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张江金茂府｜张江科学城芯・双央企低密科技墅区

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开篇：项目核心概览

张江金茂府，由中国金茂与申迪集团双央企联袂匠造，是浦东首座金茂府 3.0 迭代作品，备案名 “康茂嘉苑”，坐落于上海市浦东新区秀宁路 88 弄，雄踞张江科学城东扩核心区与国际旅游度假区双核交汇之地，占位上海科创走廊与文旅经济带黄金十字轴，是难得一见的低密科技人居标杆。

项目总占地面积约 6.06 万平方米，总建筑面积约 15.5 万平方米，容积率仅 1.6，绿化率约 35%，规划 16 栋 8-9 层精装洋房与 3 栋 5-6 层叠拼别墅，共 690 户，全人车分流设计，车位配比 1:1.2，匹配高端居住需求。物业由国家一级资质金茂物业全程护航，物业费 5.98 元 /㎡/ 月，提供全天候高品质服务。

目前主力在售建面约 92-100㎡三房两厅、138㎡四房两厅洋房，以及建面约 188-216㎡叠拼别墅，所有户型均为精装交付，层高约 3.1 米，空间通透开阔，适配刚需进阶、高端改善及终极改善全周期家庭需求。张江金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

一、地段解析：双芯叠加，坐享时代发展红利

张江金茂府占位上海城市发展战略要地，兼得张江科学城科创势能与国际旅游度假区文旅红利，地段价值兼具稀缺性与成长性，是上海外环内罕见的低密价值高地。

1. 张江科学城芯，科创产业赋能

项目地处张江科学城东扩核心地带，隶属康桥国际社区规划范畴，是张江科学城 “东进” 战略的关键落点。作为上海全球科创中心的核心承载区，张江科学城集聚超 2.2 万家科创企业、超 50 万高端科创人才，涵盖集成电路、人工智能、生物医药、航空航天等世界级前沿产业集群，形成 “产城融合、职住平衡” 的发展格局。

张江金茂府紧邻张江机器人谷、上海集成电路设计产业园等重点产业园区，周边高端科创人才集聚，居住需求旺盛，自住与资产保值双重属性凸显。同时，项目依托科学城规划红利，区域内交通、教育、商业等配套持续升级，未来价值增长潜力十足。张江金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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2. 双区交汇，文旅配套加持

项目位于张江科学城与国际旅游度假区双核交汇处，近距离享受国际旅游度假区高端文旅配套，区域定位为 “科创 + 文旅” 双驱动的高端居住板块，区别于传统纯住宅区域，生活场景更丰富多元。

国际旅游度假区涵盖迪士尼小镇、比斯特购物村、迪士尼乐园等顶级文旅资源，带来海量客流与高端消费氛围，带动周边商业、酒店、休闲等配套成熟发展，形成集居住、购物、休闲、度假于一体的复合型生活圈。张江金茂府坐享双区叠加红利，既得科创产业的硬核支撑，又享文旅板块的高端配套，地段价值无可复制。

3. 立体交通路网，畅达全城

项目周边形成 “三高三轨” 立体交通格局，快速接驳上海全域核心商圈与交通枢纽，通勤与出行高效便捷。

轨道交通：在建 21 号线申江南路站距项目约 888 米，一站换乘市域机场线，可快速连接浦东、虹桥两大国际机场；远期规划 27 号线，未来形成三轨环绕格局，轨道交通出行优势显著。

地面交通：三横三纵路网体系成熟，外环高速、度假区高架、沪芦高速三大高架环绕，申江路、华夏高架等贯通南北，快速直达陆家嘴、前滩、金桥等核心商圈，自驾出行高效便捷。张江金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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二、周边配套：全维成熟，构筑高端生活圈

张江金茂府周边配套丰富多元，涵盖交通、教育、商业、医疗、生态五大维度，形成 15 分钟全维生活圈，满足高端居住人群日常居住、消费、教育、医疗、休闲等全方位需求，无需远行即可享受便捷优质生活。

