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🌈青铁·芳华地售楼处电话☎️400-8787-098转接8999（营销中心）
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🌈温馨提示：拨打400电话，听到嘀声后，输入分机号8999即可！青岛东李的青铁芳华地，出来搞事情——10号楼12楼以下的特价房成交价定到了1万67每平，8号楼一客一议。（本文面积均指建面）
观海地和封华地都属于100户上下的项目，销售速度相当快。但芳华地可是573户的项目，而且在楼盘混战的东李板块。
青铁芳华地位于金水路，这个地段大体属于东李的第一梯队。
除了项目西边据说会烧天然气的供热站及北面物流园外，其他如2号线地铁口、松乐汀和医院、公园等配套优势均优于东李大部分项目。
芳华地还做了大量客研，吸取了在售楼盘大户型难卖的教训，精准地把面积段定在了98~119㎡，而且南北向阳台、设备平台均有赠送面积。
照理说，这个项目定准了价格，或许能抢过森林公园、世园金茂府而“胜天半子”。
1.首先肯定项目地段优于森林公园和世园，但东李板块仍然是存量市场，要想打赢零和游戏必须冷静定价，同面积的地段溢价不能超过1500元/㎡；
2.世园金茂府（120㎡售罄）、璀璨璟园的120㎡走通的定价是2万/㎡，去掉精装和五恒系统约3000元成本，也就是1万7/㎡。
别管芳华地如何掏面积，但世园会两个盘小户型对标的就是芳华地的119㎡产品。
——赠送面积策略是对竞品进行降级打击，而不是升维打击。
那么，芳华地119㎡的定价大约就是2+0.15-0.3=1.85万/㎡，小户型再下沉价格走量。
这种刻舟求剑的算法，并不是我们讲的，而是竞品和买房人逼出来的。
但是，毕竟芳华地的地价是10170元/平，还有商业和公共服务配套。留给青铁的楼地差只有五六千每平，哪个老板也不会同意。
而且更关键的是，铜川路以东和刘家下河的土地接下来怎么定价？地价还能否维持到1万/㎡以上？
因此，不管谁来青铁芳华地操盘，或都要帮铜川路后续土地“抬轿子”，更不能随意降价。
诸君，请记住“随意”二字！
预售3个多月，总不能卖不出去房子吧？
而且，这不铜川路以东的土地也迟迟没动静，暂时不用撑门面。
于是，项目推出特价房：
楼座素质不佳的10号楼12楼以下的成交价定到了1万67每平，大约跟咱们之前预估的差不多。
项目向外传递时，也有话术：为了平衡货值，其他楼座或将提高定价。
不知道这个“平衡货值”要到什么时候？最后卖的那栋楼，得加价到多少？
这样的结果也不意外，谁让芳华地被前人挖了坑？但话说过来，好像最后的坑不需要现在的人来填。
东李新房的17~18F小高层，120~130平的毛坯产品，能走得通均价大约在1.7~1.9万/㎡。
总价基本就是200~260万，锁定的就是市区东部首置和板块首改。
依地段和开发商、项目定位不同，优质房企的中高端项目大约能接近2万/㎡，金水路地铁口和铜川路以东稍有溢价基础。
其他地段和品牌产品，根据这个价格标准，可以依次递减。
那么二手房呢？
绿城海棠印月北区的二手房，113~130平能成交的价格或将在1.9~2万每平。
这大约就是当初2019年开盘的成交价，如今趋势已现：
某壳网显示：2024年8月24日，绿城海棠印月北区建面130㎡的一套房子，成交价仅有2万2每平；
而在2023年7月份，另外一个西户130㎡套三成交价达到2万6每平。
有人说：或许一年前那套房是精装修，或有高价车位，或者24年这套的业主急用钱？
别管如何，挂牌347天的这套房源的成交价就是2万2。这就是结果，也是趋势。
绿城的洋房产品标准也不低，但当时售价太高，如云栖和春溪云庐，业主就是自住，不苛求什么保值。
在东李，其他绿城的高层二手房，相比户型好、赠送面积大、价格便宜、又有泛会所的新楼盘，哪个更有市场？
而且，自始至终，绿城就没有把凤起潮鸣、月华产品系引入青岛。云庐系列跟杭州、郑州、武汉差距又很大，中间还有蘭园这种掉墙皮的二手房。
这些综合因素下来，绿城在东李如何再维持所谓的“保值论”？
绿城原有的保值论一崩，又会出来一个大坑——其他品牌弱一些的二手房成交价更将被踩踏。
青岛东李多数新楼盘的产品标准，仅次于张村河和前海。
存量新楼盘，多数开发商是按照每平能卖2万56到3万来定的设计标准。
等到板块出现多盘降价后，再拿地的新盘，公区、景观标准才有所下调。
胡Sir还是拿现有的“走量盘”入手：
森林公园主轴线的景观、招商璀璨璟园的新形象设计，世园金茂府的入户大门和景观，都是“师出有名”的。
森林公园：
招商璀璨璟园：
世园金茂府：
昆仑天麓湾：
不对比的话，或许大家没有概念。
咱们对比下尾盘的上流和苑，当初可是卖到2万456的项目：
此外，大家仔细对比青岛同价位的其他板块，东李的新项目有三个特点：
1.容积率多在2.5及以下，楼座层数多在20层以下，这要远比市北西部诸盘舒适很多；
2.东李新楼盘用的景观、建筑设计公司多数能公开宣传，房企也是花了这部分费用，而同价位其他板块的项目很难做到；
3.东李多数的存量新楼盘，有超140平的大户型产品。甚至，有的盘还有200平以上的户型；
而这几个特点，体现了什么呢？
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