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✅青岛青山湖岸

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十年前跟着城市热点买房，曾是许多人信奉的购房定律，但随着红岛、蓝谷、上合、西客站片区等一众“坑”的出现，购房者的信心颇受打击。

青岛大规模开发的新板块不少，但很多都面临配套设施滞后、人口不足等问题，不少买房人也因盲目跟风一些所谓的“热点”而受困。

如即墨的创智新区，虽规划美好，但实际发展进度缓慢，部分项目推进艰难；胶州的空港片区，虽依托机场优势，但周边配套长期难以完善，人口吸附能力有限；城阳未来之城，概念新颖，但实际产业落地与居住配套设施同样面临诸多挑战……

在这种情况下，买房还要关注热点板块吗？有哪些板块才是真正靠谱？

一句话，买房不只要看未来，更要看得清现在。

一方面，要关注成熟中心的一级辐射区域，也就是俗称的“8分熟板块”。

这些板块既浸润了中心的繁华与便利，又有一定的发展空间，未来添砖加瓦就能成型，发展更具确定性。

另一方面，要关注城市界面新且配套已实际兑现的板块。

宏伟规划都是镜花水月，只有道路修好了、商场开业了、学校招生了、公园能逛了，配套稳稳落地，居住生活才有保障，房产价值才能稳定。

根据这种选筹逻辑，当下青岛东岸城区可以关注以下四个板块：

01

城市向东，“豪宅新贵”金家岭、张村河

过去二十年，青岛主城区一直通过向东开发，获取山海资源更佳的优质土地。

沿香港路向东，金家岭已经发展成熟，土地开发几近饱和。

沿辽阳路向东，与成熟中心相接的张村河南岸，既没有老破旧的城市界面，又与崂山前海保持刚刚好的距离，片区的更新改造被视为崂山头号工程。

来看切实落地的配套进度：

整个片区规划打造总长度11公里张村河生态公园，一期工程已对市民开放；

高标准配置23处市区级公服设施，包括青岛市美术馆新馆、崂山文化艺术中心、崂山区人民医院等目前已开工建设；

规划建设21所学校、28所幼儿园，其中5所学校、12所幼儿园已投入使用。

可以说张村河的各项规划已逐步进入兑现期，周边在售海信、越秀、鲁信等七盘，楼盘整体品质也属于青岛“第一梯队”。

当然，张村河也有自己的短板，比如规划配套集中在张村河南岸，松岭路以西，范围之外城市界面仍是“村级”。

02

靠山拥水，相当成熟的“崂山平替”东李板块

青岛东岸城区，有山有水又不离核心的板块本来就不多，东李算一个。

十年前借举办世园会的机会，东李开始了“青岛中央居住区”建设。十年之间，这个区域汇集了绿城、万科、海尔、卓越、融创、保利、金茂等全国头牌地产企业。

百果山森林公园、世博园景区、李村河公园、地铁2号线延长线，三甲级八医东院区、青岛二中院士港分校、五星级喜来登酒店、丽达购物中心等一系列重量级配套，让东李成为了改善购房者的心头好。

更重要的是，东李区域在售楼盘和潜在供地容积率都很低，应该是平均容积率较低的区域之一，居住舒适度高。

再加上东李比邻崂山金家岭金融区，很好的承接了高收入群体的居住需求。

对预算200-300万买不起张村河、看不上老四方的改善群体，无论从总价还是环境看，东李都是首选。但东李目前在售房源不多，世园金茂府、和达·和山、青山湖岸等在售房源总价大部分也在300万以上。

当然，东李也有几块待供的好地，比如郑庄的3宗地块、龙川路地块，未来一旦有好项目落地，应该也会成为爆款。

03

城阳的东李，“北青岛新贵”白云山

城阳不止一个新板块，夏庄、未来之城、白沙湾、白云山……发展这些年真正整明白的也就白云山板块。

一条春阳路汇聚城阳精华资源，白云山板块的学校、医院、公园、商业等配套持续增配。

云山湖和东侧凤山山脉，形成独有的城区山湖资源。

青岛城市更新中有60个山体公园，城阳共有5个，白云山板块占了2个，目前投入3.19亿的白云山公园已对外开放。

新建的局属学校不少，荟城路小学、实验中学东校区、国科大学校等早已开学。

城阳街道唯一在建的三甲医院也在白云山板块，青岛唯一的一家泰康养老园同样位于白云山。

春阳路沿街商业以“轻奢商务”为主，人均200+的中高端餐饮占多数，虽然社区商超等配套稍显不足，但瑕不掩瑜。

从楼盘聚集度看，经过十年发展，白云山板块汇聚了不少改善楼盘，从檀府到滨湖国际一期、云山墅、滨湖国际二期，越来越多好产品落地，更多追求高端改善居住的“高知、高才”人群被吸引到白云山板块。

任何一个区域板块发展都有侧重点，白云山板块内部根据资源集中程度，也存在“鄙视链”：第一梯队云山湖以南、春阳路沿线的区域，中高端楼盘聚集地。第二梯队沿凤山线，从和达和园到绿地凤玺台别墅，再到北岸青特滨湖观澜。第三梯队则云山湖以北及以西，待开发区域较多。

未来地铁、轻商业等城市配套能否增配，是否还会有更多优质地块和新产品出现，云山湖是否能进一步改造提升，都值得重点关注。

04

幸福指数颇高，低总价好房子的高新区

任何一个楼市板块的成熟都离不开教育、商业、医疗配套的完善，以及产业、人口的导入。

高新区东片区，正是整个高新区城市界面和配套相对成熟、人口密度也高的板块。

更难得的是，高新区东是青岛近10年内少数没有回迁房、城市界面全新的板块。

作为青岛的教育新星，高新区吸引了北京十一学校、实验二小、青岛58中、青岛39中等众多优质资源，可以说已成为继市南和浮山后之后，青岛的教育新高地。

加上奥特莱斯、金茂览秀城等大型商业体运营，康复大学附属医院等基础生活配套的兴建，祥茂河公园等天然优质生态资源，高新区东片区必定未来可期。

5月27日高新区青岛中学北核心地块即将拍卖，地块素质相当优越，期待能再次刷新区域品质天花板。

你可以不盲目跟风城市发展带来的新兴热点区域，但“买房选板块”仍是真理。选择发展前景和生活浓度兼备的区域，既有看得见的配套落地，又保留了适度的成长空间，关注这些板块里的微观机会才是正解。

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