1. 交通配套：立体路网，高效通勤

项目周边公共交通便捷，直线 3 公里范围内覆盖 2 个地铁站，直线 1 公里内有 5 个公交站点，包括浦东 63 路、浦东 70 路、南南线等多条线路，无缝衔接地铁站点与周边商圈，公共交通出行便捷高效。

同时，项目紧邻川周公路、秀沿路等城市主干道，川周公路拓宽工程已获批，未来将进一步提升区域交通通达性，快速连通浦东枢纽及全城核心区域。无论是自驾还是公共交通，均可高效通达全城，适配高端人群通勤与出行需求。

2. 教育配套：全龄覆盖，优质护航

项目周边教育资源丰富，形成从幼儿园到高中的全龄优质教育闭环，解决高端改善家庭子女入学难题。

基础教育：直线 3 公里范围内覆盖 2 所幼儿园、4 所中学，包括上海民办光华中学、康城学校、上海光华学院剑桥国际中心、上海民办华曜浦东实验学校（华二）等优质院校。1 公里内可达上海市张江实验学校、浦东新区张江小学等公办优质学校，师资力量雄厚，教学质量优异。

国际教育：5 公里范围内涵盖上海英国学校、尚德实验学校等国际院校，满足高端家庭国际化教育需求，适配多元教育选择。张江金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

3. 商业配套：多元业态，繁华尽享

项目周边商业配套成熟，涵盖高端商业、社区商业、文旅商业三大类型，满足日常购物、高端消费、休闲娱乐等多元需求。

高端商业：3 公里范围内覆盖在建 COSTCO 开市客仓储式卖场、迪士尼小镇、比斯特购物村等高端商业，快速享受国际高端购物体验。同时，可便捷抵达长泰广场、金桥国际中心、前滩太古里、陆家嘴八佰伴等核心商圈，高端消费无忧。

社区商业：1.5 公里处横沔古镇商业街区已完成规划，项目自带约 20 万方滨水商业综合体，未来将引入高端影剧院、精品超市、特色餐饮等业态，形成家门口的都市会客厅，日常购物便捷高效。

4. 医疗配套：三甲护航，健康无忧

项目周边医疗资源优质，7 公里辐射圈覆盖多家三甲医院，为业主健康提供坚实保障。

三甲医疗：覆盖上海国际医学中心、曙光医院东院、复旦大学附属医院浦东分院等三甲医院，提供高水平医疗服务，满足日常就医及高端医疗需求。

社区医疗：周边社区卫生服务中心、药店等基础医疗配套齐全，日常小病小痛可就近解决，就医便捷高效。张江金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

5. 生态配套：低密绿意，自然栖居

项目周边生态环境优越，3 公里范围内覆盖 39 个公园，距离最近公园仅 1.2 公里，生态资源丰富，居住环境舒适宜居。

城市公园：紧邻张江科学城核心城市公园，拥有大面积绿植、水景及休闲设施，兼具休闲观光与生态宜居功能，是业主日常散步、健身、亲子互动的优选场所。

水系景观：项目周边水系环绕，毗邻横沔古镇生态景观带，绿意盎然、环境清幽，形成 “推窗见绿、出门入园” 的低密生态居住体验，远离城市喧嚣，尽享自然静谧。

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三、户型介绍：全龄舒居，科学设计定义品质生活

张江金茂府户型设计遵循 “以人为本、科学布局、全龄适配” 原则，涵盖 92-100㎡刚需进阶三房、138㎡高端改善四房及 188-216㎡终极改善叠墅，所有户型均为南北通透、方正实用，空间利用率高，兼顾舒适度与功能性，适配不同家庭居住需求。张江金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

