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“谁不希望青岛的楼市，同样有产品的荣光。”

昨天，又有一个朋友在我的视频评论留言，大概是青岛楼市的产品烂，比不过某某城市，我回了罗曼罗兰的那句名言：“世上只有一种英雄主义，就是在认清生活真相之后依然热爱生活。”

毕竟，抱怨问题算是公知，解决问题才是英雄。

两年来，“产品迭代”已经成为青岛地产仅存的情绪价值，随着8、9月的新盘逐一翻牌，“不纯粹，被阉割，被迫妥协...”行内人外观内寻后发出的市场声音比购房者还要失落。

本质上，楼市的产品研发并不复杂，但至今没有开发商能在“下行的市场周期”和“青岛复杂的市场环境”双重桎梏下完成真正的解题。

所以，青岛楼市，继续等待。

我也在等，等这个更好的答案可以对外揭晓，当昨天9月27日的开放时间确定时，终于可以写这篇文章，正向支持、解读这次真正引领青岛楼市产品变革的：山东金茂。

不是广告，但很深度。

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长期主义的践行

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2011年，金茂前身“中化方兴”青岛首盘金茂湾亮相；2015年，400万㎡的“金茂中欧国际城”于高新区盐碱荒滩开工造城...

这些仅是实力，如果真正追溯青岛金茂的产品时代，20年崂山金茂府，首次引入科技精装；21年大云谷悦府的精装和收纳系统，真正意义上体现出开发商精装的设计价值。

也是同年，青岛金茂新的城市总经理赵伟履新就任，金茂的“长期主义”开始屡见报端；

连同产品负责人姚芳及设计团队的发力，金茂产品开始加速呈现，屡屡成就奥雅股份、山水比德、HZS、天华设计...这些国内一线设计公司的代表作品。

▲ 2022年云谷金茂府

▲ 2022年中欧金茂府

▲ 2022年世园超级金茂府

2023年，青岛金茂以83.7亿总销额位居青岛房企第二名，成为规模房企在青岛新的领跑者，而且断档领先。

2024年，经历金茂全国层面的资金收紧，青岛金茂在售项目全面以价换量。

当时一度担心青岛金茂是否会陷入交付降标的前功尽弃，而事实，交付项目不仅如约兑现品质，多数项目依旧提前交付。

连续霸榜4年青岛单盘销量第一的大云谷·金茂府更是在四个地块上进行了品质升级，对于身处市场下行期的业主们，这是青岛楼市真实切实的开发担当。

2025年上半年，中国金茂业绩逆势上扬，跻身前十，而作为山东金茂的青岛区域，贡献23.6亿；

从崂山金茂府、李沧金茂府、中欧金茂府，到世园金茂府，同是金茂府，产品确是一路进化；

24年中国金茂提出“金、玉、满、堂”的全新产品线，对于2年没有新项目入市的青岛金茂，下半年的两个新地块更加备受期待。

同样要考虑流速利润的项目运营，同处青岛同期的规划控规以及审批条件，金茂反而以山东首个璞系和棠系的同期落地，激进破局，可谓真正实现了青岛楼市的“代差”跃迁。

9月27日，双盘同开实景示范区售楼处。

核心看点，提前揭晓。

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中欧·锦棠-向上的楼市力量

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先说金茂中欧锦棠，因为这个盘的客群相对更为广泛，给到青岛楼市的实质性冲击也会更大。

当多数开发商在所谓的豪奢和顶级上自我陶醉时，锦棠给到青岛楼市的震撼是，重新定义150万的楼市逻辑！

▲中欧·锦棠 社区南入口

▲中欧·锦棠 建筑立面效果图

▲中欧·锦棠 停车场入户门厅效果图

在金茂自己的产品定位上，“棠”系，是全龄友好社区，意味着从产品界面更重视家庭陪伴、亲子成长；并通过景观和社区会所的功能满配实现家庭不同年龄层业主在社区内的陪伴成长。

