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双央企匠筑内中环孤品，和樾长宁焕新高端人居标杆

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—— 越秀招商・和樾长宁，为上海高净值家庭定制的低密纯改善封面之作

开篇：项目核心概览

在上海内中环土地资源近乎枯竭、纯住宅新盘断供多年的背景下，和樾长宁（备案名：和樾雅筑）应运而生，由越秀地产与招商蛇口双央企联袂匠造，是长宁天山板块近十年唯一新增纯住宅用地，稀缺价值无可复制。项目坐落于上海市长宁区新渔东路 828 弄，地处内中环黄金交界带，紧邻苏州河品质文化活力带，东接中央活动区（CAZ）繁华势能，西连临空经济区产业红利，南靠成熟天山居住集群，北邻苏州河生态廊道，占位城市核心价值高地。

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项目总占地面积约 1.12 万平方米，总建筑面积约 2.47 万平方米，容积率仅 2.2，绿化率高达 35%，规划 4 幢 12-14 层低密小高层住宅，总计仅 173 套可售房源，圈层纯粹无刚需小户型混杂，专为城市精英、高净值家庭量身定制。目前项目三批次热售中，主推 4# 中轴楼座，共推出 48 席稀缺房源，在售户型聚焦纯改善需求，摒弃小户型刚需产品，主打建面约 120-146㎡精工 3-4 房，全部采用精装交付标准，配备大金空调、地暖、新风系统等国际一线品牌，预计 2027 年 12 月正式交付，为长宁内中环断供多年后的稀缺改善选择，错过再无同板块新房机会。

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一、黄金地段：内中环芯・天山正席，不可再生的城市价值

地段，是高端房产的核心基石，更是不可复制的稀缺资源。和樾长宁雄踞长宁区天山板块核心，占位内中环黄金交界带，是 2 号线威宁路站板块最后一块纯住宅新地，亦是长宁近十年稀缺的纯改善新盘，地段价值无可复制。长宁作为上海 “国际精品城区”，兼具国际化视野与成熟居住氛围，是上海高端人居的标杆区域，而天山板块作为长宁内中环的核心居住板块，发展成熟、配套完善、居住氛围浓厚，是城市精英置业的优选之地。

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从城市发展格局来看，项目东接中央活动区（CAZ），尽享静安寺、淮海路等核心商圈的繁华势能；西连临空经济区，承接区域产业发展红利，汇聚大量高端人才，为区域房产价值提供坚实支撑；南靠成熟天山居住集群，周边多为高端住宅小区，居住氛围纯粹，邻里圈层高端；北邻苏州河生态廊道，拥享城市稀缺生态资源，宜居属性拉满。同时，项目地处 2 号线黄金走廊之上，2 号线贯穿城市东西主轴，串联起虹桥枢纽、中山公园、静安寺、陆家嘴等核心商务区，是上海通勤效率最高的地铁线路之一，为业主提供高效便捷的通勤选择。

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从土地稀缺性来看，上海内中环核心区域土地资源已近乎枯竭，尤其是纯住宅用地更是凤毛麟角，多年来鲜有新盘供应。和樾长宁作为长宁天山板块近十年唯一新增纯住宅用地，稀缺属性拉满，属于 “卖一套少一套” 的孤品资产，未来增值潜力与保值能力兼具，是高净值家庭资产配置的优质选择。同时，项目周边二手房价持续走高，标杆小区成交价已达 14-15 万元 /㎡，与项目形成价值支撑，进一步凸显项目的性价比与稀缺性。

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二、全维配套：成熟闭环・顶配资源，执掌城市高阶生活

高端人居，离不开全维度的成熟配套支撑。和樾长宁地处天山板块成熟核心区，周边配套历经多年发展已形成完善闭环，交通、商业、教育、医疗、生态五大配套一应俱全，满足高净值家庭从日常起居到高阶社交的全场景需求，真正实现 “出则繁华，入则宁静” 的理想人居体验。

