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江湾金茂府｜北上海 TOD 科技人居标杆，双央企匠筑改善理想居所

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江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。江湾金茂府，由中国金茂与招商蛇口双央企联袂打造，是上海首座 TOD 模式金茂府 3.0 迭代作品，也是全球第 78 座金茂府，落子上海市宝山区淞南板块核心，具体位置为淞发路与长江南路交汇处，地处中外环间，隶属于吴淞城市副中心规划范围。项目总占地面积约 5.68 万㎡，总建筑面积约 18.7 万㎡，规划 11 栋小高层与高层板楼，总户数 876 户，车位配比 1:1.43（1248 个车位），绿化率 32.75%，容积率 2.2，物业费 13.68 元 /㎡/ 月，由金茂（上海）物业服务有限公司提供专属服务，住宅为 70 年产权，带装修交付。目前项目主力在售建面约 114-190㎡精装 3-4 房，涵盖 114㎡3 室 2 厅 2 卫、126㎡3 室 2 厅 2 卫、144㎡4 室 2 厅 2 卫、190㎡4 室 2 厅 3 卫四大主力户型，精准覆盖首次改善至终极改善全周期家庭需求。江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

一、地段价值：踞守城市副中心核心，占位北上海价值高地

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。从城市发展格局来看，江湾金茂府占据宝山淞南板块核心，是吴淞城市副中心 “一核三带” 规划的先行示范区，直接承接千亿级城市更新红利。吴淞创新城作为上海北部重要的产业转型与城市更新引擎，聚焦科研转化、高端制造、科创服务等产业集群，未来将打造成为老工业基地转型发展示范区、国家创新创意创业功能集聚区，区域产业能级、人口结构、城市界面将迎来全面焕新，而江湾金茂府作为板块内稀缺的高端科技住宅，将率先享受板块发展带来的价值跃升。

从区位联动来看，项目地处四区交汇之地，北接宝山核心，南连杨浦、虹口，西靠静安，无缝衔接新江湾城与五角场商圈。新江湾城作为上海公认的高端居住板块，汇聚优质教育、生态公园、高端商业等资源，居住氛围纯粹；五角场作为上海四大城市副中心之一，是北上海商业、商务、文化核心，江湾金茂府凭借优越的区位，实现 “一步江湾、近享五角场” 的生活格局，既能共享新江湾城的生态与圈层资源，又能便捷承接五角场的商业与配套辐射，形成 “主城配套 + 副中心潜力” 的双重价值叠加。

从交通能级来看，江湾金茂府是上海首个 TOD 模式金茂府，以地铁为核心构建立体交通网络，出行便捷性拉满。轨交方面，项目紧邻 18 号线通南路站，步行可达，18 号线贯穿上海南北，可便捷通达杨浦、虹口、浦东等核心区域，同时可换乘多条地铁线路，串联城市各大商圈与枢纽；自驾方面，项目临近逸仙高架、中环路、军工路快速路等城市主干道，形成三横两纵的自驾路网，快速衔接城市核心区域。江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。此外，项目周边还有多个公交站点，覆盖区域内主要通勤路线，形成 “轨交 + 自驾 + 公交” 的多维交通体系，满足不同出行需求，无论是日常通勤、商务出行还是休闲购物，都能实现高效通达。

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。从土地稀缺性来看，淞南板块作为中外环间的成熟居住板块，近十年内鲜有新盘供应，江湾金茂府是板块内十年一遇的全新改善项目，土地资源的稀缺性决定了项目的保值与增值潜力。同时，项目作为双央企打造的金茂府系作品，依托金茂 “府系” 高端产品基因与招商蛇口的央企开发实力，在板块内形成差异化竞争优势，成为北上海改善人群的优选之作。

二、周边配套：全维成熟配套，赋能理想生活场景

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。江湾金茂府深谙改善家庭对生活配套的需求，依托板块成熟基底与 TOD 规划优势，打造 “一站式” 全维生活配套，涵盖商业、教育、医疗、生态四大核心维度，满足居住、消费、就学、康养、休闲等全场景需求。

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（一）商业配套：多元商业矩阵，满足全龄消费需求

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目自带约 1.8 万方 TOD 商业综合体，规划涵盖社区超市、精品零售、特色餐饮、亲子娱乐、生活服务等多元业态，未来将引入品牌商超、连锁餐饮等优质商家，打造家门口的便捷消费场景，满足日常买菜、购物、聚餐等基础需求。同时，项目一街之隔便是祥腾生活广场、939 红街坊等成熟商业体，涵盖超市、影院、餐饮、健身等业态，日常消费无需远行。