在上周末的产品发布会上，金茂副总经理姚芳女士切身给出了更形象的客群定位：向上家庭。打拼是现状，陪伴是渴望。

既是儿女又为父母的担当，职场家庭的多重奔赴，相守陪伴的幸福成长，锦棠先于业主的痛点与需求，给出了更好的生活场。

回到150万的价格区间，暂不提中欧片区的优质配套，大家可以看下锦棠给到青岛市场新的产品界面：

设计团队：GAD建筑设计、澜道设计机构，国内一线高端住宅设计团队配置。

高阶美学：33米宽奢挑檐入户门厅，米白基底加透光云石，兼具艺术与仪式感；石材、铝板、幕墙...公建化外立面.

森境景观：叠石、山涧、水幕、浮岛...景观层次及审美，超越张村河高端改善。

全龄社区：多个儿童主题园区景观设定，不出社区即可满足不同年龄段陪伴需求。

自营会所：约2200㎡自营会所，也是金茂首个社区会所落地，仅对社区业主开放经营。

改善产品：首批开盘户型125㎡/140㎡/150㎡，二批地块192㎡河湾平层、220㎡-270㎡奢阔顶复。

所以再看棠系和锦棠项目，与高新区的高成长的区域特性和高知的客群结构极其吻合。

更是继中欧的大城运营之后给出了更顾家的生活样本，兼顾区域内改善换代的大户低密和品质生活的社区配套需求。

如果再加上1万2的开盘均价，是否已经实现了青岛23万首付水准的产品代差？

而且这样的产品优势，在未来三年内看不到真正意义上的竞品项目。

▲天津·金茂锦棠 厨房巨兽收纳系统

而锦棠也即将从总价段完成市场对于高新区楼市的重新定义，以其市区快速接驳的地理位置、商业学区的配套优势和地块天生的河湾资源，重新成为新青岛人、学区配套、产品改善、甚至养老需求的必看项目。

▲中欧·锦棠 地块鸟瞰

如果自此之后青岛楼市200万总价内的产品以此为样本卷起来：

不一味控成本控总价、甚至产品倒退，而是专注于提升社区价值；从片面追逐户型的低公摊到打造适配更多家庭阶段的品质好社区...

那对于青岛楼市何尝不是再一次的正向引领~

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金茂·璞逸世园 为塔尖珍藏土地

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如果说锦棠是300万总价以下的逆市敢为，那么璞逸世园已经是千万级别的匠心精琢。

23年5月6日金茂补仓世园片区，南部26A地块招商操盘打造招商璀璨璟园；北部27地块容积率1.5，历经两年产品打磨，即将上市。

作为片区内容积率最低、景观资源最佳的地块；金茂的运营能力让人赞叹，三种业态六个户型，将土地价值发挥到了极致。

地块东侧，排布3栋四代宅小高层，打造270㎡平墅，以6米5的挑空视野和全景露台、360度观景舱，瞰揽241公顷世园会，以极致的户型产品私藏城市核心景观

。

地块中心部分，4栋11F小高，两梯两户170㎡套四双卫，于社区会所及中心景观脉络成长，围合共生。

地块西侧，更临近自然山体，借势打造半山叠墅，不仅山居，城市别墅本身的稀缺性更是难能可贵。

细琢之下，“璞”系自出。璞系在金茂产品定位里，也是相对产品定级最高的，在“城市核心区”呈现“返璞而归真”的东方美学生活.

