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说张村河的房子不好卖，大多数人会想，这可是崂山，张村河的房子就算再差也能卖完，如果现在还有这样的思维，只能说哥们你这是舔狗陪女神做产检，有点一厢情愿了。

咱们青岛有一个楼盘叫盛世悦府，开发在2015年，可以说是踩在了青岛楼市的风口上。

但是因为它独特的设计风格，在销售过程中那是，门口冷落鞍马稀，车辆左转不回头。成为张村河最安静的售楼处。

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现在开盘将近六七年了，项目情况依然是，老男人坐马桶，屁股稳如泰山，这次咱说的不是盛世悦府，而是鲁信友邻花园

2021年，那时候正是张村河春秋鼎盛时期，咱们的崂山壹号院，开盘价格直接卖到五万。

鲁信看到融创居然在张村河混的，那是蛟龙入海浪滔天，金山银山往家搬，房价今年四万八，明年能卖五万三。

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就感觉张村河这地方，那真是老大爷门口砍大山，是给富人讲故事的好地方。

所以鲁信集团在2021年的9月份，通过土拍拿下张村河片区的地块。

项目容积率3.08，建筑面积约22.9万㎡，规划户数850户，按照这个容积率，说实话建小高层有点不现实，所以鲁信直接建大高层，同年正式开发。

鲁信作为咱们青岛有名的品质开发商，一般的房子，肯定是看不上，所以鲁信在张村河板块的想法，那就是屁股朝天，来个一鸣惊人，直接就建设大面积。

最小面积325平起步，最大面积做到450，全是大平层为主，为了增加舒适度，鲁信友邻花园还做了酒店式的套房设计。

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鲁信友邻花园还采用了法式古典美学的基调，小区园林以勒诺特式法式园林为核心，强调中轴对，怎么说那，反正整个鲁信友邻花园艺术细菌爆棚。

这房子你猜得买多少钱，两万那是张村河海信都是果岭的价格，这是鲁信开发的产品，最起码得翻一倍。

在2023年年初张村河各大开发商，磨刀霍霍，准备在张村河下手的时候，咱们鲁信就像凌晨12点去洗浴中心，也算起了个大早。

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开盘均价直接干到4.2万/㎡，总价门槛1360万起步，成为整个张村河总价最高的小区。

根据当年某些业内人士传出来的消息，鲁信友邻花园开盘不到一个月就卖了两百套房子。

但是龙哥有一句话说的很对，猪站在风口上都能飞起来，前提你得是天蓬元帅。

进入2023年的下半年，张村河进入楼市乱战的时代。

乱战下的张村河千万豪宅难

张村河进入2023年的下半年，张村河片区已经聚集了六个开发商，。

别是，千年坐地户，盛世悦府，还有海信璟悦，越秀和悦府，崂山悦府，海信君玺。再加上鲁信友邻花园。

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这六七个楼盘在张村河，那可是八大胡同里的姐姐，各种技术招揽客户。

只要你想买房，来到张村河售楼处，那是服务周到效率高，短裙黑丝笑脸迎，拉椅就座端茶水，亲切贴心有礼貌。

这儿不仅服务好，产品在两年前也是非常扛打，关键卖的比鲁信友邻花园还便宜，你鲁信卖四万多一平，我越秀才卖三万八，还是小高层。

这样一对比，就像鲁智深和贾宝玉参加选秀，除了大基本上没有任何优势可言。

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估计写到这里，就有人说了，龙哥你真是哑巴开会，瞎指挥，人家鲁信友邻花园是终极改善。

龙哥并不这样认为，大多数的开发商对张村河肯定是做过反复调研，越秀，海信，华润等开发商的产品都是200平以下，很显然大面积总价高的房子不适合张村河

而鲁信友邻做大面积的房产，很明显是光着屁股跳舞，想装个洋气，没想到出了个洋相

首先张村河这个板块，并不是青岛传统的富人区，是开发商通过炒作炒起来的一套新概念板块。

如果价格五六百万，六七百万的价格，大家可能会为了崂山这块招牌，像诚实守信的贾会计一样，为了梦想窒息。

但是预算超过一千万以上的人，在这个预算的人群大多数会选择前海一线，就算你真有赵大爷的能力忽悠人，能拿出1000多万购买张村河富人那是臭水沟里钓鲤鱼，少之又少。

这就让鲁信友邻花园，进入了一个非常尴尬的处境，房子谁来买，房子谁会买，虽然鲁信友邻花园在23年抓住一个时间点，卖的还可以。

二手房和新房同小区竞技

但是现在两年多了，当初850套房子，现在还剩530多套，如果除去开盘卖的房子平均每个月，销量只有个位数。

这就证明一点，除了鲁信的业主，千万级别的客群对于张村河认可度不高。

龙哥在以前的文章中提到过，青岛核心区的房子如果没有山海资源，它的房价房价也就在三万左右一平。

那种核心区域核心配套的好房子能卖到三万五六，比如青铁华润城它11层小高层，房价才卖到3.6万左右。

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张村河这个板块，在刚开始大家对它是充满幻想的，大家愿意为张村河的蓝图所买单。

但是两年过去了，二手房已经开始交付或者带交付的阶段，那些充满去期望的人都买完了，剩下都是现实的人，他们更认性价比。

融创壹号院刚成交的二手房，就是一个非常典型的例子。

张村河现在的新楼盘最害怕的是什么，那就是新房没有卖完，被隔壁老业主降价偷家。

鲁信友邻花园2026年下半年交房，它现在有500多套房子，按照现在鲁信友营销的现状，那是置业顾问喊破嗓，门口鸟儿驱不散，媒体大V没少请，一看成交泪两行，龙哥估计2026年下半年交房的时候，估计还剩下四百套。

也就是说，明年或者后年，鲁信友邻的二手房业主和新房业主同台竞争，那画面，有点像武大郎和潘金莲，既叫夫妻还可以叫死鬼，

2026年之后，鲁信友邻花园房价能不能维持的住，那就很难说，

咱们反驳行人格说售楼处走的是新房合同，龙哥解释一下任何一个项目交付之后，他在卖的房子，都可以理解为新房合同的二手房。

在二手房市场上竞争，你能比得过银丰玖玺城吗，银丰玖玺城191平的房子，业主报价1035万。

说到二手房龙哥不得不给自己团队做一下宣传

凡是找龙哥团队买房的购房者中介费一律两千

包含带看，谈判，资金监管，贷款，过户，协助交房

龙哥团队真房源，只卖同一小区同一户型性价比最高的1套房；无差价、透明交易、明码标价。

新房你能比得过天一仁和吾疆吗，1300万，就能买到还算可以的房子。王家村的海尔将会是你最直接的竞争对手。

不要以为你的房子面积大，最小面积325平，但是你的户型真的不对，四叶草户型的优点是，没有浪费面积，节省空间，非常适合120平-160平之间的高层产品。而且还能做到动静分离。

对于大面积户型要的是空间感和私密感。房子具有多功能性。四叶草很明显是最差的一种户型。

如果不信可以对比，海信君逸，200平，银丰玖玺城191平的房子，你会发现它俩的功能性都一样。

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