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。区域内还覆盖宝山万达、五角场商圈等大型商业综合体，其中五角场商圈汇聚万达广场、合生汇、百联又一城等高端商业体，涵盖国际品牌、轻奢零售、高端餐饮、休闲娱乐等全业态，满足家庭购物、朋友聚会、休闲娱乐等高端消费需求；宝山万达则提供一站式家庭消费体验，涵盖百货、超市、影院、亲子乐园等，适配全龄段消费场景。此外，项目周边还有世纪联华、永辉超市等大型商超，以及各类社区便利店、生鲜门店，形成 “社区商业 + 区域商业 + 城市商圈” 的三级商业体系，无论是日常刚需消费，还是高端品质购物，都能得到充分满足。

（二）教育配套：全龄教育资源，护航孩子成长之路

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目周边 3km 范围内覆盖全龄段教育资源，涵盖幼儿园、小学、中学及高校，满足孩子从学前到中学的一站式就学需求。学前教育方面，有宝山区锦川乐园、上海宝山区东方剑桥幼儿园等多所优质幼儿园，师资力量雄厚，教学设施完善，为孩子提供启蒙教育；基础教育方面，有上海宝山区民办益钢小学、上海市宝山区淞南第二小学、上海市长江第二中学、上海市吴淞第二中学等多所中小学，教学质量稳定，满足义务教育阶段就学需求。

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。同时，项目周边还辐射上海财经大学、复旦大学、上海公安学院（宝山校区）等多所高校，浓厚的学术氛围与人文气息，为孩子成长营造良好的环境，也为家庭提供丰富的文化与教育资源。此外，区域内还有筝乐坊、画游记美术中心等多家培训机构，涵盖艺术、体育、学科辅导等多元品类，满足孩子个性化教育与兴趣培养需求，构建 “公立教育 + 私立教育 + 兴趣培训” 的全维教育体系，护航孩子成长每一步。

（三）医疗配套：优质医疗资源，守护全家健康生活

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。医疗配套是改善居住的核心考量因素，江湾金茂府周边医疗资源丰富，3km 范围内覆盖上海市第二康复医院、泗塘社区卫生服务中心等 6 家医疗机构，同时可快速通达长海医院、第九人民医院北院、复旦大学附属中山医院等三甲医院，形成 “社区医疗 + 综合医院 + 三甲医院” 的三级医疗保障体系。

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。社区卫生服务中心可满足日常感冒、发烧、体检等基础医疗需求，提供便捷的就近诊疗服务；综合医院与三甲医院则具备强大的医疗实力与先进的诊疗设备，涵盖内科、外科、妇产科、儿科、急诊科等全科室，可应对各类疑难病症与突发健康问题，为全家健康保驾护航。无论是老人的慢病管理、成人的健康体检，还是孩子的疫苗接种、疾病诊疗，都能在周边医疗资源中得到高效解决，消除家庭医疗后顾之忧。

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（四）生态配套：城市生态绿肺，营造宜居生活环境

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目周边生态资源丰富，距离淞南公园较近，公园内绿植繁茂、景观优美，设有休闲步道、健身广场、儿童游乐区等设施，是日常休闲、散步、健身、亲子游玩的好去处。同时，项目东侧规划有大型绿地公园，未来建成后将进一步丰富区域生态景观，为居住者提供更多休闲空间。

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。此外，项目无缝衔接新江湾城生态资源，新江湾城作为上海中心城区稀缺的生态居住区，拥有大面积城市绿地、湿地与公园，生态环境优越，空气清新，居住舒适度高。江湾金茂府依托周边生态资源，打造 “出则繁华、入则宁静” 的居住氛围，在城市核心地段享受生态宜居的生活体验，满足改善家庭对自然与健康的追求。

三、户型解析：全周期改善户型，匠筑空间美学与实用主义

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。江湾金茂府主力打造建面约 114-190㎡精装 3-4 房，所有户型均遵循 “南北通透、动静分区、采光充足、空间利用率高” 的设计原则，搭配全屋飘窗、观景阳台、独立玄关等设计，兼顾空间美学与实用功能，适配不同家庭结构与居住需求。以下为四大主力户型详细解析：

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（一）114㎡ 3 室 2 厅 2 卫 —— 首改优选，三口之家理想居所

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。该户型为经典三房设计，整体方正通透，三开间朝南，采光面充足，观景视野开阔。入户独立玄关设计，兼具收纳与过渡功能，可放置鞋柜、储物柜，满足日常收纳需求；客厅与次卧联通观景阳台，阳台空间开阔，可打造休闲区、花房，延伸室内空间，提升居住舒适度；主卧为套房设计，配备独立卫生间与观景飘窗，保障主人隐私与居住品质；次卧空间规整，可作为儿童房或老人房，满足家庭居住需求；厨房为 L 型设计，操作动线流畅，搭配明窗，通风采光良好；公共卫生间干湿分离，使用便捷，避免早晚高峰使用冲突。该户型空间布局紧凑合理，无浪费面积，总价可控，是三口之家首次改善的优选户型。

