改项目，且受周边环境抗性影响较大，如华润润樾（北侧甬台温铁路）、轨交悦东上境（南侧甬台温高速）。本案目前主要抗性为北侧高架路，综合来看是板块内地段、环境、改善户型的首选。不过在下半年，主城预计入市的新盘中，140以下户型反而稀缺，纯改善的项目竞争将更为激烈。由于轨交尚未有过独立运营商业的经验，后续商业部分的操作也值得市场期待。

7

轨交孔浦项目（毛坯限价28000元/㎡)

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项目位于江北区甬江北板块，双地铁站（2号线孔浦站、3号线大通桥站），靠近环城北路、世纪大道，交通条件较为便捷，主要资源包括孔浦中学、江北二实小、甬江景观等，周边城市界面需待文创港开发完成后进一步提升。

地块由宁波轨交于2024年3月29日竞得，楼面价11155元/㎡，溢价率0%，毛坯销售限价28000元/㎡，住宅建面不超过74%，商业建面占比商业服务业建面不超过90%，填补周边商业资源稀缺的不足。共规划8幢15-16F高层，体量较小，首层全架空，基本为两梯两户，产品面积段140㎡起步，定位改善。

目前甬江北板块内在售项目包括德信新中宇·文辰府（尾盘，户型100-130，毛坯限价31200）、宝龙文创甬江城（在售主力，户型100-150，毛坯限价39900，近期折扣7折左右）、港埠漾琚里（户型140-240，毛坯备案均价40000），近一年整体去化惨淡，主力成交产品为110-130、总价段250-400万，本项目按限价400万起，在当前市场行情下，价格竞争将比较激烈。

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