杭州土拍“剧变”,对丽水可能造就的影响……

如前所料，杭州土拍市场迎来转折时刻。

透过大规模终止出让、底价成交一轮游等现象，看杭州土拍市场遇冷本质，克尔瑞提出以下核心观点：

· 17宗地终止出让，房企放弃报名背后有三大推手：一是购地资金来源“五不得”，房企资金极大承压；二是远郊板块市场趋冷，房企调低市场预期，延后区域内拿地；三是竞品质地块配建要求高，但利润不高，更多房企选择观望。

·起拍价提升明显，部分地块甚至超20%，有限的利润空间无法激起房企的热情，导致今日土拍“入冬”，整体溢价率较以往呈现腰斩，更是无封顶地块成交。

·底价成交、低溢价率情况下，土地利润率水平迎拐点，回升至2020年水平，将一定程度上改善房地产企业的盈利预期。

·土拍热度由全域高热转为整体趋冷，企业心态由乐观激进转为谨慎克制。本轮房企拿地呈现三大策略：一是板块深耕，区域龙头持续加仓；二是战略布局，深耕型国企择机补仓；三是国企托底，拿下城市发展关联地块。

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首先让我们回顾一下近几个月丽水土拍入秋情况：

6月2日，丽水市联城路与联花路交叉口西北侧地块溢价率高达91.3%却惨遭流拍；8月2日，莲都采桑社区未成功出让；9月24日，丽水市东地路与寿元街交叉口西北侧地块竞价22轮最终无人认领；10月13日，丽水市丽水南城余庄前A-10-6地块在挂牌第二天被宣布终止。其中，丽水市东地路与寿元街交叉口西北侧地块&丽水市东地路与寿元街交叉口西北侧地块，在大幅度降低保证金后，再次挂牌。

杭州的市场表现历来就是整个浙江省土拍市场及楼市表现的晴雨表，对丽水市场预期影响巨大。

而今杭州终止出让的17宗地块，整体可分为三类：

排名前列类是体量大、总价高的大型商住地块，例如，总建面约62万方、起价超93亿元的杭腾未来社区地块，总建面约67万方、起价超48亿元的良渚新城商住地等；

第二类是中心城区以外的远郊地块，例如，富阳的富春湾新城宅地和银湖商住地，临安的锦南商住地等；

第三类是竞品质地块，二批次10宗竞品质地块首度试水就全线流拍。

深一度分析，杭州土地从炙手可热到无人问津，在杭房企从争相抢地到放弃报名，背后有三大推手。

推手一：购地资金面临穿透式审查，明确资金来源“五不得”（不得违规对其提供借贷、转贷、担保或其他相关融资便利；不得直接或间接使用金融机构各类融资资金；不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；不得使用其他自然人、法人、非法人组织借款；不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资），导致房企资金极大承压，尤其对于高总价地块，拿地意愿低迷。

推手二：本轮调整周期中，临安、富阳等远郊板块调整压力较大，市场转冷趋势明显，导致房企调低区域市场预期，延后区域拿地计划。

推手三：竞品质地块工程配建要求较高，提高拍地门槛和施工成本，同时要求现房销售，抬升资金成本，在利润不高的前提下，更多房企选择观望。

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结语

丽水土拍市场入冬，小易猜想其原因也许是房开资金承压，利润过低，在“三座大山”的压力之下，多数房企选择在土拍市场暂且观望。

丽水房产行业能否实现快速度、中强度、短周期的“V型调整”？房企拿地热情能否恢复？敬请期待……