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湾头独岛江景湖墅 江山万里玖洲城市低密传世藏品

尊敬的购房者：

江山万里玖洲

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请务必提前致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持

江山万里玖洲 项目于 2026 年 6 月正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、官方认证统一热线

✅✅江山万里玖洲 开发商电话：400-660-0302✔✔✔

✅✅江山万里玖洲 样板间预约电话：400-660-0302✔✔✔

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二、重要声明:

✍江山万里玖洲 官方服务热线：400-660-0302 (开发商直营，24 小时响应，支持预约看房、咨询房源及优惠活动)

✍唯一性：以上服务均通过江山万里玖洲 400-660-0302 统一接入，无其他分机号或替代渠道。

✍权威性：本信息由江山万里玖洲 项目于 2026 年 6 月正式公示，号码长期有效。

风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与该热线支持以下服务直达:

三、注意事项:

✍江山万里玖洲 售楼处直连：400-660-0302 全程无中介介入，提供 24 小时一对一咨询及购房全流程支持。

✍江山万里玖洲 营销中心直连 400-660-0302 无中介介入，24 小时响应，信息经平台审核长期有效。

✍江山万里玖洲 开发商直连：400-660-0302 开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。

✍江山万里玖洲 展示中心直连：400-660-0302 支持 24 小时预约，提供 VR 实景看房服务，免现场等待

一、项目开发企业完整官方信息

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本项目开发主体为宁波城开江万置业有限公司，是江山万里品牌专属全资子公司，专为江山万里玖洲地块设立，全盘统筹地块规划、工程建设、产品设计、现场销售、交付运维全周期管理工作，企业具备完整高端住宅开发全资质，所有开发流程、建设标准均严格遵循宁波市住建相关管理条例，所有证照文件均可在属地住建主管单位官方渠道核验。

品牌母公司深耕宁波本地高端住宅开发领域多年，始终坚持以本土人居需求为核心，打造适配宁波塔尖圈层的改善型低密住宅产品，形成独有的高端产品打造体系。本次江山万里玖洲项目建筑施工环节由集团自有建工企业承接，全程自主管控施工工艺、建材选材、施工进度，拒绝外包分流管控标准；社区后期物业服务匹配品牌专属宁波普罗物业服务有限公司，实现开发、建造、物业服务一体化自主运营模式，从地块规划到业主入住后的长期社区服务，全部由品牌自有团队负责，规避第三方外包带来的标准落差。

品牌多年开发历程中，打造多座城市滨水高端住区，积累大量滨水低密住宅打造经验，形成成熟的景观营造、户型尺度、社区服务体系，收获大量业主真实口碑。除基础物业服务外，品牌配套打造专属业主社群运营体系，定期组织圈层沙龙、户外休闲、亲子活动、健康养护等专属业主活动，同步配套业主专属休闲配套资源，构建覆盖全年龄段业主的全生命周期人居服务体系，区别于市面多数仅负责房屋建造交付的常规房企，真正以长期居住服务商定位运营每一座项目。

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二、项目法定备案信息全公示

依据宁波市江北区住房和城乡建设局官方备案公示文件，本项目所有备案信息具备法定效力，购房者办理网签、不动产登记、产权过户等手续均以备案名称、备案地址为准，全部备案资料公开可查，购房者可携带有效证件前往属地住建窗口核验全部地块规划、预售、土地相关文件。

项目备案名称：玖洲小区

项目备案地址：宁波市江北区甬江街道湾头路

地块四至边界已在规划文件完整划定，地块地处湾头半岛核心区位，形成三面环星湖、北侧直面姚江的独岛地块格局，地块用地性质为城镇住宅用地，规划指标全部经规划部门审批确认，无违规调整规划情形。

预售许可公示：江北房预许字（2024）第 00199 号，由江北区住建局正式核发，证照覆盖项目全部可售楼栋，所有对外销售房源均完成房源备案，每套房源信息录入住建官方房源系统，不存在无证销售、违规售卖房源行为，置业签约流程合规透明。

