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——武昌滨江豪宅【城建江南岸】——
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这是我从业多年来见过的最纯粹的滨江豪宅盘，可以说过往滨江豪宅盘常见的问题，在这个盘基本被一扫而空。
比如说“高低配”的问题，早些年有的小区作“叠拼+高层”或者“洋房+高层”等设计，造成了建筑形态各异，小区居住舒适度两极分化严重。
又如“大小配”，即小区内户型面积差距较大，同时存在大平层豪宅和刚需、刚改等户型，造成多种圈层共聚一区、生活场景混乱、生活服务难以匹配等多种问题。
再如“观江权益不均”的问题，即有的楼栋、户型拥有较好的观江视野，有的则观江视野较差或者几乎没有，这对于“滨江豪宅”的核心价值是巨大损伤。
当然，还有地段不够成熟（资源适配性）、会所服务体系欠缺等诸多方面的问题也较为常见，这些大的方面都限制了豪宅盘的长远价值兑现。
而本文要说的豪宅盘，就是上周五开放的武昌滨江纯新盘——武汉城建·江南岸。
这个盘并不需要夸大其词去无脑吹捧，也不需要媒体人化身城市规划专家、产品设计专家去做整体价值的研发、挖掘工作，因为它的基本面就像成熟的石榴一样果实饱满、颗粒度很细，并且正有炸裂溢出之势。
所以，自项目开放当天起，不仅吸引了广大的意向购房者前往参观，也吸引了武汉楼市广大从业者以公司为单位前往参观学习。
而武汉城建·江南岸项目为了维护好现场秩序，保障参观体验，甚至在每周固定时间规划了“同行接待日”。
我在圈内的多家房企高管朋友私下交流反馈的评价基本是“这个楼盘很纯粹”“做得比之前规划的还要好”“产品确实很用心，很值得期待”“价值不用多说，唯一的悬念是价格”……
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武汉城建·江南岸与江滩最近距离仅约30米，地块内一共6栋住宅楼，沿江一字排开，栋栋观江。
江南岸效果图
从布局上讲，这几乎已经击败了市场99%的滨江盘。自商品房有史以来，能够做到这种品味的豪宅盘凤毛麟角。
纯粹、极致就是武汉城建·江南岸的关键词，是贯穿始终的价值逻辑。
这是一个“站在巨人肩膀上”开发的项目，无论是从地段价值、资源品位、地块规划条件，还是从开发者的经验技术等多个维度来看，它都具有极其罕见、稀缺而优秀的禀赋。
我们可以从三大维度详解这个盘的独到价值。
首先从地块区位来看，这是武昌滨江一线临江地段中极其稀缺的纯住宅地块。
武汉城建·江南岸项目位于武昌临江大道与国盛路交会处，是一座总建面约8.97万平米的纯住宅小区。
在武昌内环滨江几乎规划饱和的背景下，武昌滨江的发展重心开始向内环至二环转移。
而武昌滨江内环与二环之间发展最热门板块只有武汉城建·江南岸地块是一线临江且是纯江景住宅地块。
在武昌滨江（商务区）约4.9公里长的岸线中，武汉城建·江南岸地块占据其中约321米，相当于6.5%的稀缺度。
并且这种核心区域一线临江纯住宅地块，未来已经很难再有，且很难再批复规划。
其次是中心占位与滨江中心的高能兑现趋势。
武汉城建·江南岸的长江对岸就是武汉陆家嘴三件套（国华金融中心、泰康金融中心、周大福金融中心）。
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目前国华金融中心已经建成，泰康金融中心正在安装外立面，“三件套”的兑现速度已经超过一半，这里又被称为武汉最美且最贵的天际线、永不落幕的总部天际线。
而二七路过江通道正从武汉城建·江南岸旁下穿，对岸出口在周大福金融中心附近。
从地理位置和经济定位来看，这条过江隧道就是二七滨江的中轴线，也是连接二七滨江与武昌滨江的价值枢纽。
从方位上来说，武汉城建·江南岸是武昌内环滨江和二七滨江两个总部CBD的重要功能配套区，即在商务、商业中心外的2公里外，形成一个高品质的豪宅生活区。
武昌万象城
一方面，武昌内环滨江的七大重磅商业体，以及湖北大学、武汉理工大学（余家头校区）等都将成为武汉城建·江南岸的重要配套。
另一方面，伴随长江两岸趋于均衡发展的趋势，该项目又将吸收二七滨江核心区的势能，就像价值高地冲刷下的一片滩涂。
再次是最新一代滨江豪宅开发基因与理念，呈现出一线滨江纯粹而机制的生活。
因为看江机会的稀缺性，因此这种空间资源又可以理解为观江特权，这本身就是一种“空间资产”。
武汉城建·江南岸将6栋住宅楼沿江一字排开，实现栋栋看江，户户观江（5楼及以上），将看江资源“平权化”，让每一户分享这样的机会。
