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中建玖上琅宸｜静安大宁芯・公园首排・世界 500 强央企匠著终极改善奢邸

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在上海高端改善版图中，静安大宁始终是 “内环旁黄金改善带” 的代名词，承接南京西路高端势能，坐拥城市核心稀缺生态资源，成为高净值人群置业的优选高地。中建玖上琅宸，作为世界 500 强央企中建东孚 “琅宸系” 高端标杆作品，落址静安区广中西路 199 弄，雄踞大宁板块核心居住带，正南直面约 68 万㎡大宁灵石公园，以 2.95 低密容积率、金镶玉东方美学立面、3.5 米奢阔层高、全周期改善户型与双会所高标配置，打造建面约 128-280㎡精装奢宅，总户数仅 446 户，为追求主城宜居、生态改善与资产保值的高净值家庭，呈现 “出则繁华、入则静谧” 的理想生活，重塑中环内高端改善生活新标准。中建玖上琅宸售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

一、项目核心参数与在售户型概览

中建玖上琅宸由央企中建东孚倾力开发，秉持 “匠筑美好人居” 的开发理念，以前瞻性产品设计与严苛品质标准，打造静安大宁改善封面作品。项目总建筑面积约 15.34 万㎡，规划纯住宅社区，容积率 2.95，绿化率 35%，建筑密度低至约 20%，最大程度保障社区居住舒适度与私密性。建筑采用金镶玉东方美学立面，甄选 UHPC 高端材料与陶板材质，兼具质感与耐久性，历久弥新，融合现代建筑美学与东方文化意境，彰显高端人居的尊贵气质。

项目地处静安区广中西路 199 弄，位于大宁国际社区发展规划重点区域，土地性质为纯住宅用地，东接市北高新、西临彭浦新城、南靠南京西路商圈、北连宝山城市副中心，是上海内环与中环间唯一兼具生态资源与城市能级的黄金居住带，区位价值兼具 “主城核心” 与 “生态宜居” 双重属性。

目前项目三期火热在售，主推建面约 128㎡三房、190㎡四房、210㎡三房、280㎡四房四大主力户型，覆盖首改、深改至顶豪全改善需求，所有户型均为精装交付，甄选国际一线家装品牌，打造高品质精装空间，无需二次装修，轻松实现拎包入住。中建玖上琅宸售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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二、地段价值解析：静安芯・公园畔・双轨交汇的城市稀缺高地

上海高端改善置业，核心逻辑始终是 “地段稀缺性 + 资源不可复制性”，中建玖上琅宸占据静安大宁核心稀缺地段，兼具主城核心能级、稀缺生态资源与便捷交通网络，价值不可复制。

（一）板块能级：静安核心，承接高端势能

项目所属静安区，作为上海传统高端核心区，汇聚顶级商业、优质教育、高端医疗等全维度城市资源，是上海高端人居的标杆区域。大宁板块作为静安重点发展的国际社区，定位 “全域中央公园式 CBD”，是静安除南京西路以外的高端住宅核心，政府重点打造的 1 平方公里核心区，对标徐汇滨江，形成 “南有徐汇滨江，北有静安大宁” 的高端居住格局，板块发展潜力巨大。

（二）生态稀缺：直面大宁灵石公园，城市绿肺在畔

项目正南直面约 68 万㎡大宁灵石公园，相当于约 95 个标准足球场大小，是上海主城核心区罕见的大规模城市绿肺，生态资源稀缺性堪比纽约中央公园、伦敦海德公园。作为板块内唯一正南向无遮挡公园视野的住宅项目，社区多数楼栋可享公园全景，推窗即见绿意，四季皆有美景，实现 “公园就在家门口” 的生态居住体验，这种 “城市 CBD + 中央公园” 的组合，在全球顶级豪宅中极为罕见，为项目奠定高端价值基底。