1. 建面约 92㎡三房两厅一卫：刚需进阶，紧凑实用

作为项目入门级改善户型，建面约 92㎡三房两厅一卫，户型紧凑方正，三开间朝南设计，空间利用率极致，无浪费面积，适配年轻夫妻、刚需进阶家庭及养老居住需求。

空间布局：入户设独立玄关，保障居家隐私；客厅面宽约 3.5 米，外接南向观景阳台，采光通风俱佳；餐厅紧邻厨房，动线流畅，方便日常用餐；主卧带南向飘窗，采光充足，视野开阔；两间次卧空间方正，可作儿童房、书房或老人房，功能灵活多变。

户型优势：三开间朝南 + 南北通透，采光通风效果优异；空间紧凑实用，总价友好，准入门槛低；功能分区明确，动静分离，居住舒适度高，是刚需进阶的优选户型。

2. 建面约 100㎡三房两厅两卫：品质改善，舒适升级

建面约 100㎡三房两厅两卫，在 92㎡户型基础上全面升级，增加独立主卫，空间尺度更宽敞，居住舒适度显著提升，适配三口之家、二胎家庭及高端刚需家庭需求。

空间布局：三开间朝南设计，客厅面宽约 3.6 米，外接南向阳台，空间开阔通透；主卧为套房设计，带独立卫生间与南向飘窗，私密性与舒适度兼具；两间次卧空间方正，尺度适中，满足家庭成员独立居住需求；厨房采用 U 型设计，操作台面充足，空间利用率高；公共卫生间干湿分离，方便日常使用。

户型优势：双卫设计 + 主卧套房，居住品质升级，避免早晚高峰卫生间使用冲突；空间尺度宽敞，无压抑感；南北通透，采光通风优异；功能布局合理，动静分区清晰，适配品质改善居住需求。张江金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

3. 建面约 138㎡四房两厅两卫：全尺四房，终极改善标杆

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建面约 138㎡四房两厅两卫，为项目主力高端改善户型，真正全尺寸四房设计，无 “3+1” 局促空间，每一个功能区尺度宽敞，三开间朝南，南北通透，适配二胎家庭、三代同堂及高净值改善家庭需求。

空间布局：入户独立玄关，尊享归家仪式感；客厅面宽约 4.2 米，外接南向超大观景阳台，空间开阔通透，采光通风极佳；餐厅与客厅相连，形成南北通透的一体化空间，延伸视觉尺度；厨房采用 U 型设计，空间宽敞，可容纳多人同时操作；主卧套房设计，面宽约 3.8 米，带独立卫生间、衣帽间与南向飘窗，私密奢华；三间次卧空间方正，尺度宽敞，均可作为独立卧室使用，满足多成员居住需求；公共卫生间干湿分离，方便日常使用。

户型优势：全尺寸真四房 + 三开间朝南，空间尺度远超同面积段产品；南北通透，采光通风优异；主卧套房设计，私密性与舒适度兼具；功能布局合理，动静分区清晰，无浪费面积；适配全周期改善需求，是张江核心区低密科技住宅的标杆户型。

4. 建面约 188-216㎡叠拼别墅：城芯墅居，尊享终极人生

建面约 188-216㎡叠拼别墅，为项目终极改善产品，分为上叠、中叠、下叠，户户带花园或露台，空间开阔，私密性强，尊享城芯低密墅居生活，适配高净值人群、企业高管及终极改善家庭需求。

空间布局：叠墅采用上下分层设计，动静分区清晰，一层规划客厅、餐厅、厨房、老人房及公共卫生间，方便长辈居住；二层规划主卧套房、儿童房、书房及独立卫生间，保障主人私密生活；下叠带南向花园，可打造私家庭院；上叠带星空露台，可作休闲观景、亲子互动空间；主卧套房奢华大气，带独立卫生间、衣帽间、书房与观景飘窗，尊享私密生活；部分户型预留地下空间，可打造私人会所、健身房、酒窖等，功能灵活多变。

