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项目概况与核心亮点

如玺华院是位于杭州地铁9号线地铁口的稀缺城市低密，产品定位为“城央地铁口封面作品”。项目以1.1超低容积率、主城地铁口+钱江新城后湾的地理优势，以及“有天有地”的墅居体验，成为城东改善客群提供全新的改善产品。项目总户数184户，由91套排屋、21套合院和72套叠墅构成，面积段覆盖198-300㎡，整个小区由中央景观轴线分隔为东西2个组团，东组团是排屋合院区，西组团是叠墅区。

核心卖点速览

✅距离钱江新城、钱二最近的千万级排屋产品

✅杭州距离地铁口最近的在建排屋产品（地铁零距离）

✅杭州最后的3层排屋产品之一（4.1号杭州新规，建筑不能低于12米，层数不能低于4层）

✅周边配套最完善的排屋产品之一（500米内，盒马、物美、农贸市场都有）

✅600万级叠墅产品里面地段最好，配置最高的小区

✅杭州最低容积率小区之一，1.1的容积率在杭州土地市场里面也是很稀缺的

✅板块内公区配套天花板项目，会所、恒温泳池、私宴厅都是标配，还配置了五星级酒店以及顶级豪宅才会配置的车马汀；

✅产品力天花板：叠墅全部都是独门独院私梯入户，排屋带空中大露台，可做2.5层的地下室。

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设计理念效果图

✅项目以东方宋韵与现代艺术相融合为设计理念，入户门厅采用引园入院的手法，门前水流透过景墙、两侧相迎的黑松以及铜元素入户大门的设计，让归家之路更具尊贵仪式感。

✅入户大堂高约7.2米，彰显大气！精心构建出建面约1300㎡下沉式会所，充满艺术氛围的生活场景，同时兼具多样化功全方位满足业主各种需求。

✅景观中庭的设计是市面上极为少见的三层观景式设计，以北宋画家范宽的《溪山行旅图》为范本，叠石、壑松及高低落差约15米飞瀑，亭台楼阁、檐下的游廊、小桥流水相互映衬，宛如一幅山水画卷。

✅小区在景观设计以“郭庄”设计蓝本，通过空间与场景的精心构建，还原诗意盎然的烟雨杭州。园区布局遵循宋韵的“迎”“礼”“隐”“雅”，营造出三重自然东方、雅奢人居的自然生活场景

✅建筑设计采用现代东方风格融合宋韵美学与现代摩登手法，色彩搭配上，延续东方建筑的典雅质朴，以温暖色调与自然木色为主调，青绿色陶板作为点缀，提升色彩饱和度，尽显东方美学韵味。

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区位与交通

项目位于城东新中心临平数智城板块，地处“临平南融战略”核心区，是连接主城与临平的“黄金走廊”。

✅地铁优势：紧邻地铁9号线乔司站，3站至钱二国际金融中心，9站抵江河汇（IFC商圈），高效串联武林商圈、奥体中心等城市地标。

✅路网通达：德胜高架、钱塘快速路等多条主干道环绕，20分钟车程覆盖钱江新城、武林等核心区。

✅产业红利：毗邻丰收湖板块，千亿级数智城规划吸引阿里云、字节跳动等头部企业入驻，未来人口与资产增值潜力显著。

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产品规划与户型设计

项目共规划184套房源，以排屋为主力，辅以叠墅及合院，面积段覆盖198-301㎡，满足高端改善需求。

1. 排屋（215-300㎡）

✅独门独院：每户均享前庭后院，地下室层高或突破常规（具体以交付为准），可改造为影音室、酒窖等多功能空间。 ✅四层空间设计：首层为家庭社交区，上层为私密居住区，动静分离；多套房设计+全景露台，兼顾舒适性与景观视野。

