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徐州【东原长兴路项目】
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徐州楼市大事件，悄然发生了
国资城投托底地块
开始与房企合作开发
绿城、东原
代建操盘高新区3宗地块
给下行中的楼市带来一丝信心
这将是绿城在高新区（铜山）的首个项目
也是东原在高新区、在徐州的第二个项目
01
绿城、东原中标
代建操盘高新区国资3宗地
7月11日，徐州市公共资源交易平台发布2则中标公告：
高新区2022-22、2022-26地块项目代建及销售管理服务项目，绿城中标！
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高新区2022-23地块项目代建及销售管理服务项目，东原中标！
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中标价，即项目总销售额的基准费率，绿城为3.3%；东原为3%。
服务期，都为约45个月，即3年9个月。
这3块地在哪儿呢？就在高新区欣欣路南北两侧、京沪铁路东。其中2022-26地块在欣欣路北，22、23号地块在欣欣路南。
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绿城操盘的2宗地相邻，但中间隔着欣欣路；东原操盘的地块，在绿城南侧。
这3块地都是去年被国资托底的，楼面价分别为：
绿城操盘地块：
2022-22号：楼面价4500，容积率2.2
2022-26号：楼面价4746，容积率2.0
东原操盘地块：
2022-23号：楼面价4773，容积率2.2
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底图来源：凤凰网房产
从地图可以看到，地块西侧就是北京路商圈，离铜山万达广场非常近；北侧属于泉山区，还有在售楼盘万科潮鸣。该片区去年被国资托底的地块，共有6宗，其它2宗没有启动。
这3个地块楼面价都在4500-4700多，那么房价将会卖多少呢？它附近的万科潮鸣卖1.2W+起，绿城、东原会卖到1W起吗？
02
高新区中央活力区
首批商品住宅项目启动开发
这个片区，就是高新区中央活力区的一部分！绿城、东原中标代建、操盘这3宗地，意味着商新区中央活力区首批商品住宅项目启动开发啦！
高新区中央活力区位于徐州高新技术产业开发区北端，是高新区融入主城发展格局的桥头堡地块。铜山发布去年就曾官宣：配合地铁6号线建设，将重点打造以湘江路、长安路为轴的中央活力区。
高新区中央活力区整体规划面积为 9.89 平方公里，规划区域北至欣欣路，南至楚河，西接京沪铁路，东到拖龙山。其中，初步划定 3.45 平方公里作为起步合作区实施。合作区包括国际社区（长兴路片区）和国际社区（奎河东片区）、地铁二期及拖龙山小学。 预计起步合作区投资共计110亿元。
从上图可以看到，高新区起步合作区有3大片区——长兴路片区、奎河东片区、地铁TOD二期（即6号线车辆段以西）。其中，绿城、东原中标操盘的3个住宅地块，就在长兴路片区。
长兴路片区也是3个片区里位置最好的，距离北京路商圈、泉山主城最近，西面有地铁3号线，南侧有地铁6号线在建，东侧还规划8号线。另外，规划徐州儿童医院新院也将在这里。
整个高新区中央活力区内，目前尚无商品住宅项目开发，但已经出让的地块多达8宗，且都是高新国资托底拿地。其中长兴路片区6宗、奎河东片区2宗。
（注：欣欣路北有2宗地块属泉山区，不属于高新区，也没有启用，是2021年6月拍卖的，其中2021-17地块是徐州国资溢价竞得。）
03
徐州房地产新赛道
80多宗国资地块待开发
随着楼市下行，国资城投托底拿地越来越多。截至目前，包括高新区的8宗地，2年来徐州各区国资地块累计达到83宗，其中82宗都是托底拿地。
以上国资地块，目前基本都为未启动开发状态，除了云龙区翠屏山B地块，规划已经公布，或为新盛自己开发。
品牌房企的日子难过，不愿拿地，也不想接盘国资地块。所以，这80多宗地消化需要很多年。
现在，绿城、东原参与国资地块合作开发，通过投标方式，中标代建+营销服务，而不是入股合作开发！这对于房企来说，属于轻资产运营。在如今艰难的市场下，这个模式或将成为国资城投地块合作开发的主流。
中标公告里写得很清楚：中标价即项目总销售额的基准费率，绿城为3.3%；东原为3%。也就是说，开发商是国资，绿城和东原只管代建和营销，卖多少拿多少佣金，毫无压力！比自己拿地、入股、开发轻松多了！
其实，目前绿城及蓝城团队在徐州做过多个代建合作项目，绿城品牌在铜山还将是第一次。而东原首入徐州的第一个项目，即在高新区三堡的东原满庭芳，现在也是采取代建模式。
中指研究院曾分析，地方国资托底拿地占比超八成，入市率不足一成。由于地方国资开发能力较弱，拿地后需要品牌房企进行代建盘活，为房企提供更多机遇。
徐州【东原长兴路项目】
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