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✨✨沈阳地铁·林和院✨✨

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如果说近些年，沈阳各大房企里，谁的“家底”最厚，那毫无疑问是——沈阳地铁。

随着地产下行期到来，各大开发商早已收紧拿地动作，但沈阳作为土地财政占比较高的城市，土地出让需求依然迫切。

近3年，沈阳地铁成了土地市场的“主力军”，拿下多宗优质地块。不过受限于开发能力，地铁暂未涉足大地块开发，仅打造了【星悦里】、【云峰樾里】两个主城小体量项目。

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这不，去年12月地铁拿下的铁西区富工四街西地块，近期终于公布了产品信息，案名定为【沈阳地铁·林和院】。

作为铁西主城新盘，它的亮相让不少地缘改善客群充满期待。但当详细产品信息浮出水面后，却让人不得不思考：这到底是解渴之作，还是遗憾之选？

01项目区位与配套：

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林和院的区位优势，几乎是天生自带“主角光环”。项目位于铁西区二环内，南六西路与富工四街交汇处，妥妥的铁西主城核心地段。

交通方面堪称“王炸配置”：

地块东侧步行约100米就是地铁1号线重工街站，3站可达铁百商圈，5站地铁就能到沈阳站，日常通勤或出行都十分便捷；

西侧毗邻二环重工立交桥，北侧衔接建设西路，两条城市主干道让自驾出行可通达全城；周边还有241、264、102等10余条公交线路，多元交通方式覆盖不同出行需求。

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商业配套更是无需担忧。

项目自身规划有718.4㎡底商，满足日常购物、买菜等基础需求；

1.2公里范围内可达龙之梦大都汇。铁西万象汇、盛京大天地、铁西万达等大型商圈也在辐射范围内，逛街、聚餐、休闲娱乐一站式搞定。

更难得的是，地块周边均为老城区，成熟底商遍布，浓郁的烟火气是很多新兴板块难以比拟的。

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教育资源方面，

小学：启工二校总校；中学：杏坛中学西校区，不用满3年，即买即上

医疗与生态配套也相当完善。医疗方面，沈阳医学院附属中心医院、沈阳第九人民医院、铁西中医药等多家医院环绕，为家人健康保驾护航；

生态上，项目毗邻铁西森林公园与建设公园两大城市绿肺，茶余饭后散步、休闲都有了好去处。

02项目配置：

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住宅规划共计6栋楼，布局呈现“东高西低”的特点：

西侧3栋5F洋房（1#、2#、3#），

东侧1栋18F高层（4#）、1栋17F高层（5#）以及1栋11F小高层（6#）。

其中，4#和5#一二楼局部为架空层，规划有物业用房、社区卫生服务设施、托儿所等配套；S1、S2为底商，前期大概率会作为项目营销中心。

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项目总户数仅177户，体量不大意味着居住舒适度相对较高，避免了大型社区的拥挤感。

值得一提的是，项目物业由华润物业负责，作为口碑较好的物业品牌，无疑为后期居住体验加分不少，不过物业费目前暂未公布。

交房时间定在2027年12月30日，对于急于入住的购房者来说，等待周期略长。

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社区内部还设计了30米超大落客门庭、对景照壁、迎宾景墙等景观节点，以及大树木屋主题儿童活动场地，结合慢跑道路形成全园区游乐体系，细节处兼顾了仪式感与实用性。

03户型设计：

户型是改善盘的核心竞争力，但林和院的户型设计，只能用“第一眼还凑合，仔细计算越不行”来形容。

项目主力户型包括127平精装小高、126-130平清水洋房以及143平清水洋房，整体面积段契合改善需求，但实际设计却暴露了不少问题，很难适配2025年的改善标准。

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127平精装小高：

作为高层主力户型，127平精装小高的套内得房率仅80%，实际公摊面积达25.41㎡，在当前市场同类产品中处于下游水平。

从户型布局来看，客厅+餐厅一体化设计，边厅设计视野，空间还算开阔；主卧搭配主卫，能保证居住私密性与舒适度。但两个北次卧表现平平，空间略显局促，作为儿童房或长辈房，储物空间可能不足。公卫、厨房与过道集中在一侧，但布局相对零散。

