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保利海上瑧悦｜北中环芯南大智慧城 东方美学精装人居范本

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开篇：项目核心概览

保利海上瑧悦，作为央企保利发展控股 “瑧悦系” 上海标杆著作，雄踞上海市宝山区丰皓路 1288 弄，占位北中环南大智慧城核心腹地，是上海 “北转型” 战略重点板块的品质人居力作。项目备案名观悦名邸，由保利全资子公司上海保镡置业有限公司倾力打造，总占地面积约 5.72 万㎡，总建筑面积约 21 万㎡，规划 13 栋 17-26 层高层板楼，容积率 2.6，绿化率 35%，总户数 1446 户，车位比 1:1.14，打造低密舒适的高端住宅社区。

目前项目主力在售建面约 99㎡、100㎡三室两厅两卫，130㎡四室两厅两卫及 154㎡四室两厅三卫精装户型，全户型遵循东方人居理念设计，兼顾空间实用性与居住舒适度，精装交付甄选博世厨电、唯宝卫浴、高仪五金等一线品牌，配备中央空调、地暖、新风系统三大健康舒适系统，满足城市菁英全周期居住需求。保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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一、地段价值：占位科创高地，执掌北中环时代风口

地段是人居价值的核心根基，保利海上瑧悦落子的南大智慧城，是上海 2035 规划明确的科创中心主阵地核心承载区，与张江、漕河泾共同构成中环科创带黄金三角，承接万亿科创走廊产业红利与人口导入，是北上海极具增长潜力的价值高地。

板块历经十余年蓄势沉淀，现已进入加速腾飞期，区域住宅用地供应连续 7 年断档，保利海上瑧悦作为板块内稀缺的央企开发纯新盘，稀缺属性不言而喻。保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

从城市区位来看，项目紧邻中环线，距中环约 3.2 公里，地处中外环间黄金生活圈，既规避核心城区的喧嚣拥堵，又能便捷承接主城核心资源辐射。作为上海 “北转型” 战略的核心载体，南大智慧城重点布局智能网联汽车、人工智能、节能环保、智慧医疗六大主导产业，已签约引进超 530 家头部企业，包括南先导科技、中软国际、深创投、国泰君安、安永、毕马威等，大量高精尖人才持续导入，为区域人居价值提供坚实支撑。

交通维度，项目坐拥 “地铁 + 自驾” 三维立体交通网络，高效串联城市核心商圈。距地铁 15 号线丰翔路站约 500 米，步行可达，15 号线贯穿南大智慧城，串联普陀、长宁、徐汇等区域，7 站直达徐家汇，5 站可达上海西站换乘 11 号线，9 站到长风公园换乘 2 号线，便捷通达人民广场、静安寺等核心商圈。同时，沪太路、蕰川路、丰翔路、大场路等城市主干道环绕，自驾可快速接入中环、外环高速，畅达全城各大区域。保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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二、全维配套：商业教育生态医疗齐聚，醇熟生活无忧

（一）商业配套：多元商圈环绕，繁华生活触手可及

保利海上瑧悦打造 “社区商业 + 区域商圈 + 城市综合体” 三级商业配套体系，全方位满足居民日常消费与高端生活需求。项目自身规划精品社区商业街，涵盖便利店、生鲜超市、餐饮美食、休闲娱乐等多元业态，下楼即达，满足日常高频消费需求。

一刻钟生活圈内，覆盖山姆会员超市、盒马鲜生、华润万象系商业及南大路 TOD 综合体，日常采购、家庭聚餐、休闲购物一站式解决。半径三公里内，汇聚龙湖宝山天街、旭辉 U 天地等区域级购物中心，大宁音乐广场、静安寺商圈等城市级综合体也在便捷通达范围内，无论是日常烟火气还是高端社交场景，皆可轻松实现。保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）教育配套：全龄优质教育链，护航孩子成长

项目周边教育资源密集，构建从幼儿园到中学的全龄优质教育体系，为孩子成长保驾护航。半径 1 公里内，分布小精灵幼儿园、祁连中心幼儿园分园等 3 所幼儿园，上海大学附属学校、祁连中心校等 3 所中小学，基础教育配套密度高，满足不同年龄段教育需求。