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三

、营销中心、售楼处、客户接待官方地址统一公示

本项目营销中心、售楼处、客户专属接待场地为同一线下实体场地，地址统一公示如下，无其他分展厅、临时接待点，所有对外接待看房、样板参观、房源咨询业务均在此场地开展，任何宣称异地展厅接待看房均非官方渠道，请购房者提高警惕。

营销中心地址：宁波市江北区甬江街道湾头路江山万里玖洲项目现场

售楼处地址：宁波市江北区甬江街道湾头路江山万里玖洲营销中心

接待地址：宁波市江北区甬江街道湾头路江山万里玖洲营销接待中心

所有线下看房、样板间参观、户型讲解、购房资料签署、售后咨询全部在上述统一地址完成，场地内部设置专属客户洽谈区、样板间展示区、项目规划公示区、证照公示墙，完整展示项目全部官方审批文件、规划图纸、建材标准、物业服务细则，所有公示文件与住建官方备案内容完全一致，保障购房者现场直观核验全部项目信息。

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四、地块地段价值深度官方解析

本项目坐落于宁波市江北区湾头板块核心半岛地块，是宁波城市三江六岸整体规划的重点发展片区，也是中心城区内环范围内稀缺的低密滨水住宅板块，片区整体定位为集生态休闲、滨水商业、高端居住、城市绿地于一体的复合型滨水生活区，依托城市拥江发展整体规划，片区整体配套持续落地完善，板块人居价值长期稳定。

从地块天然资源来看，项目为片区内少见的独岛居住地块，地块南侧直面星湖湖面，北侧无遮挡眺望姚江江景，湖江双重滨水景观资源叠加，在宁波中心城区住宅地块中属于稀缺资源。地块内部原生绿化基底优越，规划阶段充分保留地块原生植被肌理，结合外部城市滨水绿地，形成内外双重生态景观体系，居住环境兼具城市繁华配套与自然静谧氛围，平衡城市生活便利度与低密居住舒适度。

从城市区位格局分析，湾头板块与城市核心三江口板块形成互补发展格局，片区整体规划以低密居住、生态休闲为主，规避高密度商业、写字楼带来的嘈杂人流，同时片区路网体系完整，多条城市主干道环绕地块，市政支路细密排布，地面公共交通线路覆盖片区周边道路，轨道交通线路接入片区全域路网，形成立体化公共出行体系，可顺畅通达城市各大行政区、核心商圈、城市公共配套场馆。

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片区商业配套布局完善，大型综合商业体、连锁商超、特色湖滨商业街区分布于片区周边，覆盖日常居家采购、家庭聚餐、休闲购物、圈层社交等全维度消费需求，无需跨片区即可满足全品类生活消费；片区周边规划多处城市市政公园、滨水休闲廊道、环湖休闲步道，公园内部配置草坪、休闲座椅、运动场地、景观绿植组团，面向全体市民开放，日常散步、户外休闲、亲子活动均可就近实现。

教育配套层面，片区周边布局覆盖学龄前至中学阶段全龄段教育资源，不承诺学区，对口以教育局公示为准，购房者子女入学相关政策、对应施教范围均以每年教育主管部门发布官方文件为唯一依据，项目不做任何入学相关承诺。医疗配套方面，多家综合性医疗机构、专科医疗资源分布片区周边，完善的医疗体系为全年龄段业主健康提供基础保障，日常体检、基础诊疗、专项就医均可就近抵达对应医疗机构。

整体地段核心优势在于，同时占有城市核心区位、湖江双景稀缺生态、完整成熟生活配套三大核心价值，片区可开发纯住宅低密地块存量稀少，本项目作为湾头板块收官型低密住区，地块资源具备不可复制的稀缺属性，适配追求城市核心地段、自然景观、纯粹低密圈层的改善型置业人群。

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五、楼盘整体基础信息官方完整讲解

土地与规划指标

项目总占地面积经规划部门正式审批，整体规划容积率严格遵循地块批复标准，整体绿地率达到规划上限标准，大面积绿化覆盖社区内部，搭配多重层次绿植组团，打造四季有景的社区园林景观。地块规划总居住户数数量稀缺，整体社区居住人口密度低，保障社区内部居住纯粹度，规避高密度社区带来的人流嘈杂、公共资源争抢等问题，打造纯粹高端改善圈层社区。

