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中楠·鹭湖示意图
而在近日，龙湾永中板块的边缘，突然出现一个新楼盘——【绿城管理·明月兰庭】。
初听之时，笔者还以为龙湾的首个四代住宅终于来了，结果没想到，这个“明月兰庭”居然是拿地近三年都没开盘的“传统产品”。
说起来，“明月兰庭”也算是拖延症的受害者，该项目所在的【S1线永中站YB-bn01-02a、YB-bn04-01地块】，最早在2020年的读地手册中就曾出现，当时的温州楼市一片火热，但不知为何一直没有挂牌出让，地块也错过了温州楼市的黄金时期。
2021年6月开始，温州楼市急转直下，该地块也自然而然没了消息。直到2022年10月，项目地块终于挂牌，不过当时的市场比2021年更差，于是不出意外的，该地块没有引起其他房企兴趣，最终被温州市铁兴置业有限公司（温州铁投）兜底，成交楼面价约6409元/㎡。
而在地块成交之后，可能是想等待市场好转，亦或是其他原因，拿地方一直没有销售举动，这一晃又是三年。
三年的时间，温州楼市早已翻天覆地，预想中的峰回路转没有发生，反而越来越差。
正所谓“一步迟，步步迟”，在笔者看来，这个板块确实需要一个绿城的高品质住宅，但绿城管理·明月兰庭到现在才准备入市，已经陷入被动处境，着实令人惋惜。
为什么这么说？我们不妨从产品、板块、市场等多角度深入分析。
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纵观产品迭代的规律，“代际差距”始终是绕不开的核心，这不仅局限于功能层面的“新与旧”，更体现在市场价值的“高与低”。
参考西安、成都、南京等四代住宅的先行城市，从数据来看，以“四代住宅”为主的新房市场的价格缓中带升，而以“传统住宅”为主的二手房却一路向跌，可见两者在市场认可度上的巨大差距。
图源中指数据CREIS
再看温州市场，“四代住宅”一经出现就成为楼市新宠，大部分传统住宅除了“以价换量”之外几乎毫无对策，毕竟在产品上天生弱势，总需要从其他角度创造优势。
绿城管理·明月兰庭作为传统产品，在这个时代背景下入市，可以说是逆风而行，不过有一说一，以当前项目公布的配置来看，其产品力在传统住宅市场中还是挺硬的——
铝板外立面、五大主题架空层、下沉庭院及地下泛会所、户外水池……尤其是示范区实景的呈现效果更是不错，如果放在三年前的温州楼市，无疑将很有竞争力。
明月兰庭实景示范区
只不过，近几年的行业内卷，让温州购房者的眼光提高不少，例如浙南科技城的云创未来社区，仅“1字头起”的价格，直接干出一座超1200方的独立下沉式会所，里面更是配置恒温泳池、私宴厅等高端配套。
云创未来社区实景
如此相比，绿城管理·明月兰庭的配置只能说中规中矩。更值得注意的是，明月兰庭整盘共计792户，规划有17幢楼栋，但却被外部道路分割为两个地块，其中西地块11幢含495户，东地块仅6幢含297户。
按照以往温州楼市的经验，这种地块分裂且户数不对等的小区，往往会出现配套资源分布不均的情况，开发商为了保证大多数业主的体验，大概率会将重要配套放在户数更多的地块，导致户数少的地块配置明显偏弱。
虽然这种差距可能会以“价格”的方式弥补，但归根结底是“区别对待”，难免会让部分业主心里不舒服。
同时，如果明月兰庭的社区配置不能平均，那么后期在物业费方面，两个地块是否一样？要是一样，配置弱地块的业主肯定不答应；要是不一样，配置强的地块业主估计也会有微辞，这也是个头疼的地方。
还有一点，由于明月兰庭东南侧多为老旧矮楼、工厂作坊，项目户数较少的东地块，还可能存在着“双宗祠+道观+庙宇”的不利因素视野，这或许会加剧部分业主的抵触心理。
除此之外，同样让笔者感到“割裂”的，还有明月兰庭的户型面积段。
项目配置建面约108-180㎡户型，共有六个面积段，前五个面积段跨度仅相差约2-15㎡，可以说非常密集，但最大户型相比最小户型，面积段落差又足足约72㎡。
明月兰庭楼栋分布图
通常来说，温州楼市以往面积段相差过大的楼盘，很可能出现“一边倒”的情况，要么大户型比小户型卖得好，要么小户型比大户型卖得好，但到最后基本都会有一类房源滞销。
滞销房源想卖出去，最快的方法就是“降价”。然而，一个面积段开始降价，大概率会牵扯相近的面积段降价，从而导致整盘价格秩序崩跌。
如果明月兰庭出现类似情况，那么以项目如此密集的面积段跨度，这种降价的传导速度可能会更快，只希望开发商能够死守价格底线吧，否则“潘多拉的魔盒”一旦打开就关不住了！
明月兰庭最大与最小户型图
当然，同一楼盘面积段跨度过大的影响，还反映在后期的居住体验和物业管理，由于各面积段背后的家庭性质不同，生活需求和认知也有明显差异——
如果物业费过高，刚需家庭可能不太会接受；如果物业费过低，又难以提供改善家庭所需要的优质服务；如果物业费相同，在同等服务、配套的情况下，最大户型的业主，要比最小户型的业主，每月多交大几十平方的物业费，又容易产生公共成本分摊不均的矛盾……
总之，后期如果平衡不好，各面积段业主的居住体验都会受到负面影响。
再说个关于项目的题外话，可以给大家做个参考——在笔者看来，明月兰庭不仅是地块割裂、户型割裂，在行政区划上可能同样割裂。
据温州市地理信息公共服务平台的行政区划显示，明月兰庭西地块一部分属于永中街道，另一部分以及东地块属于永兴街道。（界限仅供参考 不做实地划界依据）
同一小区归属于不同街道，会有什么影响？
据相关报道显示：上海某小区由于行政区划调整，被分属于两个街镇、两个居委会管辖，在社区管理标准、财政支持力度、公共服务供给等方面存在差异，治理权责也有模糊地带，直接导致小区在治理中——“重大项目落地难、业主大会表决难、统一资金投入难、小区物业治理服务难”。
图源上海物业
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