2025最新:东莞「深物业·滨海港湾」售楼处电话丨【售楼中心】楼盘地址丨项目简介
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因招拍挂市场出让用地持续缩减、旧改模式调整多潜在旧改项目被按下暂停键，以及部分房企观望态度，伴随这轮楼市盘整，东莞市场新增供应呈现持续收缩趋势。
来自合富大数据显示，自2021年以来，东莞住宅新开工面积逐年下行，过去的2024年仅开工172万m²，为近十余年来最低，相较高峰期缩减超8成 。
考虑到过去一年全市普通商住地零出让现状，年内新房供应下行走势大概率还将持续 ，也有望在“去库存”方针下进一步平衡供需状态。
此外，住房回归自住与住宅新规背景下，项目们 还在卷入更激烈的产品力比拼中 ，就目前来看，不少待入市新盘已就新规产品初步预热。
01多盘“捂盘”“磨洋工”
东莞年内入市新盘或不足10个
虽不及过去楼市供应高峰期的五六十个新盘入市，纵观目前东莞市场，具备年内入市条件的实际并不少。
仅往年招拍挂地块，便有虎门深物业滨海港湾、大朗TID项目昱湖花园、厚街星凯华庭、樟木头星玥华府、金穗润华府等多盘。
其中金穗润华府已是2017年出让地块，目前仍在建设中；星凯华庭和星玥华府均为港企基裕泰于2023年斩获，体量不大，有望今年入市；与松山湖一路之隔的大朗昱湖花园为东莞交投于2022年底拿地，据有消息称，或将等一号线建好后才会入市；另外深物业于2021年拿地的滨海港湾则已是准现房状态，项目早于2023年4月开放营销中心，但因虎门近年来新盘供应量较大，价格战上演激烈，一直迟迟未开盘。
招拍挂之外，一些 旧改项目也在逐步冒头，成为新房市场一大主力。
海德理想城市花园、民盈高田国贸府、宏远雍雅台、钜隆碧水蓝湾、鼎峰海怡花园等均为年内入市概率较高旧改盘，个别也已是准现楼状态。另城区旧改红盘旗峰润府也将于年内推出新地块全新二期产品。
当中 除宏远雍雅台是一个仅有两栋住宅楼的小型社区外，其他旧改项目体量均 较大，可开发周期长 。如东城的民盈高田国贸府，集合了住宅、商业、办公、教育等多业态，规划总建筑面积去到约75万m²；麻涌的钜隆碧水蓝湾也是一个规划户数超千户大盘......待这些项目陆续进场，可为后续东莞市场补充可观货量。
此外，茶山的天恒丽珹、凤岗的万彩华府等待入市新盘列表中的老面孔也都在推进中。
“如果这些潜在项目都能顺利入市，东莞年内的新房市场可选并不会太少，关键还得看市场能不能好转起来，推一把这些项目 ”一地产人士对此表示，“2024年东莞也就差不多10个纯新盘入市”其进一步提到。
就目前来看，已开放营销中心的钜隆·碧水蓝湾和已是准现楼的宏远雍雅台入市进程或更快。宏远雍雅台更是把项目周边道路进行了一番升级改造，以提升客户体验感。
值得一提的是，纵观这批待入市新盘名单，外来房企的身影消退明显，本土房企携旧改项目正成为东莞楼市新供应的一大主力 。
0产品力时代
新规房更受关注
就前有广州新规房使用率超140%，后有东莞首个报建新规项目保利天珺带来“空中庭院”户型创新，建筑新规的出台无疑还在给年内待入市新盘多添了一份市场关注 。
其中以民盈高田国贸府、海德理想城市花园等为先已抢先释放有关信息 。
早于去年9月份，在海德理想城市花园传来正式动工消息时，项目便同步释放了产品将按新规打造，在彼时市场各盘冲刺“金九”阶段刷了一波存在感。
基于当时东莞楼市整体仍较浓郁的观望情绪，与本土老牌房企长期积攒的口碑，在不少市场人士看来，不排除会让一些不着急的购房者选择观望等待项目的进一步产品动态。
而相较海德项目，同处东城的民盈高田国贸府或进程更快，有望成为年内首个新规盘。
今年1月初，民盈高田国贸府于东莞市自然资源局公示了项目一区最新规划，产品根据计容新规进行了较大幅度调整 。
包括每户均有一个卧室改为阳台，山墙面增加飘窗，卫生间增加飘窗做到全屋转角飘窗 ，此外，还涉及架空层开敞计算公式调整，主卧卫生间布局调整，阳台轮廓调整，增加阳台户型比例与阳台开敞率计算公式等，使得实际使用率或超100%。相较目前东莞市场普遍80%多的得房率而言，数据上优势明显。
图源东莞市自然资源局
值得注意的是，除了部分纯新盘传来新规消息，一些老面孔的新楼栋/新地块也在喊出要做新规产品，如旗峰润府二期、世纪水岸、未来天空之城、松湖瑞府等 。参考旗峰润府项目置业顾问说辞，二期预计会在四五月份推出，但有关产品具体细节暂未有公开消息。
“价格上肯定会有区别，主要还是看客户自己的权衡”当问到后续新规住宅的入市对现有在售产品是否会带来较大影响时，城区一在售项目置业顾问对中房君提到，在其看来，产品升级是好事，但新事物需要一个接受与不断调整的过程，目前从客户方面态度看暂时没有受到太大影响。“而们本身产品也很好呀”其继续强调。
客户接受度仍待观望，但 “好房子”趋势下，随着更多开发限制条件松绑，市场对于房企的产品功力无疑 还将提出更高要求，也为后续入市项目的市场接受度划定更高门槛 。
03区域分化加剧
主城区仍是核心“战场”
东莞年内待入市新盘中，主城区依旧是供应大户 。
尤其东城街道，本身便有包括光大天骄国际、瑧山汇、瑧山境、旗峰润府、绿城桂语旗峰等不同定位产品在售，还将迎来海德理想城市花园和民盈高田国贸府加入战局，竞争态势激烈。
不仅如此，时间周期稍微拉长，后续还有中海东泰华庭、巨基旗峰名苑以及一宗万达旁待出让的已调整控规宅地。
中海项目已于年初完成投资备案，具体建设及入市时间未有明确消息，参考目前中海在莞多盘处封盘状态，该地块项目入市时间大概率不会太快；另外的巨基旗峰名苑也早已完成投资备案，旧改方案也已获批，据悉该项目正在寻求合作方联合开发。
南城的新供应主要就宏远迷你盘，但无论是本身的小体量，还是周边城市面貌的待改善，虽直线约1公里可到东莞国际商务区，整体存在感依旧较弱，项目也瞄准刚改客群，推出97m²～124m²产品。
另外的大部分镇街则普遍面临无纯新盘入市局面，存量消化为主。
值得一提的是，因整体去化放缓，目前东莞新房库存仍处高位，新开工面积及入市项目的大幅缩减并不会导致市场供不应求 ，而 更 加 有望推动房企进一步去库存。
此外，不同于过去规模红利时代房企热衷的高周转模式，与带来的火热开工局面，对于正进入“高质量、高品质、高评价”新阶段的当下楼市而言，配合取消限价、建筑新规等系列动作，这批待入市产品本身更让市场期待 。
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