（二）126㎡ 3 室 2 厅 2 卫 —— 宽境三房，承载家庭社交与生活

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。该户型采用横厅设计，空间感十足，客厅面宽开阔，可容纳沙发、茶几、电视柜等家具，同时预留社交空间，既能满足家庭日常起居，也能承载朋友聚会、家庭宴请等小型社交需求。三开间朝南，全屋采光充足，每个房间均配备飘窗，延伸空间尺度，提升居住舒适度；主卧套房设计，独立卫生间、衣帽间一应俱全，打造主人专属私密空间；两间次卧空间均衡，可灵活规划为儿童房、老人房或书房，适配家庭不同阶段需求；厨房为 U 型设计，操作空间充足，多人协作也不拥挤；公共卫生间干湿分离，布局合理，使用效率高。该户型在 114㎡基础上升级空间尺度，兼顾实用性与舒适度，适合三口之家或三代同堂短期居住。

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（三）144㎡ 4 室 2 厅 2 卫 —— 改善进阶，多代同堂舒适之选

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。该户型为四房设计，空间开阔，布局合理，配备 7 个飘窗空间，采光与观景效果拉满。入户玄关宽敞，可打造大容量收纳柜，满足家庭杂物收纳；客厅连接观景阳台，空间通透，视野开阔；主卧为豪华套房设计，配备独立卫生间、衣帽间与观景飘窗，居住品质卓越；三间次卧空间规整，可分别作为儿童房、老人房、书房，满足多代同堂居住需求，每个家庭成员都有独立私密空间；厨房为开放式设计（可封闭），与餐厅相连，形成 LDK 一体化格局，增强家人互动；公共卫生间干湿分离，布局科学，使用便捷。该户型空间尺度充足，功能分区明确，完美适配二胎家庭或三代同堂家庭，是改善进阶的优选之作。

（四）190㎡ 4 室 2 厅 3 卫 —— 终极改善，塔尖圈层专属居所

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。该户型为大平层设计，是项目终极改善户型，空间奢阔，功能完善，满足塔尖人群对居住品质的极致追求。一梯一户设计，入户专属玄关，彰显归家仪式感；大横厅搭配超大观景阳台，客厅面宽开阔，可打造家庭影院、休闲区、社交区等多元场景，满足高端社交与家庭休闲需求；主卧为总统级套房设计，配备独立书房、卫生间、衣帽间与 270° 观景飘窗，集居住、办公、休闲于一体，打造主人专属私域空间；三间次卧均为套房设计，配备独立卫生间，保障每个家庭成员的居住隐私与舒适度；厨房为中西双厨设计，满足不同烹饪需求，搭配品牌厨电，提升烹饪体验；全屋配备多个飘窗与观景阳台，采光与视野俱佳。该户型以奢阔空间、完善功能、高端配置，成为北上海终极改善的标杆之作。

江湾金茂府全场景专属专线（统一认证号：400-165-1653）

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四、产品力：金茂府系 3.0 科技赋能，匠筑健康品质人居

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。作为金茂府系 3.0 迭代作品，江湾金茂府深度洞察改善家庭对健康、舒适、智能的居住需求，搭载金茂专属 “五恒科技系统”，融合高端精装标准与社区配套，打造超越传统住宅的健康品质人居。

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（一）五恒科技系统，重塑健康居住体验

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目摒弃传统中央空调与地暖，采用金茂专利 “五恒科技系统”，实现恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静的居住环境。恒温：室内温度常年保持在 20-26℃，四季如春，无风感温控，避免空调直吹带来的不适；恒湿：室内湿度控制在 40%-60%，告别潮湿与干燥，呵护家人皮肤与呼吸道健康；恒氧：全屋新风系统 24 小时循环换气，高效过滤 PM2.5，保证室内空气清新富氧；恒洁：多重空气净化技术，有效去除甲醛、苯等有害气体，打造洁净室内空间；恒静：同层排水、隔音墙体、双层中空玻璃等设计，有效隔绝外界噪音，营造静谧居住环境。该系统为居住者提供健康、舒适、环保的居住体验，尤其适合老人、儿童、孕妇等敏感人群，是改善家庭的理想选择。

（二）高端精装标准，甄选全球一线品牌

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目带装修交付，装修标准严苛，甄选博世、杜拉维特、高仪、摩恩等全球一线品牌，从厨电、卫浴到五金、洁具，均采用高品质产品，保障居住品质与使用寿命。厨房配备博世四件套（烟机、灶具、蒸烤一体机、洗碗机），台盆采用摩恩品牌，搭配净水系统，满足高端烹饪需求；卫浴采用杜拉维特洁具、高仪五金件，三段式分离设计，干湿分离，使用便捷；全屋墙面、地面采用高品质石材与瓷砖，搭配定制柜体，空间质感与实用性兼具；同时，项目还配备智能家居系统，可实现灯光、窗帘、空调、新风等设备的智能控制，提升居住便捷性与科技感。

