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武汉【恒瑞盘龙府】
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盘龙城已经几年没有任何一个新盘了，终于在2025年4月来了一个新盘恒瑞盘龙府。
2025年4月16日，黄陂区规划局发布了关于湖北恒毅置业有限责任公司居住项目（恒瑞盘龙府)规划方案的批前公示，该项目由央企五矿集团旗下企业开发。
规划详情：
体量不大，只有454套房源
没有设计空中花园
规划显示，该项目共包含5栋住宅，5栋楼均为13层，部分社区商业。
鸟瞰效果图：
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根据规划数据显示，该项目用地面积约2.54万方，总建筑面积约6.28万方，其中计容建筑面积约5.08万方，不计容建筑面积约1.19万方，住宅建面约4.87万方，容积率约2.0，建筑密度约20%，绿地率约30%，共454套房源，住宅建面约107平，共计406个机动车位（含81个地面车位），车位配比约1:0.9。
经济技术指标：
（来源于规划方案，存在后期调整可能）
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平面图显示，楼栋都是东南朝向，地块狭长，垂直于巨龙大道。
平面规划图：
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目前三环外新盘是允许做空中花园错层露台的真四代住宅的，但从项目效果图来看，并没有明显的四代住宅属性，未见空中花园设计。
目前黄陂区还没有出现带空中花园的四代宅，一方面是新盘几乎没有，另一方面或是规划有限制，因为四代宅的出现，会大幅影响此前的库存去化，而盘龙城是一个库存量很大的片区。
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根据日照分析图来看，1号楼南侧无高层建筑遮挡、这栋楼冬至日采光也能有7-8小时，其他楼栋冬至日采光在2-4小时间。
日照分析图：
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拿地情况：
恒瑞盘龙府是2024年12月20日，中国十九冶集团有限公司以底价15310万元竞得的P(2024)169号地块，成交楼面价3008元/㎡。
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地块主要要求：
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本次报规的湖北恒毅置业有限责任公司隶属于中国十九冶集团有限公司，中国十九冶集团有限公司隶属于央企五矿集团，五矿在盘龙城开发有五矿澜悦云玺。
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区位分析：
靠近外环和天河机场的远城区
规划空港国际商务新城，中前期发展阶段
1、恒瑞盘龙府属于三环外黄陂区，准确一点说是靠近四环和外环，与三环线直线距离约9.5公里，与天河机场直线距离约2.5公里，所在的空港国际商务新城还处于前期起步阶段，有较长的等待时间；
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2、宋家岗片区是全新建设的新城，周边也是新盘为主，现阶段配套主要依靠老盘龙城片区，整个盘龙城片区烟火气还是比较足的，属于成熟的刚需居住大城；
3、板块内，曾虽有宏大的规划，但兑现的并不好，武汉空港国际商务新城拟规划建设面积约35.35平方公里，规划范围东至川龙-盘龙大道、西南至府河，北至绕城高速-后湖，包括规划大型会展中心进展缓慢，已由绿地变为区国资开发，卓尔足球场规划已经取消，目前区域内利好太少。片区近期的利好是体育中心取消后，华师要在片区内建设新校区。
周边卫星地图：
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微观区位：
西北边是武汉盘龙永固建材有限公司、庆云路、规划商业用地等；
东北边是巨龙大道、地铁2号线（高架段）、还建小区等；
东南边是兴龙路、规划商业用地等；
西南边是规划住宅用地、武汉城建天樾龙城等。
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周边实景图如下：
航城东路实景：
庆云路：
周边尚璟瑞府：
周边悦荟天地：
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地铁：项目西门与地铁2号线航空总部站直线距离400多米。2号线是武汉的黄金主轴线路，但站点较多，运行速度不快，到汉口核心区也需要较长时间。
航空总部地铁站实景图：
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商业：周边社区如尚璟瑞府、临空香廷、恒大龙城、南山十里星空等建成小区都有配套社区商业，能满足业主基本生活所需。到盘龙城的大型商圈如奥特莱斯、麦德龙、盘龙城万达广场等都非步行可达。
盘龙城万达广场：
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另外也还有一些规划的商业，但现阶段几乎都没有实质性的进展，其中规划的绿地规划商业更是无了。城投丰山府有一个地块是规划的商业用地，是建面约5.5万方的商业街区，兑现也比较困难，甚至周边一些商业地块已被收储。
教育：根据2024年最新划片，周边新商品房小区都对口武汉临空新城第一学校小学部。
但紧邻的文馨苑对口的是盘龙二小。武汉城建新时代刚交付时也对口了盘龙二小，但后来又改为对口空港新城第一学校小学部。
不过这两所中学都对口的是空港新城第一学校初中部。
空港新城第一学校：
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医疗：距离项目较近的医院是黄陂区人民医院盘龙城分院，区域内还有三甲医院武汉一医院盘龙院区，但距离项目不近。
其它：距离已建好的香虹艺术公园直线距离900多米，附近还有丰荷山和新教湖等自然生态资源。
价格分析：
片区房价六七千一平
盘龙城片区已有3年多没有新盘入市
恒瑞盘龙府所处的盘龙城片区目前房价很低，基本都是六七千一平。不过好在项目所处的宋家岗一带的新房楼盘基本都卖得差不多了。如果这个盘面市以后产品有一定吸引力（如准四代住宅），同时价格也比较合理，项目应该不会很难卖。
片区楼市地图：
盘龙城销量较高的楼盘主要是天汇龙城和御璟上城，宋家岗一带几乎没有太多盘热销。
盘龙城片区上一个新盘入市，还是2021年12月盘龙华府，至此之后盘龙城楼市低迷，处于去库存阶段，3年多都没有纯新盘入市了。近期盘龙理想城有部分住宅更改规划准备入市，但也不是带空中花园的四代住宅。
盘龙华府2021年12月预售证：
附近的南山十里星空近期二手房挂牌价7677元/平，近期成交价6413元/平。
附近的五矿澜悦云玺近期二手房挂牌价9704元/平，近期成交价6931元/平。
附近的华发越秀悦府近期二手房挂牌价9128元/平，近期成交价7429元/平。
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综合点评：
优势：
1、新盘，有可能在产品方面有些惊喜。
2、容积率仅约2.0，都是13层的小高层。
3、央企开发，距离地铁口不远。
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