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预售制一直没有被取消，但青岛不少楼盘却存在卖成现房的风险。

对于开发商来讲，这是风险；这对于买房人来讲，绝对是惊喜。既保证了交付安全和品质兑现，又能晚还两年贷款。

今天，无崖子去青岛城阳区看房，就看到了一个必须卖成现房的新楼盘。这家开发商在 2022 年 3 月份拿地，到现在还没有开盘，但它的二期的楼座都已经在施工了。

它就是金鼎云台府，其开发商来自淄博，一直很低调。

在这个月初，无崖子刚拿到开发商的户型图，第一感觉就是——开发商是找的哪个“大仙”给定的产品结构？定位完全是错的，产品和地段完全不匹配！

开发商简直就是在花样作 Si,这个新盘无疑就是一个 Si 盘。

Part 1 金鼎云台府，特别能硬撑，在刚需地段敢卖改善大户型

2022 年 3 月份，淄博的金鼎智达在城阳街道的祥阳路以北、白云山路两侧拿了两块地。其中，1号地块配建租赁型人才住房不少于 146 套（间）， 2 号地块配建租赁型人才住房不少于 220 套（间）。

听内部人员说，金鼎云台府竟然没有“开发贷”，地块没有抵押。咱们姑且认为开发商资金实力比较硬，但也不能瞎搞啊，老板的钱可不能这么嚯嚯啊。

为啥说开发商可能被某些“道友”给忽悠了？

咱们来看看这个两个地块，项目的西侧是城阳街道唯一一个差点交付不了的楼盘——佳兆业悦峰，单价1.1~1.2万每平；南侧是银盛泰书香嘉苑，高层的二手房成交价在1万左右；北面是即墨南大门的“金茂智慧国际城”，单价9000元每平。

从这些邻居社区的房价和居住客群来看，金鼎智达的云台府所处的地块无疑就是一个城阳的刚需地块。

就在这个刚需的地块，金鼎智达还做了“改善产品”，其产品面积段分别是 119 - 137 - 143 - 176 平。

143 和 176 平的套数占比达到了 67 %，套内层高 3.15 米。

在楼市下半场，尽管开发商的目标客群是改善需求的买房人，但咱们也得分地段和板块圈层啊！

咱们来看看它的户型图，还真不赖。

每个户型都是元宝户型， 137 平以上的户型，客厅面宽接近 7 米，北向配设备平台。据说开发商会送给每一户一台中高端品牌的中央空调，真是大气！

如今，项目的二期楼座都已经在建，一期还没开盘，开发商是真能“硬撑”！建筑工程方是淄博元亨利贞建筑有限公司，让无崖子想到了一个人——赵贞吉！

嘉靖：宋朝有个人出了个绝对，叫做“三光日月星”，愣是没人对得上来，苏东坡大才子，只有他对上来了，徐阁老，你应该知道他怎么对的吧？

徐阶：臣在，苏轼连对了两对， 第一对是“四时风雅颂”。第二对更为高明，是“四德亨利元”，为避仁宗的尊讳，略去了亨利贞元的“贞”字。

嘉靖：你现在是内阁首辅，内阁眼下只有你李春芳、高拱三个人，太辛苦了点。把苏轼缺的那个字补上吧。

这时，号称“不粘锅”的赵贞吉正式入阁。

Part 2 开发商不仅能硬撑，而且能“硬蹭”

在过去的五年内，城阳白云山作为青岛新开发的几个楼市板块，其发展速度确实可圈可点，配套兑现也不负众望。

先是教育投入，城阳白云山板块新增的局属学校有 3 所，分别是国科大九年一贯制学校（公立部分）、城阳实验中学东校区、荟城路小学。

如果咱们再带上这个板块能上的新学校，国城路小学（局属）、育才小学（局属），白云山学校（第六实验，非局属），驯虎山学校（不确定是不是局属）。

白云山板块的教育资源在城阳什么概念呢？

在城阳八个街道中，流亭夏庄的局属学校共3个，上马、棘洪滩、红岛貌似就没有局属学校，高新区另说。

大家之前都说城阳的教育差，不能考市区高中。

咱们看看今年的高考高分人数，城阳表现也不赖。再就是被吐槽的原因究竟是什么？高中录取率低！

但是，一个城阳街道的实验中学、二中的高中录取率都在 80 %以上，无非是各个街道教育资源不均衡。

一个白云山板块的教育投入那么多，除了不能考市区高中，别的真挑不出毛病了。以前被热捧的城阳实验二小，你再看看今年它的一年级招了多少个班？真的就比白云山的新学校好很多吗？