以“一韵”“六璞”（大师高定的户型、立面、景观、精装、地库以及科技奢装），加人文会所、艺术商业、质璞社区服务与至臻圈层服务，让追求本真、平和的人们拥有理想的生活居所。

所以，这次在崂山西脉南麓的城市发展极、背山面水的半山豪宅格局，和170亿打造的天然氧舱-世博园旁，璞逸世园即将呈现的，是整个青岛楼市的豪宅新篇。

建筑设计GAD、景观设计MIND迈德景观、室内设计HWCD、会所设计CCD，已经是国际级别的大师阵容。

外围保留原有地势坡差，53米大门,松抱璞石，百年朴树、古桩红梅、造价300万的青陶照壁佐以奢石，归家礼序上极致的东方美学。

安缦式会所，隐奢温润的设计风格，已经在气质上超越了国内多数所谓豪宅的奢靡堆砌。

材质自然，光影柔和，色泽疗愈，通过设计忘记设计，让观者感受归于自然，这也是考察西安璞系项目的最大感受。可以说在会所审美上，金茂璞系已经完成了青岛楼市的迭代超越。

更新的还有景观语言，下沉式会所营造出来的中心景观，通过叠级水瀑、苔藓林园、林间小道、溪谷意向...完成了大地原生的意境营造，已是多个璞系项目落地成熟的景观语言。

▲成都金茂璞逸锦江

西安考察时，这份可以身处感知的原生自然及其给予身心的疗愈感，大家印象尤为深刻。

而冬天地表苔藓下的电伴热和夏天的雾森系统，更是给予了原生景观跨越维度的成长可能。

在建筑语言上，璞逸世园更是首次将陶板、木纹铝板、仿石铝板组合运用于建筑外立面，加上向上生长的写意和非对称呈现，赋予了公建化外面更多的自然质感。

产品研发上，地块内17米的天然高差，因势造就了下沉式庭院和半地下的光明车库；更造就了更多的观景和空间赠送可能。

270㎡的四代宅，不仅纯粹，而且完成了四代宅的迭代跨越。

6米5的客餐厅挑空、加上南向3米北向1米8的露台进深和错层设计，可以说是青岛当下计容标准下的最优解。

而360°的观景视野，超23米的南向开间，和将近2比1的开间进深比，套四四卫三套房设计；匹配上10㎡的电梯厅和独立家政间，已经将户内空间优化到了极致。

然后是叠墅，受限于叠墅的低密属性和控规要求，这样的产品类型已经市场久违。

而当看到璞逸世园的叠拼剖面时，确实是我从业20年来见过最好的叠拼结构。

而当叠拼结合近7米挑空和7米7的超大主卧面宽，结合多重赠送实现近200%的得房率时，是怎样的产品，已经不必想象，必须现场感受。

也是第一次感觉一个项目的优点如此之多，处处重点仍罗列不尽；也避免过度剧透，其余部分有所保留，有待大家实际现场体验。

但这样的开发用心，和对一块土地的原生尊重和价值提升，已经记不起来在青岛给我这样感受的上个项目是哪个。

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真正的英雄主义

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其实地产做了这么多年，已经习惯了开发商标榜自己的“作品时代”，本质上无非是徒有片甲样板的营销噱头，抵不过市场的洗礼，更无法征服视野宽广的客户。

做自媒体以来，时间相对自由，前两年已经完成了全国一二线城市的考察对标，再看青岛市场，着实不提气；

同行交流时也曾愤岔，但如今再看，市场本身并非靠决策者的管理界面，开发商的参与和购房者的投票同样重要。

而在当下，金茂在同样的市场和规则下，完成了更好的解题，实现了青岛楼市的不止迭代，而是三到五年的代差领先。

从顶尖产品力的组建落地，到购房者需求的极致洞察后，实际上是对市场的进步敬畏和长期主义的真正践行。

也有人说，可以看作一种个人的英雄主义；题外推荐大家读下《人类群星闪耀时》，14篇历史特写所提及的人类文明进程决定性瞬间，无非是人物个体的意志抉择，我们应该感谢理想主义和英雄主义一直在真正推动这个世界持续向前。

所以，期待9月27日；

更好的金茂作品，值得更好的青岛楼市！

不糊弄不美化，以独立客观的楼评给到购房者更多参考价值，

以一个20年地产人的亲历，给”过于喧杂，急于近利“的楼市另一个观察视角。

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