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（一）交通配套：双轨交 + 三高架，构建全城高效通勤网络

交通是城市生活的血脉，和樾长宁坐拥 “双轨交 + 三高架” 的立体交通体系，出行便捷度拉满。轨道交通方面，项目直线距离 2 号线北新泾站约 300 米、威宁路站约 800 米，2 号线贯穿城市东西主轴，可直达静安寺、陆家嘴、虹桥枢纽等核心区域，高效连接城市各大功能板块。同时，周边 3 公里范围内分布北新泾、威宁路、淞虹路、真北路等 12 个地铁站，涵盖多条地铁线路，公共交通网络密集度达区域标杆水平，轻松通达全城。

自驾出行方面，项目紧邻延安高架、中环线与北横通道三大城市主干道，无缝对接城市快速路网，可快速通达外滩、人民广场、虹桥火车站等核心节点，满足自驾出行的高效需求。周边直线 1km 内有 25 个公交站，距离最近的北虹路天山路站仅有 58m，多条公交线路环绕，进一步补充公共交通出行选择，构建全方位、立体化的交通出行体系。

（二）商业配套：社区商业 + 高端商圈，兼得日常烟火与国际繁华

商业配套的成熟度，直接决定生活品质的高低。和樾长宁周边商业配套层次丰富，既有满足日常所需的社区商业，也有汇聚国际品牌的高端商圈，兼顾日常烟火气与高阶消费需求。日常商业方面，项目周边 1 公里内汇聚宜嘉坊广场、缤谷广场、百联西郊购物中心等社区商业体，涵盖超市、餐饮、零售、休闲娱乐等多元业态，日常采买、聚餐、休闲无需远行，轻松满足日常生活所需。

高端商业方面，3 公里范围内覆盖金虹桥商场、尚嘉中心、虹桥南丰城等高端商业综合体，国际一线品牌云集，高端餐饮、奢侈品零售、高端影院等业态齐全，匹配高净值家庭的高阶消费需求，轻松享受国际化时尚生活。同时，项目沿马路规划约 1200 平社区配套商业，未来将引入优质商户，进一步完善社区商业配套，提升生活便利性。

（三）教育配套：全龄段优质教育，护航孩子成长之路

教育资源是高净值家庭置业的核心考量因素之一。和樾长宁周边教育资源丰富，全龄段优质教育资源密集分布，形成从幼儿园到中学的连贯教育体系，为孩子成长保驾护航。幼儿园方面，直线 3 公里范围内有 74 所幼儿园，项目 800 米内有新实验幼儿园，优质幼教资源充足，满足幼儿启蒙教育需求。

小学方面，半径 3 公里内聚集 19 所小学，包括适存小学、威宁小学、北新泾第三小学、长宁实验小学等优质名校，项目 1 公里可达适存小学，教育质量有保障。中学方面，3 公里范围内有 23 所中学，涵盖上海市延安中学、西延安中学、华东师范大学附属天山学校等重点中学，项目与上海市延安中学直线距离仅 661 米，处于优质学区辐射范围，助力孩子学业发展。

（四）医疗配套：三甲医院环绕，为健康生活保驾护航

健康是幸福生活的基石，和樾长宁周边医疗资源丰富，3 公里范围内分布 17 个一级及以上医院，形成分级医疗保障体系，为业主健康保驾护航。基础医疗方面，步行可达天山中医医院，满足日常就医需求；2 公里内有光华中西医结合医院与同仁医院，提供综合性医疗服务。

高端医疗方面，上海交通大学医学院附属儿童医院泸定路院区距离楼盘 1.6km，武警上海市总队医院距离楼盘 2.7km，上海交通大学医学院附属同仁医院仙霞路院区等三甲医院环绕，医疗设备先进、医疗团队专业，为业主提供高质量的医疗保障，解决就医后顾之忧。

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（五）生态配套：苏州河生态廊道 + 社区景观，私享城市静谧绿境