仅仅是这一个环节的设计，就已经击败了武汉滨江在售的所有豪宅项目。
不仅如此，武汉城建·江南岸还是为数不多，将看江与亲江衔接得最好的少数豪宅之一。
该项目是真正的一线滨江，与武昌江滩最近距离仅约30米，并且从小区大门过马路，就能够快速进入江滩。
由此可见，地块的选址，大门的设立都是经过了精心的研究论证。
而武汉城建·江南岸的开发公司是武汉城建集团的控股公司，该公司在两年前开始与瑞安联袂开发武汉长江天地这个滨江超级大盘。
因此，控股公司具有一线滨江豪宅规划、开发的经验，并且拥有最新一代住宅的设计经验。
对诸多环节抽丝剥茧都不难发现，武汉城建·江南岸就是站在了“巨人的肩膀上”走在趋势前沿开发。
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当酒店式公区会所体系的建造已经成为豪宅或改善型住宅小区的标配时，其核心价值的上限取决于什么？我们应该如何去审视？
我认为，物理层面的配置建设职能保障价值下限，而圈层的生活场景与应用需求才决定公区品质的价值上限。
如果刚需或者刚改小区配置了恒温泳池，以当前的消费力与房价匹配度来看，显然是错配。
一个恒温泳池一年的维护成本大概在150万元上下，把这部分费用均摊到刚需或者刚改业主身上是一笔不小的家庭开支。
而这必然会引起后期物业矛盾，游泳池无论是运营还是关停，都是两难的局面。
所以，会所配套与业主群体的适配性就很重要，这也是我前文所述的“纯粹”的重要性。
武汉城建·江南岸6栋住宅楼，只有建面约143㎡和183㎡两种户型，是一个改善起步的豪宅盘，户型面积段筛选出来的业主具有相同或相近的消费力、经济阶段。
这种纯粹性将在经济生活中带来高度接近的同频，能够有效减少物业矛盾，并且在会所体系的使用过程中，彼此生活更加和谐。
所以，在这样纯粹客群设定下，反观项目的会所体系建设，才会发挥出它最大的价值。
武汉城建·江南岸的公区会所体系建设就具有高度的适配性，为改善家庭打造了豪宅适配的酒店式会所体系，它有三大显著特点。
第一是“引江入园”，让滨江生活更加富有层次感。
武汉城建·江南岸对外是极致看江，对内是极致奢享园林生活。比如项目前后紧邻百里长江生态廊道和武昌生态文化长廊，而从小区大门开始，就注重对长江水景的引入。
小区大门以V字造型建筑致敬黄金水道，寓意扬帆远航。
同时，这样的造型也最大化避免了业主的视线遮挡，从入户大门门厅就可远眺壮阔的江岸风光。
入户飞翼门廊高约7米，宽约58米，与两侧景墙连为一体，形成一座约80米宽的恢弘门庭。
与此同时，项目打造了下沉式中庭庭院。
庭院内的水景，既给整个园林植被带来流动的生机，又尽量减少对公区面积的浪费，给业主留足了赏玩停留的空间。
这样的造景思考是对豪宅业主的人性关怀，是一种实用美学的运用，避免了陷入到“好看而不好用”的设计陷阱之中。
由于有了下沉庭院的规划，整个小区内的园林体系呈现出立体式园林。
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风雨连廊立柱由天然石材和金属型材设计而成，廊架段主题以乔木乌桕、红枫、鸡爪槭等与灌木相搭配，在廊架间穿插营造景观。
穿梭其间，如同漫步公园，每一处角落都是美不胜收的打卡地。有种“人在画中走，景在水中流”的意境。
第二是完整而奢华的会所体系营造出舒适的体验尺度。
在项目正式开放当天，武汉城建·江南岸已经建好了恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅等会所空间。
这些空间全部在负一层，以围合式布局，环绕下沉式中庭景观而建，并采用大面积玻璃景墙。
这样的设计能够直接将业主的情绪价值拉满：
挥汗撸铁之际，品味着斑驳树影的奇幻。
觥筹交错之时，领略着长江晚霞的意境。
这种滨江豪宅的慢生活，让业主有一种松弛感。
第三是实用美学关怀，接地气又不失时尚调性。
整个项目的会所和架空层共设有12大主题空间，其中很多空间都包含着项目对实用美学的秉承。
比如四点半学堂和图书吧，就是在4号楼的架空层内。这里的建造并不像市场上常见的“走过场”，而是花费了一番心思。
首先是项目对架空层内做了较高的舒适度设计，也就是在高温或者极寒天气，能够让业主遮风挡雨，在适宜温度环境下静心学习。
并且四点半学堂特地用了一个单独的空间单元设计，其中摆放了多张课桌椅，方便儿童在此学习。
而在同一架空层内的另外一个空间单元，做了图书吧，这里将藏书1300多册，形成一个阅读区。
