2025聚焦:武汉【蔡甸栖墨云居】售楼处电话→地址→【蔡甸栖墨云居】户型→【蔡甸栖墨云居】价格→楼盘详情→武汉【蔡甸栖墨云居】2025最新销售动态
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现在的武汉楼市，正处于一个比较神奇的新旧交替阶段，一边是熬成现房的三代住宅努力在价格上抛出橄榄枝，一边是疯狂秀产品的四代产品。
这种割裂的现象，在很多远城区尤其明显。
比如，蔡甸区，今年以来，陆续有四代产品报规，但区域内的三代宅价格已经非常夸张了。接下来，四代宅陆续入场，市场会有新的起色吗？只能拭目以待了！
又来一个真四代！
蔡甸栖墨云居规划详情：
共16栋住宅，约814套房源，户均建面约115平
9月初，蔡甸区规划局发布了湖北昭钦置业有限公司申报的居住项目规划方案批前公示。从规划图来看，这是一个大量楼栋带空中花园的四代住宅。
规划显示，该项目共包含15栋10层-26层的小高层、高层。其中8、9、11、12、15、16、19号楼为10层，5、7、13、17号楼为17层，1、2、3、6号楼为26层。
其中1、2、3、6号楼是不带空中花园的高层住宅，其余楼栋则为带有空中花园的真四代产品。
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规划数据显示，该项目整体占地约6.4万方，总建面约13万方，计容建面约9.6万方，住宅约9.4万方，容积率约1.499，共814套房源，户均建面约115平。
项目共有约3.24万方不计容面积，其中地上不计容建面包含风雨连廊、空中花园、架空层等，其中空中花园约3933平，另外地下不计容面积占比较大，都是地库等设施。
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值得注意的是，项目共规划了约863个机动车位，地上有约128个车位，地下约735个车位。此前也有部分楼盘出现这种规划，但实则地面车位说是虚拟车位，后期不会真的当做停车位使用，不知道该项目最后会是什么规划。
如果按照全部车位计算，项目整体车位配比约1：1.06。如果后期地上地位不适用，那么仅地下约735个车位，车位配以则仅约1：0.9。由于远城区入住率和购买力有限，因此就算只看地下车位，配比也绰绰有余。
放大平面图来看，小区地面车位都设置在小区外围，靠近地库出入口的地方，包含一期北侧次入口旁以及二期南侧次入口旁，这种设置几乎不会影响到小区内部人车分流的规划。
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项目共分为两期开发，其中一期占地约3.3万方，总建面约9.6万方，计容建面约6.5万方，住宅约6.3万方，共约578套房源。
项目二期占地约3.1万方，总建面约3.5万方，计容建面约3.2万方，住宅约3.1万方，共约236套房源。
从平面图来看，小区体量适中，楼栋呈错落分布，都是略微西南朝向。东南侧是规划消防站用地。
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放大平面图来看，小区主入口旁做了中央水景和局部风雨连廊，部分楼栋还做了架空层。
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高层都做了连廊结构，小高层都是板楼设计。
从外立面效果图来看，小高层是错层空中花园设计的真四代产品，高层则是普通的高层。且沿街规划了商业。
北侧外立面效果图：
小区大门效果图：
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拿地信息即开发商介绍：
蔡甸区国资与民营企业联合拿地
该项目是2024年被湖北昭钦建设工程有限公司拿下的P（2024）107号地块，成交总价约17203万元，成交楼面价约1785.1元/平。
P（2024）107号地块位于蔡甸区蔡甸街成功大道与公园路交汇处以西(蔡甸街成功村）（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划净用地面积为64247平方米（以实测为准），容积率不超过1.5，计容建面约96370平方米。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为70年。
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地块主要要求：
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查询发现，该项目的开发商湖北昭钦置业有限公司是当时拿地企业湖北昭钦建设工程有限公司的全资子公司。同时也是由湖北汇鑫建设集团有限公司（占股51%）和中法武汉生态示范城投资开发有限公司（占股49%）联合控股，湖北汇鑫建设集团有限公司隶属于自然人，为民营企业，中法武汉生态示范城投资开发有限公司隶属于蔡甸区国资。
该项目位于蔡甸区蔡甸街成功大道与太丰路交汇处以东，属于外环外蔡甸城区板块，与地铁4号线直线距离约1.1公里。
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微观区位：