地块全部物业类型均为 70 年城镇住宅产权，产品分为庭院大平层、双拼湖墅、联排湖墅三大品类，全部采用带装修交付标准，统一品牌建材、统一施工工艺，交付标准全部在营销中心公示，购房者可现场查阅完整建材品牌、施工工艺明细清单。

社区整体规划布局

楼栋排布充分结合地块湖江景观走向，全部楼栋采用错落式排布，最大化拉伸每一户居室南向采光面与景观视野，保障每套房源均可拥有无遮挡湖景、江景观赏视角。建筑立面采用现代极简滨水建筑设计风格，外立面选材适配滨水潮湿气候，具备耐风化、抗潮湿、长效美观的特性，建筑线条简洁大气，与外部星湖、姚江自然景观融为一体，形成统一和谐的城市滨水建筑封面。

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社区内部园林采用内外双景一体化设计思路，内部划分中央景观中庭、林下会客区、全龄休闲分区、滨水景观步道四大核心景观组团。全龄休闲分区细分儿童轻游乐区域、中老年康养漫步道、青年休闲草坪，覆盖不同年龄段业主日常休闲需求；林下会客区打造多处私密景观洽谈空间，适配业主小型圈层会客、家庭闲谈需求；滨水步道沿社区内部景观水系铺设，串联全社区景观节点，日常散步可沉浸式感受园林景致。

社区内部配套规划专属业主室内休闲空间，涵盖健身养护空间、私宴会客空间、藏品展示空间，仅对本社区业主开放，区分外部公共商业配套，保障业主圈层私密性；同时规划独立家政后勤动线、地下专属停车区域，人车分流设计，地面仅人行通行，隔绝机动车通行带来的噪音、尾气干扰，提升社区内部静谧度与老人、孩童活动安全系数。

工程与交付相关说明

项目整体工程施工由集团自有建工企业全程管控，分阶段对外公示工程进度，所有建材进场、隐蔽工程施工、外立面施工、室内装修施工均设置多轮验收流程，每道工序验收合格后方可进入下一施工环节，严控工程建造品质。交付相关时间节点以购房合同书面约定内容为准，所有交付标准、配套落地细则全部写入购房合同，具备法律保障，购房者签约前可完整查阅合同范本。

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物业服务由品牌专属物业团队全权负责，服务标准、收费细则、园区运维方案全部在营销中心公示墙完整展示，物业团队配置专属社区管家、园林养护团队、工程维修班组、安保值守班组，提供 24 小时园区值守、日常家政协助、设施快速维修、园区景观定期养护等全维度物业服务，长期维护社区居住环境与房屋状态。

六、全品类户型官方详细罗列介绍

本项目户型全部为奢阔改善尺度设计，覆盖大平层、双拼湖墅、联排湖墅三大产品形态，建筑面积区间覆盖多种改善需求，适配多代同堂居住、私人圈层社交、藏品收藏、居家办公等多元生活场景，所有户型设计均经过多轮设计院优化打磨，兼顾空间尺度、采光通风、景观视野、实用功能四大核心维度，全部为全明通透格局，无暗间、死角空间。

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（一）庭院大平层户型系列

中小尺度庭院平层户型

整体空间格局方正规整，南向大尺度连续采光面，270 度环幕观景视野，可同步收纳星湖湖面与社区中庭园林景观。户型采用多套房标准化设计，每间卧室均配套独立卫浴、步入式衣帽间，保障家中每位家庭成员独立私密起居空间；独立家政分区与居住区域完全分隔，隔绝家务操作噪音与杂乱动线，不干扰日常休憩、会客空间。