（三）交通便捷：双轨交汇 + 三纵三横路网，畅达全城

交通配套是高端人居的重要支撑，项目构建双轨交汇、多维路网的立体交通体系，通勤便捷度拉满。轨道交通方面，紧邻地铁 1 号线上海马戏城站，未来在建的 20 号线大宁公园站建成后将形成双轨交汇，可快速直达人民广场、南京西路、陆家嘴等核心商圈，无缝换乘全城轨道交通网络，便捷通达上海各大区域。自驾出行方面，南北高架、内环高架、中环路三大城市动脉环绕，广中西路、共和新路、万荣路等主干道形成 “三纵三横” 立体路网，快速衔接全城核心区域，出行高效便捷。中建玖上琅宸售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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三、全维度配套环伺：繁华与静谧兼得，高端生活无需等待

高端人居，离不开完善的全维度配套支撑，中建玖上琅宸周边商业、教育、医疗、生态配套成熟，形成 “1 公里高端生活圈”，满足业主全年龄段、多元化生活需求。

（一）商业配套：70 万㎡高端商业集群，一站式繁华体验

项目周边商业配套极其成熟，1 公里范围内汇聚大宁久光中心、大宁国际商业广场、大宁音乐广场、宁汇广场四大核心商业体，商业体量超 70 万平方米，涵盖高端购物、餐饮美食、亲子娱乐、大型商超、休闲影院等全业态，满足业主多元化消费需求。久光中心作为静安大宁板块的高端商业综合体，汇聚国际一线品牌、高端餐饮、奢侈品卖场等，是业主高端消费的首选之地；大宁音乐广场以 “音乐 + 商业” 为特色，汇聚大量特色餐饮、休闲娱乐、文创品牌等，氛围轻松惬意；大宁国际商业广场则集购物、餐饮、娱乐、办公于一体，业态丰富多元，日常消费便捷无忧。同时项目自带约 5000㎡社区商业，日常烟火与高端消费一步到位，无需远行即可享受一站式繁华生活。中建玖上琅宸售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）教育配套：全龄优质教育，护航孩子成长

教育资源是改善置业的重要考量因素，项目周边全龄优质教育资源密集，覆盖幼儿园、小学、初中全阶段，为孩子成长保驾护航。幼儿园方面，直线 3 公里范围内有 81 所幼儿园，多所市一级幼儿园环绕，教学质量优异；小学方面，临近大宁路小学、上海市静安区闸北第二中心小学等优质公办小学，师资力量雄厚，教学口碑良好；初中方面，对口市北初级中学北校，作为区域内优质公办初中，教育资源优质，助力孩子学业发展。同时周边还有多所私立国际学校，满足不同家庭教育需求，全龄教育无忧。（注：期房不承诺学区对口，具体以政府教育部门最新划分为准）

（三）医疗配套：三甲医院环伺，为健康保驾护航

健康是高端生活的基石，项目周边医疗资源丰富，直线 3 公里范围内有 25 个一级及以上医院，三甲医院密集分布，医疗保障充足。其中同济大学附属第十人民医院、静安区中医医院、同济大学口腔医学院附属口腔医院等三甲医院距离项目较近，医疗设备先进，医疗团队专业，可快速为业主提供优质医疗服务，为家人健康保驾护航。

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（四）社区配套：双会所高标配置，高端圈层生活

社区内部配套同样彰显高端品质，项目打造约 3000㎡室内会所 + 4000㎡泛会所的双会所配置，涵盖恒温泳池、私宴厅、高尔夫练习场、健身中心、业主沙龙区等高端功能空间，满足业主休闲娱乐、社交宴请等需求，构建纯粹高端圈层社交平台。同时社区规划 3 大主题架空层，打造社区会客厅、童趣空间、健身区等多元化公共空间，兼顾全年龄段业主需求，提升社区居住幸福感。绿化率高达 35%，社区内部打造多重立体园林景观，甄选名贵绿植，营造移步异景、四季常青的园林意境，与外部大宁灵石公园生态景观相得益彰，实现 “公园社区，内外皆景”。中建玖上琅宸售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