整体来看，该户型没有明显硬伤，但也缺乏亮点，80%的得房率让实际居住空间打了折扣，与当前市场上高层普遍95-100%得房率的产品相比，竞争力不足。

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126-130平清水洋房：

洋房产品的得房率相对可观，130平清水洋房套内得房率87%，加上电梯前室的使用空间，整体使用率可达90%，这也是该户型为数不多的优势。

130平洋房户型中，客厅+储物间，大面宽设计保证了采光与通风；餐厅独立设置，与客厅形成动静分区，用餐体验较好。主卧+主卫套房，空间宽敞；书房与北次卧面积各占一边，能满足家庭成员的不同需求。

但该户型也存在明显短板：厨房面积较小，操作空间有限，且与餐厅的动线衔接不够流畅；

126平洋房户型与130平设计类似，仅在空间尺寸上略有缩减，整体缺乏创新设计，显得有些中规中矩。

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143平清水洋房：

作为项目的改善旗舰户型，143平清水洋房套内得房率90%，实际公摊面积仅13.93㎡，实得室内面积128.07㎡，空间优势明显。但即便拥有充足的面积，户型设计依然未能让人眼前一亮。

该户型客厅+餐厅，6.2米开间，空间开阔大气，能满足家庭聚会、休闲等多种需求；主卧+主卫套房，配备独立卫浴，私密性与舒适度拉满；南次卧、北次卧与书房，三房+书房的布局能适配三代同堂或二孩家庭的居住需求。

不过，该户型的缺陷也不容忽视：玄关面积仅4.65㎡，收纳空间不足，难以满足改善家庭的储物需求；

此外，户型缺乏灵动空间设计，比如没有可变式功能区、全景阳台等，与当前市场上同面积段洋房产品相比，设计理念明显落伍。

04结论：

很难想象，2025年沈阳主城还会出现这样的新产品。只能说，专业的人做专业的事儿，地铁在房地产开发领域，尤其是产品设计上，还有很长的路要走。

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林和院坐拥铁西主城核心地段、地铁1号线红利、成熟配套等多重优势，本应成为改善市场的“香饽饽”。

但实际呈现的产品，却处处透着“落伍感”：高层80%的得房率低于市场平均水平，洋房即便得房率尚可，户型设计也缺乏创新，没有贴合当下改善客群对空间灵活性、功能性、舒适度的核心需求，堪称“用不错的地段，设计出了远远落伍时代的‘三代住宅’”。

要知道，同在铁西二环旁的华润代建项目【润熙府】，首开高层价格1.35-1.65万/平，洋房1.6-1.9万/平，不仅有华润品牌加持，更做到了100%得房率，产品力远超林和院。两者一对比，林和院的产品短板更加凸显。

基于项目的区位优势与产品短板，结合周边市场行情，谢老板对林和院的价格做出如下预判：

精装高层预计单价1.3-1.4万/平，清水洋房预计单价1.4-1.6万/平。这个价格相比【润熙府】确实有一定性价比，主要依托更近的地铁距离和更低的品牌溢价。

但即便价格有优势，市场接受度仍需打个问号。

2025年的沈阳改善市场，购房者早已不再只看地段，产品力才是核心竞争力。

林和院的户型设计能否打动挑剔的改善客群？80%的高层得房率是否会成为购房者的“劝退点”？这些都需要时间来检验。

对于地铁置业而言，林和院是其深耕铁西主城的重要项目，也承载着市场对其产品能力的期待。

如果能在后续营销中突出区位、地铁、配套等优势，同时针对户型短板做出合理引导，或许能吸引一部分注重地段、对户型要求不高的地缘改善客群。

但从长远来看，想要在房地产市场站稳脚跟，地铁必须在产品设计上多下功夫，跟上时代步伐，才能真正将土地价值转化为产品竞争力。

对于购房者来说，如果你是铁西地缘客群，看重主城配套与地铁出行，对户型设计没有过高要求，林和院或许可以纳入考虑。

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