项目北侧为高压线走廊、成功大道、中建锦绣楚城、长春街小学(蔡甸分校)、荣盛华庭等；
东侧是公园路、规划教育用地等；
南侧是规划道路、规划住宅用地等，东南侧是消防站。
西侧是新盘君晖海棠湾（106号地块）、太丰路、规划工业用地等。
除了北边相对比较成熟之外，其他几个方向目前都是空地，属于现阶段城区开发的边缘板块。
周边卫星地图：
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区位点评：
1、项目位于蔡甸城区（城关，以前的县城），在蔡甸大街以南，属于蔡甸城区的新城板块，环线位置在外环以外，距离武汉主城区相对比较远，环线位置不占优。
目前蔡甸城区板块的楼市已经对武汉刚需购房者吸引力不大，主要是蔡甸地缘性需求和武汉周边城市圈的购房者需求。
2、蔡甸城区是一个新城和老城结合的版块，北部靠汉江的为老城基本成熟，城市面貌不佳，随着一些新建楼盘的交付，项目所在的蔡甸大街以南的城区面貌会新一些。
3、蔡甸城区作为发展多年的老城区，生活氛围不错，不过该项目除了北边有一些成熟小区和配套之外，周边都是待开发的空地。
交通方面，蔡甸区域有已通车的4号线，该项目最近的站点是地铁4号线新庙村站，直线距离约1.1公里，距离较远。即使是乘坐地铁前往汉阳核心，也需要很长时间。
自驾方面：项目周边有蔡甸大街、莲花湖大道、成功大道和西环路等多条蔡甸城区主干道，虽然路网丰富，但是项目通勤距离较远，即使上高速后到主城区还有非常远的距离。
从蔡甸城区至武汉有两条主干道可选，一条是汉蔡高速，另一条是汉阳大街，目前首选汉蔡高速，现阶段走汉蔡高速是免费的。汉蔡高速可以与四环线、三环线进行互通连接。
路况截图：
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需要注意的是，今年6月份，官方发布了关于关于京港澳高速蔡甸收费站临时关闭的消息。因京港澳高速改扩建工程需要，6月11日0时起，G4京港澳高速与S15汉蔡高速交汇，蔡甸枢纽互通，将封闭施工约半年，届时红庙互通、老蔡甸收费站将全部关闭。
在封闭期间，蔡甸东收费站仅作为京港澳高速出入口，不再作为汉蔡高速出入口，新蔡甸收费站则作为汉蔡高速出入口，实现车辆分流。
项目附近出发上汉蔡高速比之前更近了一些，算是一大利好，当先项目上汉蔡高速导航示意图：
通过汉蔡高速经由米粮山立交和孟家铺立交还能上墨水湖北路延长线高架桥，或者经过琴台大道-仙女山路连接墨北延长线，从蔡甸出发可无缝与二环线互通连接，直达二环线、鹦鹉洲大桥等（不能转向龙阳大道高架王家湾和经开方向），上高速后全程几乎无红绿灯，连通武汉整个快速路网。
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商业配套方面，蔡甸城区作为发展多年的老城区，生活氛围不错，有一些小型商业配套，但是优质商业较少，目前周边比较核心的商圈是新福茂中央广场、蔡甸购物广场等，距离这两项目约2-3公里左右。
片区内还规划有蔡甸永旺，与项目直线距离约1.6公里，但体量不大。
根据2025年3月官方回复显示，蔡甸永旺选址和规划已经确定。
教育资源方面，根据2025年的划片文件显示，项目隔壁的中建锦绣楚城、荣盛华庭等小区都划片长春街小学蔡甸分校和幸福路中学（老校区）。（备注：学校划片每年都有变动，具体以当年为准）
2025年蔡甸学校划片截图：
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周边价格情况：
区域内新盘折后4XXX元/平起！
周边二手房成交价约4XXX-5XXX元/平
该项目是纯新盘，且暂无任何销售信息，价格信息也还没确定。
目前蔡甸城区板块在售新房也不多，大多都是此前规划的三代住宅，折扣都比较大，片区楼市也十分低迷。楼市高峰期价格达到约9000多元/平，因为前几年供应量太大，这几年在挤泡沫，目前单价基本都在约4-5千元/平，例如，清能江南悦折后约4800元/平，状元府精装现房折后约4980元/平，正商书香华府折后约5XXX元/平，中建锦绣楚城高层也是4XXX元/平起，感觉整个片区新房市场都是差不多的价格。
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从销量排行榜来看，蔡甸区9月销量靠前的也都是一些价格偏低的现房。
再看看附近小区的二手房情况。
项目北侧中建锦绣双城二手房9月挂牌均价约7021元/平，9月成交均价约4672元/平，与区域内新房价格差距不大。
附近荣盛华庭9月挂牌均价约6044元/平，9月成交均价约4327元/平；德信江南大院9月挂牌均价约7118元/平，9月成交均价约5116元/平。
综合来看，该项目所在区域价格压得很厉害，该项目凭借第四代产品优势，算是有一定比拼资格，其中高层价格大概率不会很高，或许会参考当下区域新房价格，然后把真四代小高层来做溢价。遗憾的是，该项目在位置上优势也不大，后续价格如何定以及能有多大的接受度当真不好估计。
综合点评：
项目优势：
1、靠近蔡甸新高速出入口，到地铁站约1.1公里。
2、小高层第四代住宅，产品有优势。
项目不足：
1、环线位置很远，周边大量待开发土地，开发周期较长，片区楼市也是非常艰难的状态。
2、新盘入市，交房时间较晚。
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