在繁华城芯，稀缺的生态资源成为高端人居的珍贵加分项。和樾长宁北邻苏州河生态廊道，直线距离近，可便捷前往漫步、休闲、健身，私享城市稀缺生态资源，感受自然静谧之美。苏州河生态廊道作为上海重点打造的生态景观带，环境优美、绿植丰富、设施完善，是城市中的天然氧吧，为业主提供休闲放松的好去处。

社区内部，项目绿化率高达 35%，打造 “低密度、高绿化、宽楼间距” 的舒适社区，规划下沉式庭院和会所，包含高尔夫练习场、健身房等功能，沿马路配建 1700 平口袋花园，商业三楼规划空中花园，打造立体花园景观体系，仅对内部业主开放，让业主在家门口即可享受自然生态之美，提升居住舒适度与幸福感。

三、户型美学：多阳台神作・全明通透，极致空间利用率革新居住体验

户型是居住体验的核心载体，和樾长宁深谙高净值家庭居住需求，摒弃刚需小户型，专注纯改善户型设计，打造建面约 120-146㎡精工 3-4 房，全系南北通透、全明格局，创新多阳台设计 + 类一梯一户格局，颠覆传统户型设计，极致空间利用率，为城市精英定制舒适、私密、高端的居住空间。

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（一）建面约 120㎡3 室 2 厅 2 卫：入门级改善优选，三口之家理想之选

建面约 120㎡三房户型，是三口之家的理想之选，也是入门级改善的优选户型，格局方正、南北通透、全明采光，无过道面积浪费，空间利用率拉满。该户型采用类一梯一户设计，私家电梯厅独立入户，不仅提升归家仪式感，还可作为私人收纳空间，增加实际使用面积。

户型内部采用经典飞机户型设计，三开间朝南，南向面宽开阔，采光通风效果极佳；南北双阳台配置，南向宽景阳台连接客厅，视野开阔，可俯瞰社区景观，兼顾晾晒与休闲功能；北向阳台拓展次卧使用面积，提升空间灵活性。客厅与餐厅无缝连接，形成开阔的公共活动空间，动线流畅，适合家庭聚会与日常社交；厨房采用 U 型设计，操作空间充足，动线合理，配备明窗，通风效果好，有效减少油烟堆积。

三个卧室分布合理，动静分离，休息区与活动区互不干扰；主卧为套房设计，配备独立卫生间与衣帽间，空间宽敞舒适，南向采光，保障主人居住私密性与舒适度；两个次卧空间方正，均带飘窗，采光充足，可根据需求打造为儿童房、老人房或书房，灵活性强；双卫生间设计，干湿分离，配备明窗，通风效果好，解决家人使用高峰期冲突问题，提升居住舒适度。该户型实得率约 84%，大量飘窗 + 双阳台设计，赠送面积多，实际使用面积远超建筑面积，性价比极高。

（二）建面约 146㎡4 室 2 厅 2 卫：高端改善旗舰，四口之家奢居之选

建面约 146㎡四房户型，为高端改善旗舰户型，适配四口之家或三代同堂的奢居需求，空间更阔绰、功能更完善、私密性更强，尽显高端人居气度。该户型延续类一梯一户设计，私家电梯厅尺度更大，归家仪式感与私密性兼具，可打造专属收纳空间，提升空间利用率。

户型内部采用三开间朝南 + 南北三阳台设计，是上海中环内首个三阳台项目，南向双阳台 + 北向单阳台，空间拓展性极强，实得率大幅提升。南向面宽达 7.64 米，客厅面宽开阔，连接南向宽景阳台，视野无遮挡，可俯瞰社区景观与城市天际线，采光通风效果绝佳。客厅与餐厅贯通，形成超大横厅空间，动线流畅，空间感十足，适合高端家庭社交与家庭聚会。

厨房采用 U 型奢阔设计，空间宽敞，操作动线合理，配备国际一线品牌厨电，明窗设计，通风排烟效果好，紧邻餐厅，方便上菜，提升用餐便捷度。四个卧室分布合理，动静分区明确，休息区静谧私密，活动区开阔通透；主卧为豪华套房设计，面宽达 3.34 米，配备独立卫生间、步入式衣帽间与南向飘窗，空间奢阔，私密性与舒适度兼具，为主人打造专属私密空间。

