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在整个青岛市区，预算在280~400多万之间的买房客户，可以说都在等青特·璟誉！等价格区间、等户型图、等交认筹金和开盘！

为啥不等开示范区？咱们暂且把这个问题当做「Q1」吧！

首先，这要从青岛市区新楼盘「结构化残缺」说起。

不论是产品力还是地段，300~450万预算内，青岛市区没有「好房子」！

只要不是工作在市区西部，多数人会关注东李小高层。

其次，近两年来，青特置业的新楼盘，是青岛产品力代表。就这样说吧，海信地产的新盘品质高，但青特的新盘「价格低于预期，产品设计甩青岛同价位楼盘几条街」！

青特置业和金沙、新东升一样，堪称地产界的「胖东来」！

再者而言，看过胡Sir文章的朋友都知道「实际利用率」这个概念，也就是大家所谓的户型得房率。

一般情况下，论实际利用率的排序：四代宅＞新规后三代宅＞新规前三代宅＞二手房

当然，这里面还有封窗和测绘这个关键问题！

青特·璟誉，按照不封窗测算建面——开发商在测绘后封窗，获得赠送面积给到客户，而不是像瑞海地那种封窗计算建面。

因此，其建面129平户型，实际利用率不输给新规前的建面143平户型。

新规出炉的原因，一是宏观行情，再就是「好房子」政策推动。

其中「节能、降噪」是一个重点，像我们深入了解到的青特、海通、上郡赋等最新楼盘都做了隔音的「物理支撑」。

青特·璟誉设置混凝土分户墙和电梯井道，分户楼板增加隔音垫，包括Low-E窗、同层排水、铸铝门等。

最后原因——青特·璟誉这个盘一共只有200来户，「胖东来」变成「平价新荣记」（排队预约）。

后面36地块的城市界面、公区配套和细节的不确定性较多，而且海通的56地块容积率在2.4左右。

但凡等青特·璟誉的朋友，大多看过整个东李的存量盘，而且不满意。

且不说这些楼盘跟青特·璟誉的内部配置和实际利用率差距大，就看看这些楼盘对应开发商后面还有没有新项目在卖！

据胡Sir多数客户反馈：

有些朋友不喜欢昆仑天麓湾的地段颗粒度，具体不展开了；

璀璨璟园的价格便宜，但地形、地段和科技系统的使用费用，也是要反复斟酌；

还有的盘，实地看过建筑细节和情况，不太容易满足挑剔的客户需求。

再就是，有些楼盘都把「能够交付」当成终极目标了，你指望它有啥品质和保值？

一言以蔽之，总价300~500万的买房家庭，预算够不上张村河南岸诸盘，看不上存量在售盘，但又想在买房上不愿输给别人——地段颗粒度、户型实际利用率、产品力和社区配置上，青特·璟誉均具备优势！

而且，这是青特置业在东李首盘，后面至少还有3块以上地要开发！

咱们不说像青特置业这种本土顶部企业，就换了融创，也是要把第一个盘当成「卖家秀」来全力做好！

再者，海通地产这条「鲶鱼」又要在郑庄紧贴着青特70地块拿地，其成本控制能力和施工节奏优势很强。

因此，青特置业首盘只能「向上」，而且要「持续再向上」！

目前，青特·璟誉的意向客户基本超过房源数，房企也没有必要等开示范区再开盘！

青特·璟誉的户型问题

青特·璟誉户型图出来了，其实也早就不陌生。

从实际利用率和空间功能来讲，同面积产品，整个青岛没有几个能与之比较的（能比较的还是青特在城阳区的存量在售盘）。

胡Sir聊聊大家问的比较多的细节：

「Q2」青特·璟誉环幕窗的私密性

目前，青特·璟誉在工地做了mockup样板间，我们能看到卧室环幕窗的透光情况。之前很多人担心环幕窗会暴露隐私，而且增加室内能耗，青特置业通过低辐射透光玻璃有效降低这些问题。

再说下环幕窗的设计，除了消除室内景观的边界感，青特·璟誉项目主要是为了增加空间阔绰感、提升立面颜值，给人以通透的居住体验。

在全国产品力之巅峰的成都，像仁和春天29院、点将台79号和澳南锦江序等多个项目都实现了三面无柱的「全景舱」！且不担心这个问题，因为也是做了材质提升。

「Q3」青特·璟誉的阳台问题

“你们这么高端的楼盘，咋没有阳台？”

每次胡Sir带客户看海信和青特的房子，都会被问到这个问题。其实，很好解答——一方面，我们要谈阳台的「功能」,无非是晾晒衣服，还有观景、收纳。

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