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01兵法、战术、战略和新楼盘开发

两年前热播的电视剧《狂飙》中，主角高启强研读《孙子兵法》后成为黑道大哥的情节，意外带火了这本古籍，使其突然成为平民畅销书。

然而，许多未曾读过原著的人，常误以为书中精髓尽是阴谋诡计，并将它奉为神明。

照片来源：优酷视频《笑傲江湖》

其实，《孙子兵法》和《素书》这类书籍，并非像《辟邪剑谱》和“独孤九剑”那种偏重战术的速成招式，而是更重战略的准备方法论。

兵法13篇除了《虚实篇》和《用间篇》外，其余多是阳谋。

而这些阳谋，核心是围绕着「恃」和「备」来的，主张不战而屈人之兵，从备粮、练兵、强化内政、布局和收集情报等做多方准备，寻求机会战胜敌人。

曾国藩的结硬寨、打呆仗，也是借鉴13篇，先立于不败、再寻求战胜的机会。当然，伟人提出的不打无准备无把握之战、游击战的十六字诀和持久战方略，更是精妙。

以上理论，应用到新楼盘开发：

投拓、设计和定位要放在战略地位，提前把准备工作做足，财务和人才储备是结硬寨、广积粮、高筑墙的基础，营销要在不间断游击战和防游击战之上、建立打持久战的方略。

以上系统化思维得以践行，便形成正循环和闭环。

3年前的高周转时代，一家房企把融资、渠道和销售工作做足，在前期投拓、定位和设计方面常草草了事，甚至连工期节点多是出于销售需求而表演。

显然，那个时代过去了。

胡Sir绕了那么一圈，只为说明一件事——房企想开发高端楼盘，还想卖得好、反馈好，必须做足准备。

本篇，胡Sir聊聊一个黄岛的负面案例——荣泰唐岛湾君汇，咱们看看此项目的过往和当下状况。

02 众所期待的唐岛湾豪宅，此君汇非彼君汇

2022年12月20日，青岛海控鑫康置业有限公司联合海控桥头堡、荣泰、精通卡替及西海岸医疗，拿下青岛九连山路东珠江路南原理工大学旁的地块。

地块容积率2.6，总建面15.6万平方米，楼板价每平9098元。2023年3月28日，海控桥头堡开发建设公司公告转让该公司57%股权。

自此，荣泰成为此地块妥妥的话事人。

当时，大家对荣泰新地块倍感期待。

毕竟唐岛湾缺少好房子，除了瑞源名嘉荷府的高价大高层、万科翡翠长江的高公摊超高层、海信君悦的小地块，再就是绿地凤栖澜玥尾盘。

作为西海岸中产买房人，在教育配套、城市界面、居住环境和楼盘品质方面，没有非常心仪的选择。

有人说，不是还有中海半山云境吗？

胡Sir还是那句话——中海和保利发展，至今没有超配服务过青岛买房人，尤其中海控成本后的项目跟同价位楼盘品质差距甚大。

补充一句，你可以否定中海的楼盘品质，但绝不能否定其定位和营销水平，懂的都懂。

所以，大家都在等唐岛湾君汇。

可是，此项目早期并未脱离高周转房企的开发思路，只是盖好了入户大堂、下沉庭院和样板间，实景兑现一直跟不上。

项目定位颇高，规划建面150-168-188-195-201-228-278平，当时局部楼座还带精装修。

令人震惊的是，胡Sir偶尔一次乘地铁还听到了唐岛湾君汇的到站广告，不少人以为这是海信在唐岛湾开发的楼盘。

荣泰唐岛湾君汇，从拿地到前宣，大家是怀着高预期去看它。结果，由于品牌和兑现力不够、工期进展缓慢，我们带了不少客户没有选择它。

03 在很多人眼里，唐岛湾君汇差点烂掉，但人家后来很争气！

从2023年项目首开失利后，荣泰唐岛湾君汇的施工进展也不算快，网上传来不少负面声音，也许是某些人蹭热度或从竞品口径传出。

但是，荣泰唐岛湾君汇还是非常有魄力的——调整策略并引入资金、敢于承诺！

2024年到现在，先后推出了「以旧换新」、「卸甲精装变毛坯」、「承诺降价赔钱、交付不了赔钱」的方案，以降低买房人的心理和资金层面的压力。

胡Sir小团队在2025年初，接触一位关注我很久但迟迟没加微的客户，我们带他选择了唐岛湾君汇、还帮其把黄岛的老房子完成了交易。

这种以旧换新的闭环通路，整个青岛的房企，能做到的简直是凤毛麟角。

这位朋友，把自己不想住、难增值的老房处理掉变成房款，选择唐岛湾君汇这种相对有中长期居住价值的项目，难道不是资产优化和居住升级吗？

还有一位在青岛其他区域经商的客户，联系到我们，最终选择唐岛湾君汇。

他们预算500万，想要一个大平层，看了张村河南岸只能选择小面积、前海也远远不够。

于是，合伙人带他们看了唐岛湾君汇、萧山路88号、西海云庐，客户果断入手了地段、视野和基础配套都算折中之选的唐岛湾君汇。

房企敢于承诺，我们就敢推荐。

讲真，胡Sir内心是觉得这个项目在景观推进、操盘策略、甚至户型细节上，不算是理想化的。其展示效果不佳、车库和架空层重新改了一次，景观也没成型。

但在唐岛湾板块，集教育配套、规模社区、相对低密和相对品质的改善盘，除了唐岛湾君汇，请问还有哪一家？

资深地产新媒体胡Sir凭借每年实地考察数百个楼盘的经验，提出一个核心观点：买房本质是选择题而非问答题。

目前，唐岛湾君汇的建设进展也在加快，不到3个月也该交付了。这个项目在精装改毛坯后，价格一直比较稳定，交付后更有底气。

如您也想一起看看青岛西海岸改善盘，请提前联系胡Sir。唐岛湾君汇、萧山路88号和绿城西海云庐，这三个盘情况各不相同，具体咱们要细聊。

结语

有一天，胡Sir跟合伙人聊起来唐岛湾君汇。

我比较好奇项目的工程管理、设计和操盘为何在2023年出现那么多问题，错失了和瑞源名嘉荷府瓜分黄岛中产的机会，难道真的是房企不专业吗？

合伙人讲——此项目，在前期的确低谷了客户的预期、高估了市场，专业化、精细化的管理也不足，但其能卖好的核心转折点还是资金到位后工程进展的加快，你赞同吧？

是的，这句话恰恰是咱们开头讲的——战术可以唬人一时，有支撑的战略和财务、人才积累，才是楼盘正循环的底气。

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