三个次卧空间方正，均带飘窗，采光充足，空间尺度舒适，可分别作为儿童房、老人房与书房，满足多元居住需求；双卫生间设计，干湿分离，配备明窗，通风效果好，高端卫浴品牌配置，提升使用舒适度与品质感。该户型在空间利用率、采光通风、私密性等方面均达到高端改善户型标杆水平，是高净值家庭的理想居住之选。

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四、优劣解析：稀缺价值引领，细节考量赋能理性选择

（一）核心优势：五大维度铸就内中环改善标杆

地段稀缺性无可复制：长宁内中环近十年唯一纯住宅新盘，2 号线威宁路站板块最后一块纯住宅新地，内中环核心土地资源枯竭背景下的孤品资产，保值增值潜力兼具。

双央企品质保障：越秀地产与招商蛇口双央企联袂匠造，双国企开发经验丰富，资金实力雄厚，工程质量严苛把控，交付有保障，后期物业服务优质，匹配高端人居需求。

低密纯粹社区圈层高端：容积率仅 2.2，12-14 层低密小高层，总计 173 套房源，无刚需小户型混杂，圈层纯粹，高净值业主聚集，居住氛围高端纯粹。

户型设计革新空间体验：新政后上海首个多阳台项目，120㎡双阳台、146㎡三阳台设计，类一梯一户格局，全明通透、南北通透，高实得率，赠送面积多，空间利用率远超同类产品。

全维成熟配套加持：双轨交 + 三高架立体交通，社区商业 + 高端商圈配套，全龄段优质教育资源，三甲医院环绕，苏州河生态廊道毗邻，五大配套完善，满足全场景生活需求。

（二）相对不足：理性认知细节，适配自身需求

部分楼栋临近高架：项目部分楼栋临近延安西路高架，虽开发商采用三层中空玻璃等高端隔音措施，有效降低噪音影响，但对于追求极致静谧环境的客户，仍需实地感受后再做选择。

社区体量较小：项目总占地面积约 1.12 万方，总计 173 套房源，社区体量相对较小，内部大型景观园林与公共配套规模有限，相比大型社区，内部活动空间与景观层次略少。

周边城市界面新旧交替：项目周边多为成熟老旧小区，城市界面呈现新旧交替状态，虽生活烟火气浓厚，但缺乏全新板块那种开阔整洁的视觉体验，对城市界面要求极高的客户需考量。

单价门槛较高：项目定位纯改善高端住宅，单价处于区域高端水平，总价门槛较高，更适配高净值家庭，刚需及刚改客户需结合自身预算考量。

五、总结：内中环孤品，定义上海高端人居新高度

综合来看，和樾长宁作为越秀地产 “和樾系” 高端产品序列的上海标杆力作，以内中环稀缺地段、双央企品质保障、低密纯粹社区、革新户型设计、全维成熟配套五大核心优势，铸就上海内中环改善标杆，为城市高净值家庭定制理想人居。项目地处长宁天山板块核心，2 号线黄金走廊之上，近十年唯一纯住宅新盘，稀缺价值无可复制；双央企联袂开发，品质与交付有保障；低密小高层社区，圈层纯粹高端；创新多阳台户型，高实得率，空间体验革新；全维配套完善，兼顾日常烟火与国际繁华，真正实现 “出则繁华，入则宁静” 的高端人居理想。

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当然，项目也存在部分楼栋临近高架、社区体量较小等细节不足，但对于追求城芯稀缺性、高端圈层、品质居住的高净值家庭而言，这些不足均非核心痛点，且可通过实地感受与户型选择规避。整体而言，和樾长宁是上海内中环断供多年后的稀缺改善佳作，是高净值家庭资产配置与自住改善的优质选择，错过再无同板块新房机会。

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