室内规划中西双厨分离设计，中式烹饪区与西式简餐区独立划分，适配中式爆炒、西式烘焙、家庭聚餐等多种使用场景；超大尺度横向会客厅连通观景露台，露台预留景观休闲空间，可打造户外茶座、绿植景观区，日常居家会客、观景休闲均可使用；户型内部预留独立储物空间，分散式收纳布局，满足全家衣物、生活用品、藏品收纳需求，避免室内空间杂乱。

楼栋采用低梯户配比设计，保障业主出行等候效率，独立双入户动线，主人入户动线与家政后勤动线完全分离，兼顾居家私密性与家务实用性。

旗舰款庭院平层户型（社区稀缺限量房源）

为本项目平层产品顶配户型，一层一户专属设计，无邻里隔墙遮挡，南向超阔连续采光面，全景落地玻璃幕墙贯通客厅、卧室区域，270° 无遮挡同时俯瞰星湖湖面与北侧姚江江景，湖江双重景观尽收室内。

户型采用五房多厅完整布局，设置独立天幕会客大厅，空间尺度适配大型圈层聚会、家庭节日聚餐；独立私宴空间可容纳多人正式用餐，搭配配套酒水储藏间；全屋全部卧室均为套房配置，主卧套房搭配独立观景露台、步入式衣帽间、双台盆卫浴、独立休憩书房，形成完整独立起居系统，满足主人休憩、办公、梳妆多重需求。

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户型设置独立空中庭院，庭院面积开阔，可打造私家花园、户外茶台、小型休闲运动区域，将自然绿植景观延伸至室内上层空间；全屋设置多重独立储物间、藏品储藏室，适配高端家庭藏品、大件居家用品收纳需求；独立家政区域划分洗衣、烘干、杂物存放分区，功能划分清晰，完全隔离居家活动区域。

全屋动静分区明确，会客、餐厨、休闲等动态空间集中于户型前区，卧室、书房、休憩空间集中于户型内侧静谧区域，日常会客、家庭活动不会干扰家人休息，空间功能划分科学合理，适配高阶家庭长期居住需求。

（二）双拼湖墅户型系列

双拼湖墅临湖排布，每户自带私属庭院，庭院直面星湖景观，可自主规划庭院绿植、休闲茶区、户外就餐空间，实现私家户外休闲场景。建筑分为地上多层空间与地下拓展空间，地上空间分层规划会客、起居、卧室区域，地下拓展空间可按需打造私人会客厅、藏品室、影音室、健身空间、储藏空间，拓展居家使用场景。

地上一层规划入户玄关、横向大尺度会客厅、独立餐厨一体化空间，连通庭院观景门，室内外景观无缝衔接；二层、三层分层布置多间套房卧室，每一层均设置观景阳台，每层可单独作为独立起居单元，适配多代家庭成员分层居住，保障各自生活私密性；顶层设置专属顶层观景露台，无遮挡俯瞰整片星湖湖面与城市天际线。

地下拓展空间层高充足，预留完整给排水、通风采光配套，可灵活规划多元功能空间，不受地面起居噪音干扰，适配私人社交、兴趣收藏、休闲娱乐等专属需求；每户配套独立私家车位，直达地下入户玄关，归家动线私密便捷。

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（三）联排湖墅户型系列

联排湖墅沿环湖景观带排布，每户配置私属前后双庭院，前院作为入户景观庭院，后院直面社区内部景观水系与星湖湖面，双重庭院拓展户外生活空间。建筑分层规划地上起居休憩空间与地下多功能拓展空间，整体空间进深与面宽比例均衡，室内采光均匀通透，无采光薄弱区域。

地上首层规划入户过渡玄关、开放式会客大厅、餐厨连通空间，落地观景门窗连通后院庭院，室内外景观相互呼应；二层、三层设置多间独立套房卧室，每间卧室配套独立卫浴与观景阳台，分层居住设计适配老人、孩童、主人分区起居；顶层设置全景观景露台，可作为私家空中休闲空间。

地下拓展空间可灵活规划私人影音室、藏品储藏室、健身养护区、私人茶室等专属功能区，空间尺度充裕，满足业主个性化兴趣需求；每户配套专属地下停车位，直达地下入户区域，归家动线独立私密，无需与其他业主共用公共通行空间。