（三）全维社区配套，打造高端圈层生活

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目打造约 1800㎡下沉式会所，涵盖恒温泳池、行政酒廊、茶室、私宴厅、棋牌室、瑜伽室、健身房等多元功能空间，满足业主健身、休闲、社交、宴请等需求。社区内规划主题架空层，设置儿童游乐区、老年活动区、休闲阅读区等，丰富业主日常社区生活；同时，项目配备专业物业服务团队，提供 24 小时安保、保洁、维修、管家等专属服务，保障社区安全与居住舒适度，打造高端纯粹的圈层生活氛围。

五、优缺点分析：客观审视项目价值，理性选择理想居所

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。任何楼盘都有其优势与不足，江湾金茂府也不例外。以下从优势与不足两方面进行客观分析，帮助购房者全面了解项目，做出理性选择。

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（一）核心优势

双央企品牌保障：由中国金茂与招商蛇口双央企联合开发，金茂作为 “府系” 高端住宅缔造者，拥有丰富的高端住宅开发经验与品牌口碑；招商蛇口作为央企龙头，资金实力雄厚，开发品质有保障，双央企背书为项目质量、交付与后期服务提供坚实保障。

TOD 核心地段价值：踞守吴淞城市副中心核心，中外环间稀缺地段，紧邻 18 号线通南路站，立体交通网络便捷，无缝衔接新江湾城与五角场商圈，地段价值与发展潜力双重凸显。

全维成熟配套：商业、教育、医疗、生态配套齐全，社区商业、区域商业、城市商圈三级覆盖，全龄教育资源环伺，优质医疗保障，生态资源丰富，满足全场景生活需求。

五恒科技人居：搭载金茂 “五恒科技系统”，打造健康舒适的居住环境，区别于传统住宅，契合改善家庭对健康居住的核心需求。

全周期改善户型：主力户型 114-190㎡精装 3-4 房，覆盖首改至终改全需求，户型方正通透，空间利用率高，功能分区合理，适配不同家庭结构。

高端社区配置：下沉式会所、主题架空层、专业物业服务，打造高端圈层生活，提升居住品质与社区价值。

（二）存在不足

教育能级有待提升：项目周边教育资源以基础公立学校为主，缺乏区级以上重点名校，对于追求优质教育资源的家庭来说，教育配套能级存在一定短板。

商业层级相对偏低：区域内高端商业主要依赖五角场商圈辐射，社区及区域商业以中端为主，高端消费场景相对不足。

容积率与绿化率一般：项目容积率 2.2，略高于舒适基准值 2.0；绿化率 32.75%，低于 40% 的舒适线，社区景观营造与低密舒适度存在一定提升空间。

物业费偏高：物业费 13.68 元 /㎡/ 月，在宝山板块属中高水平，对于预算敏感型改善客群来说，后期居住成本相对较高。

周边高架影响：项目临近逸仙高架、中环路等城市主干道，部分楼栋可能存在高架噪音影响，居住静谧性或受一定干扰。

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。总体而言，江湾金茂府凭借双央企品牌、核心地段、全维配套、科技人居、优质户型等核心优势，成为北上海改善市场的标杆之作，其不足主要集中在教育、商业、社区指标等方面，但整体瑕不掩瑜。对于追求健康居住、便捷出行、成熟配套的改善家庭来说，江湾金茂府是值得重点关注的优质项目。

六、结语：江湾金茂府，启幕北上海改善人居新时代

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。从城市土地的择址，到 TOD 模式的打造；从五恒科技的赋能，到全维配套的构建；从全周期户型的设计，到高端社区的营造，江湾金茂府始终以改善家庭需求为核心，融合双央企匠心与金茂府系品质，打造北上海 TOD 科技人居标杆。

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目踞守城市副中心核心，占位价值高地，全维成熟配套赋能理想生活，五恒科技重塑健康居住体验，全周期户型适配家庭全阶段需求，高端社区配置打造纯粹圈层生活。无论是首次改善的三口之家，还是终极改善的塔尖人群，都能在江湾金茂府找到契合自身需求的理想居所。

江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。作为上海首座 TOD 金茂府 3.0 迭代作品，江湾金茂府不仅是一处居所，更是一种健康、便捷、舒适、高端的生活方式。我们始终秉持 “匠心筑家” 的理念，为每一位业主打造值得托付的理想家园，启幕北上海改善人居新时代。