除了教育，这里的医疗康养投入确实很大。山东唯二的泰康之家，青岛的琴园就位于城阳街道的东部高端居住区——白云山板块。众所周知，没有200万保单，不是高干、高管、高知的老年人，谁也没资格来这里进行康养。

此外，城阳街道唯一的三甲医院——青岛中医院也落地在这个板块。近两年内，城阳区的 5 个山头公园，其中 2 个也在这里，一个白云山公园，一个驼船山公园。

同时，这里产业发展也没落下。像天安数码城、蔚蓝创新天地这些高端商办聚集，这里俨然成了城阳区的 CBD。

别小瞧这两个商办的实力，全省百强民营企业——嘉德瑞就位于天安数码城。

人均消费超过 300 元的餐饮场所，像希牛烧肉、路氏疙瘩汤、隐庐火锅、黑牛、鑫复盛大观酒店等诸多餐厅也位于城阳白云山板块。

那不看起来金鼎云台府的区位价值还挺高？如果你这么认为，那就大错特错了。

白云山板块面积并不大，但是也是分梯队的，暂且这么来分：

第一梯队：虹子河水库以南，春阳路沿线的白云山板块。这里逐渐成了城阳中高端楼盘的聚焦带，诸多低密度洋房的单价不比城阳老城区便宜。

檀府、檀府御园、锦园、宸园的洋房，青特滨湖国际以及白云山花园，这些楼盘的容积率都在 1 . 6 以下。周围就是高端写字楼和便利的生活配套。

第二梯队：凤山沿线，从和达和园到绿地凤玺台别墅，再到北岸青特滨湖观澜。

第三梯队：虹子河水库以北及以西，靖城路以东。

至于什么玉兰璟园、海韵华府，这就不属于白云山板块了，就别硬蹭热度了。

甚至像金鼎云台府这个地段，北面直接临近即墨的金茂智慧国际城，只能勉强属于白云山板块吧。

刚才也讲了，这个项目周围的二手次新房成交价都在万元线左右，新房像澜山壹号、佳兆业悦峰销售时也是板块最低价，只有龙湖舜山府算个中高端项目吧。

但是，龙湖舜山府也是全国最差的舜山府，不仅外立面、园林的品质差，而且它还是整个青岛单盘内产品高低配最明显的社区。

这个项目里面有 6 种物业形态，分别是 600 万以上合院别墅， 250 万以上的叠拼别墅， 200 万左右的洋房， 100 万以上的小高层、大高层，还有人才公寓。

今晚，无崖子准备在就近解决一下晚餐，结果发现：诺达的一个舜山府，一共 1805 户、将近 6000 人的一个社区，楼下底商中竟然没有一个看起来“相对健康、可口的”餐厅，真是挺惊人的。

