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地块航拍图

这是自2023年7月以来，时隔2年万科再度在宁波土拍市场拿地。

此外，11月底万科在杭州也曾补仓，不到1个月再次出手，万科缘何选择落子亨润区块？

好地研究院认为，核心在于四大价值点：

价值点1：区域能级

亨润区块占据城市核心区位，是衔接老江东与鄞州南部新城两大板块的关键枢纽。

立足鄞州区“一核四城六空间”的城市发展框架，亨润工业社区被纳入六大重点功能区块中的中部科产城融合区块，正借势城市更新浪潮，全面推进区域能级的扩容与品质的升级。

区域内轨交、路网系统不断完善，构建起内外功能联动、资源互通的发展格局；星润名著、凤鸣云翠等高端住宅项目及各类生活配套的陆续落地，板块的居住氛围与城市界面正加速成型。

本宗地块作为片区最后一块人居“拼图”，稀缺性凸显。

“一核四城六空间”的城市发展格局

价值点2：产品规划

地块用地面积4.6公顷，容积率1.6，计容建筑面积7.37万方。其中，住宅部分用地面积不大于4.16公顷，容积率大于1.0，计容建面不超过80%。

根据出让要求，住宅将以高品质四代住宅为标准打造，实施空中绿化平台（层高不应小于2个住宅自然层高度），套内面积不低于110㎡，限高18-60米，可打造叠墅、洋房、高层等丰富产品线，进一步进阶板块人居价值。

商务办公部分容积率大于1.5，计容建面3500-3600㎡，可政府回购，建筑高度不超过100米，层高≥4.2米，将打造区域地标性建筑。

价值点3：资源禀赋

地块向南直线距离不足500米即达地铁3号线锦寓路站，环城南路高架、天童北路、宁南北路等城市主干道交织成网，构建起全域畅达的立体交通格局。

教育配套上，地块西侧300米处规划新建一所九年一贯制学校，据悉该校将引入宋诏桥中学与宋诏桥小学的优质教育资源，可满足全龄段就学需求。

医疗与商业资源同样醇熟，宋诏桥医院、鄞州第二医院等医疗配套为健康保驾护航；万达广场-明州里、印象城-万象汇-宝龙广场两大高能级商圈环伺左右，浓厚商业氛围触手可及。

东侧紧邻后庙直河水系，鄞州公园、院士公园等城市绿肺环绕周边，生态宜居属性尤为突出。

地块周边配套

价值点4：市场机遇

板块内土地断供已近3年，市场供应已处于“空窗补位期”。

据好地大数据，上一次成交还要追溯到2022年9月，伟星和东投于同一天摇号竞得本案西侧两宗相邻地块，即伟星·星润名著和东投绿城·凤鸣云翠，均保持较好去化，目前存量见底。

而万科同样在土拍市场久未拿地，随着前期项目销售接近尾声，亟需补仓。

值得一提的是，万科在相邻的中河板块内，打造了观澜映象项目，因卓越的产品力和市场表现赢得广泛关注。其户型面积涵盖112-195㎡，均价4万/㎡，定位高端改善，当前已去化完毕。

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