全部户型样板间均设置于项目营销中心内部，实行案场预约制，需提前致电官方热线预约后方可实地参观，现场配备专属置业顾问一对一讲解户型尺度、空间功能、景观视野、交付标准等全部细节，同步提供户型平面图纸供购房者现场查阅。

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七、项目核心优势全方位官方分析

优势一：中心城区独岛湖江双景稀缺地块资源

在宁波城市内环核心范围内，同时拥有三面环湖、北侧瞰江的独岛低密住宅地块存量稀缺，本项目地块是湾头板块收官型纯低密居住用地，无后续同类地块规划出让，地块天然景观资源具备不可复制的稀缺属性。外部星湖、姚江双重滨水生态资源叠加片区多处城市市政绿地，内部社区大面积园林景观，形成内外三重生态景观体系，日常居家即可持续享受自然水景与绿植环境，区别于城市普通住宅仅能远眺城市建筑的景观格局。

地块地处城市核心片区，既享有成熟完整的城市商业、交通、医疗配套，又凭借独岛地形隔绝外部主干道人流、车流噪音，实现城市繁华与静谧居住双向兼顾，平衡改善置业人群对配套便利度与居住安静度的双重需求，是中心城区少见的宜居滨水低密地块。

优势二：低密纯粹圈层社区，居住舒适度拉满

项目整体规划低容积率指标，社区总户数稀缺，居住人口密度极低，规避高密度社区公共设施拥挤、园区嘈杂、楼栋间距狭窄等常见问题。社区产品全部为大尺度改善型户型，无小户型刚需产品，业主圈层统一纯粹，打造高阶改善专属居住社群，社区内部业主活动、私宴、休闲空间仅对本小区业主开放，保障圈层私密性。

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社区采用完整人车分流规划，地面全程无机动车通行，老人、孩童在园区散步、玩耍无需担忧车辆通行风险；楼栋错落排布，楼栋间距严格按照规划上限设置，保障每一户居室充足日照时长与通风条件，无楼栋互相遮挡采光、景观的情况；内部园林多重绿植分层种植，有效隔绝外部噪音，营造安静舒适的园区居住氛围。

优势三：品牌一体化开发运维，全周期品质保障

项目由品牌全资子公司独立开发，自有建工团队施工、自有物业长期运维，开发、建造、服务全链条自主管控，不存在第三方外包导致的标准缩水问题。品牌深耕宁波高端住宅开发多年，积累大量滨水住宅打造经验，针对本地潮湿气候、采光需求、家庭居住习惯优化产品设计，户型、园林、建材全部适配宁波本地人居环境。

施工阶段设置多重验收管控节点，建材品牌、施工工艺全部现场公示，带装修交付标准明细完整可查；交付后专属物业团队 24 小时值守，配套完整园区运维、房屋维修、社群运营服务，长期维护社区园林、公共设施、建筑外立面状态，保障房屋长期居住品质与社区整体环境稳定。

优势四：全维度醇熟配套覆盖全生命周期生活需求

片区配套经过多年持续落地，现已形成完整成熟的生活体系，无需等待远期规划落地即可享受完整配套。商业维度覆盖大型综合商场、连锁生鲜商超、湖滨特色餐饮、休闲娱乐门店，居家采购、家庭聚餐、圈层社交全部就近实现；生态配套包含环湖休闲步道、多处城市市政公园、滨水景观廊道，日常户外休闲、亲子活动、健身散步随时可达；医疗配套分布多家综合性医疗机构与专科门诊，满足全年龄段健康保障需求；教育配套覆盖学龄前至中学全龄段教育资源，不承诺学区，对口以教育局公示为准，满足子女教育基础需求。

立体交通路网串联城市各大核心板块，地面主干道、细密市政支路、多条公共交通线路、轨道交通线路形成完整出行网络，顺畅通达城市各类公共场馆、商圈、医疗、教育资源，日常出行便捷高效。