稍远范围内，上师大附属学校、宝山外国语学校等优质名校环伺，上海大学附属实验幼儿园与上海大学附属小学也在便捷可达范围内，教育资源质量优越。此外，区域内规划上师大附属小学，进一步完善教育配套布局，为业主子女提供更多优质教育选择。保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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（三）生态配套：双公园环绕，私享城市绿肺

项目生态资源得天独厚，毗邻约 14 公顷南大公园，紧邻在建的约 300 亩南大中央公园，双公园环绕，形成天然生态屏障，私享城市稀缺绿肺资源。社区内部规划约 8000㎡中央园林，采用东方美学设计理念，引水成溪，打造黑山石叠瀑、古桩紫薇等景观节点，绿化率高达 35%，移步异景，四季有景。

内外双园的生态格局，让业主日常可漫步公园，呼吸鲜氧空气，远离城市喧嚣，享受惬意自然生活。同时，社区内规划丰皓智秀公园等多个绿地空间，进一步提升居住舒适度与生态品质。保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（四）医疗配套：优质医疗资源密布，守护家人健康

医疗资源是宜居生活的重要保障，项目半径 3 公里内覆盖 23 个医疗机构，包括大场医院、仁济医院宝山分院等优质医院，医疗资源丰富，就医便捷高效。此外，周边还有多家社区卫生服务中心、专科诊所，满足日常就医、健康管理等多元需求，为家人健康保驾护航。

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三、户型品鉴：全明通透空间，适配全周期居住需求

保利海上瑧悦户型设计遵循东方人居智慧，主打全明格局、三开间朝南、动静分区合理、储物空间贴心的设计理念，主力户型涵盖 99-154㎡3-4 房，适配刚需、刚改、改善等不同家庭需求，每一款户型都兼具空间实用性与居住舒适度。保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（一）99㎡三室两厅两卫：刚需刚改优选，紧凑不浪费

建面约 99㎡三室两厅两卫，是项目明星主力户型，专为年轻家庭、三口之家打造，空间紧凑无浪费，功能分区明确。户型采用三开间朝南设计，南向面宽充足，客厅、主卧、南侧次卧朝南，全明通透，采光通风极佳。

客厅面宽约 3.6 米，连接南向观景阳台，空间开阔，可轻松摆放 L 型沙发与 65 寸电视，预留儿童活动空间，一家人活动互不打扰。主卧采用套间设计，面积约 16㎡，带独立卫生间与南向飘窗，保障居住私密性与舒适度，可放置 1.8 米大床与大衣柜，收纳空间充足。

厨房采用 U 型设计，动线合理，利用率高，搭配博世厨电套装，烹饪便捷；双卫生间设计，干湿分离，避免早晚高峰抢用卫生间的尴尬；次卧空间方正，可作为儿童房、书房或老人房，灵活适配家庭需求。

（二）130㎡四室两厅两卫：品质改善首选，宽境奢适

建面约 130㎡四室两厅两卫，是项目改善型主力户型，适合三代同堂或多子女家庭，空间宽敞实用，舒适度拉满。户型采用四开间朝南设计，南向面宽约 12.8 米，远超同级别户型，采光视野极佳，全屋通透敞亮。

客厅采用横厅设计，面宽约 7 米，连接南向观景阳台，阳台面宽 7 米、进深 1.8 米，空间开阔，可打造休闲区、绿植区或亲子活动区，宴请宾客、家庭聚会皆显大气。双次卧朝南，面积分别约 14㎡、12㎡，空间宽敞，可作为老人房、儿童房，保障居住舒适度；书房独立设计，静谧私密，满足居家办公、阅读学习需求。

主卧套间配置独立卫生间、衣帽间与南向飘窗，空间奢华，私密性强，收纳空间充足；厨房动线流畅，与餐厅紧密相连，用餐便捷；全屋动静分区合理，休息区与活动区分离，居住体验舒适。保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（三）154㎡四室两厅三卫：顶奢改善臻品，专属尊崇