在健身房的一侧，建设有多个棋牌室，这也是明显区别其他豪宅的设计，显然这是充分调研过本地潜在业主画像后的一种空间设计，非常接地气，又不失时尚元素。
再看整个园区，做了全风雨连廊设计，能够连接每一栋住宅楼。
特别是像武汉这种全年“夏天”和“冬天”累计高达将近10个月的气候，风雨连廊的设计对于出行来说非常关键，显得十分友好。
诸如此类的设计，都是在优先考虑实用主义的同时，将美学时尚做到了前卫水平，这反映出项目设计团队对潜在业主的生活需求有着非常深入的研究和细致的关怀。
3
最能体现武汉城建·江南岸豪宅纯粹而极致设计的，无疑就是它的楼栋与户型设计。
6栋住宅楼沿江一字排开，全部两梯两户设计，并且整个小区只有建面约143㎡和183㎡两种户型。
而之所以可以如此“纯粹”地设计是因为有一个极其重要的先决条件——低密度。
项目地块容积率低至2.49，这是目前武汉一线滨江在售楼盘中的最低容积率，没有之一。
这是一个完全可以做“高低配”的容积率，即建设少量的叠拼，再搭配一些高层楼栋布局。
但是武汉城建·江南岸为了让观江权益“平权”，所以做了现在的方案呈现，项目在5楼及以上可以做到栋栋观江，户户看江。
这是对项目整体品质的一种极致追求。
整个项目，每户住宅层高做到3.05米，每户沿江面均配置全景落地LOW-E玻璃幕墙，实现约7.4—9米的看江横厅、全景舱270度无界观江体验。
具体来看有以下设计亮点：
一个是实现极致的观江体验。
建面约143㎡户型面宽罕见做到了约16.2米，形成IMAX巨幕观江面。
其中设计了约9米宽的大横厅。
更重要的是，在主卧套房内形成了270度看江的全景舱，仿佛住在江面之上，每日看着奔流的长江，日出而起，日落而息。
而建面约183㎡户型的主卧设计有三面落地窗，并且全屋实现了双“全景舱”设计，将长江及铁路公园景观转化为“动态壁纸”。
户型拥有约45㎡的超大IMAX环幕厅，能够实现家宴、派对、私人会所等多种社交生活。
二是追求最大化的空间利用率和舒适尺度。
建面约143㎡户型实现更多可能的生活场景。
3个卫生间的配置，可以实现双套房设计，这是原来三代住宅180㎡以上的户型才有的尺度。
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183㎡的户型能够与武昌滨江在售某豪宅230㎡的户型媲美，都是客厅和一个卧室朝北，都是为了更好的看江效果。
表面看，两者建筑面积相差近50㎡，实际上，因为武汉城建·江南岸是容积率非常低的新四代产品，套内实际空间利用率几乎接近满分，所以从实得空间而言，差距并不大。
而在整个空间格局上，二者又十分相似，也就是说江南岸的业主节约了一大笔的购房成本。
四开间朝南的同时，还预留了储藏室，就连走廊的尺度都非常合适，预留了一排收纳柜的空间。
总体来说，武汉城建·江南岸是将空间尺度利用到了极致，将观江体验做到了纯粹，这不仅是对市场同级别产品的碾压，更是对千万级滨江豪宅的一种升维竞争与挑战。
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武汉城建·江南岸之所以可以如此纯粹和极致，是因为占据了天时、地利、人和。
从天时看，武昌内环滨江和二七滨江均已发展饱和，前者有向武昌内环至二环之间转移发展重心的趋势，而后者伴随长江两岸的均衡化，以及过江通道的不断密集发展（二七路过江通道），使得武汉城建·江南岸成为了时代趋势的承接地，时代洪流冲刷下的滩涂。
未来，二七路过江通道通车后，从武汉城建·江南岸开车大概仅需5分钟即可抵达二七滨江核心。
这种均衡发展、地段共享、资源共享、圈层共享的红利是极其罕见的机遇。
从地利看，项目本身占据着强势的配套资源，周边有三所一本院校（校区），以及武汉内环最密集的商业体矩阵，同时又与武昌江滩仅距30米，这样的资源禀赋是一般滨江豪宅难以企及的。而地块低至2.49的容积率更是羡煞了整个武汉豪宅圈。
从人和看，当前武汉楼市已经进入了史上最宽松、优厚的政策阶段，产品规划设计已经到达了史上最高水平。
而伴随地段上的开发饱和，以及未来政策的不确定性，这种“一线滨江，户户看江”的规划恐怕将难以再在核心区位看到。
毫不夸张地说，武汉城建·江南岸的出现，是在黄金水道、最美岸线、最贵天际线的优秀禀赋下打造的极致看江观景台。
这种纯粹的一线滨江豪宅的诞生，是极致滨江产品的开始，是唯一，也极有可能是绝版。
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