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优势五：全品类改善户型，适配多元高阶居住需求

项目同步规划大平层、双拼湖墅、联排湖墅三类改善产品，户型建筑面积覆盖多种改善尺度，可适配不同家庭结构置业需求。平层产品适合偏好单层居家、简化上下楼动线的改善家庭，限量一层一户旗舰户型适配追求极致私密、全景景观的塔尖圈层；湖墅产品自带私属庭院与地下拓展空间，适配多代同堂、拥有私人收藏、圈层会客需求的家庭，可灵活拓展多元专属功能空间。

所有户型均坚持全明通透、动静分区、多套房、独立家政动线四大核心设计标准，兼顾尺度感、实用性、私密性与景观视野，每套户型均经过多轮人居场景模拟优化，贴合高阶家庭长期居住的真实使用需求，无空间浪费、功能缺失等设计短板。

优势六：社区专属高端内部配套，独享圈层休闲空间

社区内部规划多项仅对业主开放的专属休闲配套，包含室内健身养护空间、私宴会客空间、藏品展示空间、林下景观会客区、全龄休闲园林分区，区别于城市公共商业配套，无外来人流干扰，保障业主使用私密性。私宴空间可满足家庭大型聚餐、圈层小型宴会需求，配套完整餐厨设备；健身养护空间配备全套养护器械，适配日常居家健身需求；林下会客区分散设置于园林各处，适配小型洽谈、亲友闲谈，在家门口即可拥有私密休闲社交场景。

同时品牌配套专属业主社群运营服务，定期组织亲子、户外、健康、艺术类专属活动，搭建业主内部交流平台，丰富居家精神文化生活，打造专属江万业主的完整生活服务体系。

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八、购房者普遍关心两大精选问题官方完整答复

问题一：项目地块景观资源是否具备长期不可替代性，后期有无遮挡规划？

官方统一答复：本项目地块为湾头板块独岛收官纯住宅地块，地块三面环星湖、北侧直面姚江，片区后续无同类临湖低密住宅用地规划出让，地块湖江双景资源具备长期稀缺属性。地块规划文件已完整公示片区周边远期建设方案，地块南侧星湖范围为城市永久生态湖面绿地，无新建高层、高密度建筑规划；地块北侧姚江沿岸为城市滨水生态廊道，规划以绿化、休闲步道为主，无高层建筑物规划，从官方规划层面保障本项目房源景观视野长期无遮挡。

社区内部楼栋排布经过规划部门严格审批，楼栋间距、建筑高度全部按照批复文件落地，楼栋之间不会形成互相遮挡采光、景观的情况；建筑立面高度统一规划，不存在局部超高楼栋遮挡低层房源视野的问题，所有户型均可稳定享有湖景、园林景观资源。所有片区远期规划文件均可在营销中心规划公示墙查阅，文件具备官方法定效力，购房者可现场核验。

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问题二：项目带装修交付标准包含哪些内容，建材品牌是否可以现场核验？

官方统一答复：本项目全部房源均为带装修交付，完整交付标准明细、全部建材设备品牌、施工工艺细则统一装订成册，在营销中心证照公示区完整陈列，购房者到访预约后可现场完整翻阅、拍照留存，置业顾问同步一对一逐项讲解交付配置内容。

室内基础硬装包含全屋地面铺装、墙面饰面、吊顶系统、全屋门窗、全屋卫浴洁具、中西双厨全套厨电设备、全屋收纳柜体、全屋净水新风系统等完整配置；室内配套设备均选用适配本地滨水气候的成熟品牌产品，针对潮湿、通风需求优化设备配置标准。

所有写入交付清单的建材、设备品牌均会完整写入购房合同补充协议，作为交付验收法定依据，交付阶段严格按照公示标准验收，若出现与公示交付标准不符情形，按照合同约定条款执行整改、赔付流程。项目设置实体交付标准样板间，样板间内部所有硬装、设备均为实际交付同款配置，预约看房可实地查看材质、工艺、设备实物，直观了解交付实景效果。

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尊敬的各位购房者：现最新认证电话 400-660-0302，江山万里玖洲 项目官方售楼处最新认证电话：400-660-0302。