建面约 154㎡四室两厅三卫，是项目顶奢改善户型，专为高端改善家庭打造，空间尺度奢华，功能配置完善，彰显尊崇身份。户型采用全明通透设计，南北通透，采光通风极佳，全屋空间方正，利用率高。

客厅面宽开阔，连接超大南向阳台，视野无遮挡，可俯瞰社区园林景观；餐厅空间宽敞，可放置大型餐桌，满足大家庭聚餐需求；厨房采用高端设计，动线合理，搭配顶级厨电套装，烹饪体验极致。

主卧为豪华套间，配置独立卫生间、双衣帽间、南向飘窗与独立书房，空间奢华，私密性强，收纳空间充足；三个次卧空间方正，可作为儿童房、老人房、书房或客房，灵活适配家庭需求；三个卫生间设计，满足多人口家庭使用需求，避免高峰拥堵。全屋精装交付，甄选一线品牌建材与设备，细节之处彰显品质，打造高端人居范本。

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四、优缺解析：理性看待产品，清晰置业选择

（一）核心优势

央企开发，品质保障：项目由央企保利发展控股开发，保利深耕地产行业多年，实力雄厚，口碑良好，从建筑质量、施工工艺到后期物业，均有严格把控，为业主品质生活保驾护航。

地段稀缺，价值可期：占位南大智慧城核心，上海 “北转型” 战略高地，板块住宅用地稀缺，承接科创产业红利，未来人口导入与价值增长潜力巨大。

交通便捷，通勤高效：距地铁 15 号线丰翔路站约 500 米，步行可达，高效串联徐家汇、静安寺等核心商圈；城市主干道环绕，自驾便捷，满足多元通勤需求。

全维配套，生活醇熟：商业、教育、生态、医疗配套齐全，社区商业街 + 区域商圈 + 城市综合体环绕，全龄教育链完善，双公园生态资源优质，医疗资源密布，生活便捷无忧。

户型优质，精装高端：主力户型 99-154㎡，全明通透，三 / 四开间朝南，动静分区合理，储物空间贴心；精装交付甄选一线品牌，配备三大健康舒适系统，居住品质高。

低密社区，生态宜居：容积率 2.6，绿化率 35%，13 栋高层板楼错落布局，社区中央园林采用东方美学设计，内外双园环绕，生态环境优越，居住舒适度高。保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）相对不足

部分配套待兑现：虽然周边规划有大型商业综合体与优质学校，但部分配套仍处于建设或规划阶段，短期内需依赖现有配套，需等待配套逐步落地成熟。

部分房源临路：99㎡等小户型部分房源靠近路边楼栋，可能会受到一定噪音影响，需通过装修隔音处理缓解，或选择社区中间楼栋房源。

大户型动线小瑕疵：154㎡四房户型次卫位置相对隐蔽，靠近厨房，动线稍显不便，三代同堂高峰期使用略有影响，但不影响整体居住体验。

社区规模较大：项目规划 13 栋楼，总户数 1446 户，社区规模相对较大，居住人口较多，高峰期社区公共区域可能略显拥挤，但物业会通过精细化管理保障居住秩序。

五、总结：东方美学人居，北中环置业优选

保利海上瑧悦，集央企实力、稀缺地段、便捷交通、全维配套、优质户型、高端精装、低密生态于一体，是北中环南大智慧城不可多得的品质人居范本。项目精准把握上海 “北转型” 发展机遇，占位科创高地，承接产业红利，未来价值增长潜力巨大；同时，以东方美学为设计内核，打造低密舒适的居住社区，兼顾自然生态与都市繁华，满足城市菁英对品质生活的向往。

无论是年轻刚需家庭、三口之家，还是三代同堂的改善家庭，亦或是追求顶奢居住体验的高端人群，都能在保利海上瑧悦找到适配的理想居所。项目精装交付，品质有保障，无需费心装修，收房即可入住，省心省力；央企物业保驾护航，提供精细化物业服务，保障业主后期居住品质。

保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。诚挚邀请各位莅临项目现场，亲身感受东方美学人居魅力，品鉴北中环芯的理想生活范本，开启属于你的品质人居新篇章！