龙湖舜山府况且如此，那么你未来的金鼎云台府会怎么样？这个项目所在的地段和板块价值还是偏低，产品做得再好，对应的客群毕竟有限。

开发商还在硬蹭白云山板块的热度，真的没太大意义。还不如宣传是“驼船山”板块，城阳北部“泛改善”新高地呢。

Part 3 这个项目真的一无是处吗？目标客群究竟是谁？

刚才无崖子也讲了，这个板块更接近即墨南大门，周围的社区消费力有限。开发商又是一个新IP，买房人就很难判断其交付品质。产品定位又比较失策，那么开发商只能卖现房。

据了解，金鼎云台府大概率在 2023 年的春节前不会开盘，很可能在 2024 年底就能交付。

简单分析下城阳街道的楼盘和对应客群：

城阳街道南部，北岸绿茵城，最大面积 360 平，其他面积也在 126-260 平。这个项目的目标客群就是桃林的地缘客户，以及周围二手房的换房客户。

无崖子有个朋友，家里的厂房被“CQ”，入手了一套 360 平的大平层。

城阳街道南这个板块很尴尬，南边无配套、无风景，特别是昆仑樾和北岸绿茵城的南侧。这里看似临近北曲五大商业，但不还得开车出行去消费吗？

唯一的好处，就是离世纪公园和广告产业园比较近，别的优点真找不到。

城阳街道南部，如果从大范围看，可以把正阳中路以南都算进来，加上天一仁和云玺雅颂和银丰小北曲地块。

这个板块的买房群体，要么是村里比较的OLD MONEY，要么是在城阳、即墨有厂、有中型企业的企业家，剩下就是年龄大于40岁的“医师公”这种铁饭碗。

你让他们去金鼎云台府去改善买房，想啥呢？城阳南的云玺雅颂都卖不动、小北曲的银丰新项目都不敢开盘，你还让他们去即墨南大门？

那其他板块呢，就还剩下白云山的改善盘和“泛改善盘”。改善盘像凤玺台，泛改善盘如滨湖观澜，和问号改善盘——白云山居。

这几个盘的城市界面以及产品要比金鼎云台府好一些，也不会有太多交叉客户。

那剩下的“东郭庄—沟岔”板块呢，这里稍微比金鼎云台府所在的地段差一些，或许有些交叉客群。

那么，城阳其他街道的新楼盘跟金鼎云台府有交叉客户吗？貌似真没有，为啥？

无论是白沙湾还是夏庄、流亭、高新区，这些地方的新房要么是“泛改善”，要么是“刚需过渡”。

而且，这些地方的“泛改善”客群是接受不了驯虎山板块的。比如，高新区的改善盘就是给高新区中高端客户准备的，还有一些市区的“泛改善”客户。

白沙湾的星河湾、缦云的中大户型，除了地缘，其他就是市北西部的“泛改善”客户。

这些客户跟金鼎云台府几乎一点关系没有！

那怎么办？这个盘等着交付，然后等“si”吗？

开发商从即墨找客户？

过去 3 年，一个即墨西接近 20 个盘，中心城区的改善客户能买的几乎都买了。而且，即墨中心城区的改善客群根本瞧不上南大门。即墨最该跟城阳北连城一片，但事与愿违。开发商想吸引即墨客户，最多也就局限在前东城附近。

但这个项目也有不少优点，比如说低密、户型好、宣传的品质不低。

金鼎云台府的一期，容积率 1.8 ，楼座都是 10 层的小高层（开发商叫洋房），也比较稀缺；

户型刚才也提到了，都是中大户型，空间、层高、尺度都不错；

宣传的楼盘品质不低，一层二层外立面干挂石材，地下车库水磨石材质。而且，项目的商业部分可能会做会所和宴会厅。台地式建筑，完全人车分流，基本该有的都有。

其实，想想，这完全就是错配。滨湖观澜容积率 2.0 ，无人才公寓， 18 层小高层。金鼎云台府容积率 1.8 ,有配建租赁型人才住房， 10 层小高层。如果这两个盘的容积率和楼层换一下，能不能更好呢？

金鼎云台府本来就该做小、中户型，跟北面的金茂智慧城错开竞争，然后再捞点东郭庄—沟岔的客户，捡点不敢买白云山居的客户，这不就好卖了？

无崖子作为小中介没有话语权，一切也都木已成舟。

说了这么多，留给开发商的就是现房销售，置业顾问去捡别的售楼处的漏网之鱼。还有，不要再硬扯白云山板块这个概念了，看看能不能做以旧换新，搞一些“泛改善”的客户。

不管怎么样，还是看定价！无崖子估计其 119 的产品单价大概在 1.1 ~ 1.25 万之间， 137 - 143 的产品定价在 1.2 ~ 1.3 万之间， 176 的定价在 1.5 万左右。这样的话，总价梯度在 130 ~ 260 万之间。中小户型问题不大， 7 号楼和 11 号楼的 176 平的产品压力特别大，毕竟周边还没有超过 200 万的新房出现。

也难怪无崖子感觉金鼎是不是被某位“道友”给忽悠了，设计出这么些大户型，在这么一个地段。

《道德经》有云：恒有三宝，持而保之，一曰慈，二曰俭，三曰不敢为天下先。

金鼎云台府敢为天下先，也许设计图纸和产品的人不是“道友”，或许是信奉儒家学派的大师，做了一件“知其不可为而为之”的事情。

既然“南墙”已砌，那就开撞吧，祝好~

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