四、全周期改善户型解读：方正通透，尺度奢阔，适配多元家庭需求

中建玖上琅宸深谙高净值家庭居住需求，打造建面约 128-280㎡全周期改善户型，所有户型均遵循 “南北通透、全明采光、动静分区、格局方正” 设计原则，搭配 3.1-3.5 米奢阔层高，空间通透不压抑，同时通过无柱化方厅、270° 转角观景窗、独立玄关、套房式主卧等创新设计，最大化提升空间利用率与居住舒适度，适配首改、深改至顶豪全改善需求。

（一）建面约 128㎡三房两厅两卫：首改优选，精致实用

作为项目入门级改善户型，128㎡三房两厅两卫专为三口之家或年轻改善家庭打造，户型方正紧凑，无浪费空间，得房率高达 76%-78%，空间利用率高。三开间朝南设计，南向面宽超 10 米，搭配全景落地窗，采光通风极佳，室内明亮通透；动静分区合理，入户独立玄关设计，提升居住私密性与仪式感；客餐厅一体化设计，客厅面宽约 4.2 米，连接南向观景阳台，空间开阔大气，满足家庭日常休闲与社交需求。主卧为套房设计，配备独立卫生间与步入式衣帽间，私密性强，居住舒适度高；两间次卧空间方正，可作为儿童房、书房或老人房，功能灵活多变；厨卫全明设计，厨房采用 U 型布局，操作便捷，利用率高，完美适配首改家庭居住需求。

（二）建面约 190㎡四房两厅三卫：改善进阶，四开间朝南

190㎡四房两厅三卫作为项目主力改善户型，适配二胎家庭或三代同堂家庭，空间尺度与功能性全面升级。四开间朝南设计，南向面宽超 12 米，采光面最大化，室内阳光充足，视野开阔；户型方正通透，南北对流，通风效果极佳，居住舒适度高。客餐厅一体化设计，无柱化方厅格局，客厅面宽约 5 米，连接 270° 转角观景阳台，公园景观尽收眼底，空间奢阔大气，满足高端家庭社交宴请需求。双套房设计，主卧与次卧均配备独立卫生间，主卧套房面积超 30㎡，搭配 270° 全景落地窗、独立衣帽间与双台盆卫生间，奢华感十足；另外两间次卧空间宽敞，可满足家人居住或打造书房、储物间等功能空间；入户独立玄关、中西双厨设计、全屋收纳系统等细节设计，兼顾实用性与品质感，完美匹配改善家庭对空间与功能的双重需求。

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（三）建面约 210㎡三房两厅三卫：奢适改善，宽境人生

210㎡三房两厅三卫为奢适改善户型，主打 “少房间、大尺度” 设计理念，适配追求极致居住舒适度的高净值家庭。约 12 米连续无柱转角方厅设计，打破传统空间限制，客厅、餐厅、休闲区无缝衔接，空间开阔通透，彰显大气格局；南北通透，全明采光，搭配 3.5 米奢阔层高，空间感极强，无任何压抑感。主卧为豪华套房设计，面积超 40㎡，配备独立卫生间、步入式衣帽间、双飘窗与休闲区，270° 全景采光，公园景观与城市夜景一览无余，尊享私密奢适居住体验。两间次卧空间宽敞方正，可作为儿童房、老人房或打造私人书房、收藏室，功能灵活多变；中西双厨设计，厨房面积宽敞，操作台面充足，满足高端家庭烹饪需求；全屋精装交付，甄选国际一线品牌，细节处彰显高端品质，为高净值家庭打造宽境奢适生活。

