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一、拿地纪实

2024年末，建发以34亿元总价竞得青羊百仁片区4宗合计158亩住宅用地（楼面价1.79-1.8万元/㎡），创下成都“组合供地”首单纪录，成为当年全市拿地总价之王。今年4月，首宗约58亩地块规划公示，拟打造7-17层洋房及平层产品，主力户型128-180㎡，延续建发“新中式”高端产品线基因。作为继书香云锦、时代公园后又一青羊力作，其产品力因过往市场口碑已形成天然背书，本文将聚焦区域价值与购房决策逻辑。

二、区域定位

项目行政区划归属青羊区苏坡街道，但地处青羊与金牛交界（毗邻金牛金泉街道），与传统认知中“外金沙”核心区（距此约2公里）地理关联较弱。从板块独立性看，以“百仁板块”定义更为精准——这里既是青羊“西贵”外延的重要拼图，也因跨区交界属性，形成独特的发展张力。

三、百仁公园

百仁板块的开发史，本质是一部“规划兑现编年史”：

2005-2012年：因“198项目”城中村改造首次进入视野，却因主城区拆迁难度、政策调整（如增减挂钩政策叫停）多次停滞；

2012年后：借“环城生态区”规划重启，2020年“金沙绿楔”区域启动建设，2023年9月首批景观工程验收，目前仍有部分农业用地整治及生态景观优化工程待完善。

这一漫长周期导致区域界面成熟度滞后，但也为未来预留了约3000亩生态绿地（含百仁公园）的稀缺优势。

四、商品房开发

起步期（2016-2021年）：

2016年金沙城首入，开启区域商品房时代；2019年中铁建西派金沙以高端定位热销，2023年底因市场调整低价去化仍未清盘；2021年成都华添9亩袖珍地块补充区域供应，均因地块规模小、配套待完善，未能形成板块效应。

质变期（2024年起）：

建发158亩项目落地后，百仁板块将形成约400亩连片住区（含已建成的金沙城），预计2027年后居住氛围迎来跨越式提升，彻底告别“零星开发”阶段。

五、三大核心矛盾

1. 双城交界的“管理真空”

地处青羊、金牛行政边界，市政道路维护、公共服务配套（如环卫、绿化）存在跨区协调难题，短期内区域城市界面更新效率或受影响。

2. 地铁通勤的“断档盲区”

距最近在建地铁27号线（万石路站）直线距离约1.6公里，步行通勤，且与金沙、蔡桥等核心板块无直达地铁连接，现阶段依赖自驾，通勤便利性弱于青羊核心区。

3. 商业配套的“初级阶段”

现有商业仅依托金沙城、金牛高家庄社区底商，满足基础生活需求；至西单商场、金牛万达广场或西宸天街，商业能级与板块改善定位不匹配。

六、购房建议：

1. 核心买点：青羊教育的“安全牌”

小学对口成都市实验一小尚雅校区（公立优质校），初中划片青羊8区，涵盖泡桐树中学百仁校区（规划中）、树德中学清波校区等，教育资源处于青羊区中等偏上水平，适合“改善+学区”双重需求家庭。

2. 价格红线与竞品对比

若源启金沙单价突破3万元/㎡，需横向对比：

茶花片区（主城核心，配套成熟，新房均价2.8-3.2万/㎡）；

蔡桥板块（地铁4/9/13号线密集，新房供应量大，性价比突出）；

武侯新城（产业支撑强，城市界面新，单价2.5-3万/㎡）。

3. 决策公式：时间成本×规划预期

百仁板块的价值潜力在于“生态规划+连片住区”的长期利好，但需接受3-5年配套兑现期。若价格与青羊核心区形成15%-20%价差，可视为“教育改善”的潜力之选；若溢价过高，则建议优先选择配套即享的成熟板块——毕竟，主城边缘区域的价值飞升，终究需要时间消化“成长阵痛”。

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