2.叠墅（198-210㎡）

✅下叠带花园，下沉式庭院与地下室连通，采光通透；上叠设星空露台，打造空中花园体验。

3. 合院（284㎡）

✅稀缺形制：独立入户动线，融合传统合院形制与现代功能布局，私密性与仪式感兼备。

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配套资源：主城级生活圈

✅商业：上城天街、国芳天街、遥望X27商业综合体（直播主题）、华荣城宜家旗舰店环伺，步行可达；钱新万象城、江河汇IFC（在建）地铁直达。

✅教育：1公里内覆幼儿园、小学、中学等优质学校，杭高临平分校（在建）提升教育能级。

✅生态：丰收湖公园、东湖公园双公园环抱，兼顾城市繁华与自然静谧。

✅医疗：三甲医院规划中，现有社区卫生服务中心满足日常需求。

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为什么要买如玺华院

✅稀缺性：

1、供应端：杭州正常一年10万套住宅供应量，而低密产品只能2000多套，杭8区排屋产品一年不足400套，且都是偏远地区为主，物以稀为贵。

2、政策端：今年4月1号开始杭州新出让的土地，住宅高度不能低于12米，不能少于4层，如玺华院的3层排屋产品将成为绝版。

3、成本端：新出让土地规划的排屋清一色的都是4层排屋，要达到同样的居住效果和舒适度，业主的购房成本大幅提高。

✅更保值：

1、西湖文化广场的中山花园，90年代买房这个楼盘只接受外币，也是当时杭州最好的高层住宅了，现在二手房2万多，周边的老破小都要3万多，4万。

2、低密能经得住时间的考验：现在江南里二手房成交价在20多万，边上的大河宸章是7万左右，大家可以思考下，20年后，江南里能卖多少，大河宸章能卖多少。

3、买房子和买土地的区别。电影“飘”里最经典的一句话：土地，只有土地是永恒的；另一种译法：唯有土地才值得人们去为之忙碌、奋斗乃至送命，因为世界上唯有土地是与日月同在的。

4、“市中心的高层保值”可能在10年之后成为我们付出成本最大的“智商税”。在我们买市中心高层之前，可以想一下我们想买的高层有中山花园的位置好吗？我们想买的高层现在在杭州的地位有比当时中山花园在杭州的地位高吗？那些缺乏灵魂的混凝土巨塔，终将在时间中褪去光环。

5、科技改变生活：当飞行汽车，小型私人飞机为代表的小型飞行器的技术成熟和大规模普及，不具备停靠条件的高层住宅会不会被抛弃

✅舒适度：

1、得房率：目前市区高层住宅的得房率普遍在百分之78-80左右，而我们的排屋类产品得院率普通超过百分之200，买200多方，实际能用500方左右。

2、私密性：独门独院的墅居生活，不用担心自家的熊孩子会吵到别人，也不用担心被其他人影响。

3、生活方式：每个家庭成员都能有自己独立的生活场景，有花园、露台，有地下的百变空间。

✅板块的未来

我给乔司的定位是未来城东千万级别的低密住区，不到2年时间已经有4个千万级别低密楼盘，当未来3-5年内乔司千万级别的楼盘达到10个还可能更多的时候，您觉得乔司会卖到多少价格？从爱答不理到高攀不起，在杭州城市的发展过程中这样的板块比比皆是，发现板块的特性和城市未来发展的特性是否一致去买房。当大家都认可这个板块的时候你去买他，你付出的成本就完全不同了。

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我对改善市场火热的一些理解

1、杭州在16年之前一直执行70/90政策（住宅小区90方以下要占到房源总数的百分之70以上，为什么有很多房子是2本证就是这个原因）以及16年之后的商品房限价政策，因为限价房子不愁卖，在很长一段时间能杭州没有真正的豪宅出来，让真正的有钱人无房可换，扭曲了改善市场的价值，这也是杭州商业大平层横空出世的原因。

2、随着楼市限制政策的放开，高端改善产品的更新迭代也会开始，会刺激杭州的富人冲入豪宅市场，杭州确实太多年没有好房子和好产品了。当富人开始换房之后，市中心很多老的豪宅也会加速贬值。这个过程也会改变大家对地段和高层的认知，随着对生活品质的追求，会不会越来越多的人去买到近郊的低密。

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