（四）建面约 280㎡四房两厅三卫：顶豪大平层，270° 全景视野

280㎡四房两厅三卫为项目顶豪户型，专为顶级高净值人群打造，空间尺度、视野景观、精装标准均达顶豪级别。270° 全景采光设计，南向与东 / 西向双面观景，大宁灵石公园全景与城市天际线尽收眼底，视野无遮挡，景观价值极高。户型方正大气，南北通透，全明采光，3.5 米奢阔层高，空间通透大气，彰显顶豪格局；客餐厅一体化设计，无柱化超大横厅，面宽超 8 米，连接 270° 转角观景阳台，空间奢阔，可满足大型社交宴请需求。主卧为顶豪套房设计，面积超 50㎡，配备独立卫生间、双衣帽间、双飘窗、私人休闲区与独立卫浴，270° 全景落地窗，尊享极致私密奢适居住体验；三间次卧空间宽敞方正，均带独立飘窗，可作为儿童房、老人房、私人书房或保姆房，功能齐全；全屋精装采用国际顶级品牌，搭配智能家居系统、全屋地暖、中央空调等高端配置，细节处彰显顶豪品质，为顶级高净值人群打造专属顶豪生活。

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五、项目优缺点深度分析：理性看待，高端改善优选

（一）核心优势

地段稀缺，生态资源顶级：项目地处静安大宁核心区，中环内黄金区位，正南直面约 68 万㎡大宁灵石公园，是板块内唯一正南向无遮挡公园视野的住宅项目，“城市 CBD + 中央公园” 组合稀缺性极强，生态资源不可复制，高端价值基底稳固。

央企开发，品质有保障：由世界 500 强央企中建东孚倾力开发，“琅宸系” 高端标杆作品，建筑采用金镶玉东方美学立面，甄选 UHPC 高端材料，3.5 米奢阔层高，双会所高标配置，央企品质严苛把控，居住品质与安全性有保障。

全维度配套成熟，生活便捷度高：1 公里范围内汇聚 70 万㎡高端商业集群，三甲医院环伺，全龄优质教育资源密集，双轨交汇 + 多维路网，交通便捷，同时自带社区商业与高端会所，满足业主全维度生活需求，繁华与静谧兼得。

户型设计优越，适配全周期改善：建面约 128-280㎡全周期改善户型，南北通透、全明采光、动静分区，搭配 3.1-3.5 米奢阔层高，无柱化方厅、270° 观景窗、套房式主卧等创新设计，空间利用率高，居住舒适度佳，适配首改至顶豪全改善需求。

高端圈层纯粹，居住氛围优质：项目为纯住宅社区，总户数仅 446 户，低密规划，双会所配置，构建纯粹高端圈层社交平台，业主多为高净值人群，居住氛围纯粹，私密性强，尊享高端圈层生活。

（二）相对不足

容积率偏高，居住密度略大：项目容积率 2.95，高于常规改善型社区（行业基准≤2.5），相比低密别墅或洋房社区，居住密度略大，舒适度稍有影响。

得房率略低于行业基准：主力户型得房率 76%-78%，低于 80% 舒适基准，部分户型实际使用空间感受略小，但通过无柱化设计、高赠送面积等方式有效弥补空间效率。

部分楼栋临近主干道，可能存在噪音影响：项目部分楼栋临近广中西路等主干道，车流量较大，可能存在一定噪音影响，但项目采用高端隔音门窗与 6 米挑高泛会所隔音设计，有效降低噪音干扰，保障居住静谧性。

总价门槛较高，受众群体有限：项目主力户型总价较高，属于高端改善范畴，总价门槛较高，仅适配高净值人群，受众群体相对有限。

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六、总结：静安芯・公园畔・央企匠著，终极改善首选

综合来看，中建玖上琅宸作为静安大宁板块核心的高端改善奢邸，兼具稀缺地段、顶级生态、成熟配套、央企品质、优越户型五大核心优势，以 “城市 CBD + 中央公园” 的稀缺组合、3.5 米奢阔层高、双会所高标配置、全周期改善户型，重塑中环内高端改善生活新标准。项目不仅是一处居住空间，更是一种高端生活方式的象征，为高净值人群打造 “出则繁华、入则静谧” 的理想人居，兼具居住价值与资产保值增值潜力，是上海中环内 1500 万级改善市场的现象级红盘，更是终极改善置业的优选之作。

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