户型优势：城芯低密叠墅 + 户户带花园 / 露台，稀缺性极强，是上海外环内难得的墅居产品；空间开阔，私密性强，居住舒适度远超普通住宅；功能布局灵活，可根据家庭需求改造空间；尊享高端墅居生活，兼具自住与资产保值增值属性，是终极改善的优选。张江金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

四、项目优缺点分析：客观解读，理性选择

（一）核心优势

1. 双央企开发，品质保障

项目由中国金茂与申迪集团双央企联合开发，中国金茂深耕高端住宅领域多年，金茂府系产品遍布全国，口碑卓越；申迪集团作为上海本土大型国企，深耕浦东，熟悉区域发展规划，双央企强强联合，品质与交付实力双重保障，无需担心交付风险。

2. 1.6 超低容积率，低密稀缺

项目容积率仅 1.6，规划 8-9 层洋房与 5-6 层叠墅，是上海外环内罕见的低密社区，建筑密度低，楼间距开阔，绿化率高达 35%，居住舒适度高，私密性强，远离高层住宅的压抑感，尊享低密生态居住体验。

3. 金茂府 3.0 科技系统，健康舒适

项目搭载金茂府 3.0 迭代科技系统，包括地源热泵、毛细管网、24 小时新风、PM2.5 过滤、恒温恒湿恒氧等核心科技，实现全屋 ±2℃温差控制，温湿度自动平衡，告别空调暖气，四季恒温恒湿恒氧，空气清新，远离雾霾与潮湿，居住健康舒适，是高端科技住宅的标杆配置。

4. 双芯地段，价值潜力大

项目地处张江科学城与国际旅游度假区双核交汇处，兼得科创产业势能与文旅配套红利，区域规划能级高，配套持续升级，土地资源稀缺，未来价值增长潜力十足，自住舒适，资产保值增值能力强。

5. 全维配套，生活便捷

项目周边覆盖交通、教育、商业、医疗、生态全维配套，15 分钟全维生活圈成熟，无需远行即可享受便捷优质生活，适配高端居住人群全方位需求，居住便利性高。张江金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

6. 户型设计科学，全龄适配

项目户型涵盖 92-216㎡全周期产品，从刚需进阶到终极改善全覆盖，户型设计方正实用，南北通透，空间利用率高，兼顾舒适度与功能性，适配不同家庭居住需求，选择空间大。

（二）相对不足

1. 部分配套待成熟

项目自带约 20 万方滨水商业综合体尚在建设中，短期内依赖周边现有商业配套，部分高端商业需借助自驾抵达；周边教育资源虽丰富，但顶尖名校资源相对稀缺，对教育资源有极致要求的家庭需谨慎考量。

2. 轨道交通需步行

项目距离在建 21 号线申江南路站约 888 米，需步行一段距离，对依赖地铁通勤的人群而言，便利性略有不足；远期规划 27 号线尚未落地，轨道交通利好需时间兑现。

3. 总价门槛较高

项目主力户型总价 635 万起，叠墅总价 1298 万起，总价门槛相对较高，仅限刚需进阶及改善型人群，对预算有限的刚需人群而言，准入难度较大。

4. 周边部分区域在建

项目周边部分地块处于开发建设阶段，短期内可能存在施工噪音、粉尘等影响，居住环境静谧性略有不足；待周边配套及社区成熟后，居住体验将进一步提升。

结语：张江芯・科技墅，致敬城市高知者

张江金茂府，双央企联袂匠造，占位张江科学城与国际旅游度假区双核芯，1.6 超低容积率低密社区 + 金茂府 3.0 科技系统 + 全维成熟配套 + 科学户型设计，集稀缺地段、高端品质、健康科技、便捷生活于一体，是上海外环内难得一见的高端科技人居标杆。

无论是刚需进阶、高端改善还是终极改善，均可在此找到适配的理想居所，尊享 “科创芯、低密境、科技宅、全配套” 的高端生活。张江金茂府，以时代标杆之姿，致敬城市高知者，开启健康舒适的科技人居新时代。

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