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广州招商雍云邸
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—— 二期 新品 户型鉴赏 ——
二期建面约78㎡丨四开间三房 使用率超100%
🔘同等面积多一房
🔘LDK互动布局，生活多重趣味
🔘增设创意空间，从容安放爱好
🔘四开间朝阳，轻松沐浴阳光
🔘主卧大套房，精致不减配
二期78㎡三房两卫 精装样板房参考：
《 左右滑动查看更多照片 》
二期建面约89㎡丨四开间四房 使用率超100%
🔘同等面积多一房，舒适四房不将就
🔘南向约11米采光面，风光满屋
🔘LDKG一体化，奢阔无界厅堂
🔘可创N+1客厅，拓宽生活尺度
🔘主卧全景飘窗，奢侈景观配置
二期89㎡四房两卫 精装样板房参考：
白云湖【招商雍云邸】深度分析
基本信息
【开发商】招商蛇口/南国置业/弘阳地产
【占地面积】5.2万㎡
【建筑面积】20万㎡
【产权年限】70年
【总住户数】1500 户
【楼栋总数】11栋（分三期开发）
【容积率】2.72
【绿化率】35%
【车位比/车位】项目车位比约1:1.1
【层数】17-26层
【物业公司】招商物业（自有物业）
【物业费】住宅 3.1 元/㎡
【装修标准】高标准精装交付
【土拍情况】2021年8月[楼面价26643/㎡]
【对口学位】9年一贯制培英中小学直升
【附近地铁】8号线滘心站D出口650米
【地址】白云区石沙大道滘心地铁站西南(8号线滘心站D出口650米)
招商雍云邸-栋座分布图
招商雍云邸-新推二期栋座分布图
从项目基本信息可以看出，该盘特点：
配套方面：临近地铁站+培英9年一贯制的无忧教育；
产品方面：在售二期7栋新货，以及一期几套105方尾货，目前在售的单位不近高速，属于小区内较好位置，二期78㎡三房两卫/89㎡四房两卫，实用率非常高，二期产品是全白云湖首批计容新规后的产品，即0公摊，使用率超过105%，目前在全板块绝无仅有，优秀的产品力是其最大卖点，而且该盘在高实用低总价的同时还有媲美改善型项目的容积率跟绿化率环境，性价比十足；
价格方面：目前在售均价2.5万/㎡左右，活动期有额外优惠，该地土拍楼面价已经去到26643/㎡，加上建安成本营销成本，实际上已经属于低于成本价在卖；
白云湖【招商雍云邸】深度分析
No.1
板块规划：
01
规划如期兑现，千亿新城发展全面提速！
——白云湖数字科技城——
作为广州市重点发展产业集群区域、全白云区投资额NO.1，白云湖数字科技城投资超过1100亿元，524项重点项目，超1500家高新技术企业落地于此，总规划面积28平方公里，4倍珠江新城，主城区规划最大的新城！引进约41万人才，百度智能云、力合科创、中关村信息谷，哈工大等企业龙头争相进驻白云湖数字科技城，将打造1000亿产值高地。
地缘上，白云湖数字科技城位于中心五区，临近中心城区，与珠江新城直线距离仅15公里，兼得新城发展，又不远离市中心，衔接资源。
白云总投资超1.67万亿元，全市第一；
白云湖数字科技城总投资超1100 亿元，全区第一;
——白云湖数字科技城黄金围板块——
招商雍云邸位于白云湖数字科技城的黄金围片区！
项目周边规划学校、商业、多轨交通，未来配套会更成熟
白云湖【招商雍云邸】深度分析
No.2
项目交通配套：
02
项目距离8号线滘心站仅650米
8号线滘心地铁站D出口出来到小区门口实测是650米，该线有8座换乘站，可换乘13条地铁线路，仅需一次换乘，可以轻松到达白云新城、珠江新城、金融城、琶洲等商业中心区。
随着去年底广州白云站的开通，作为广州目前最大的交通枢纽站，串联全国各地，白云湖板块的交通越发便利。招商雍云邸业主乘坐家附近的8号线，只需要4站即可直达广州白云站（地铁石潭站），未来白云站有七条地铁线路汇集中轴换乘，交通将更加便捷。
广州白云站航拍实景图
白云湖【招商雍云邸】深度分析
No.3
项目教育配套：
03
内置幼儿园+对口培英中小学9年一贯制中小学直升
教育资源：15班幼儿园、培英9年一贯制学校
百年名校落户黄金围
项目东北方向600米的54班九年一贯制公办中小学已建成，公办性质，人户一致优先入读，可提供约1350个学位，目前以确定将由广州百年名校培英集团管理！
培英教育集团综合办学实力稳居白云教育前列，学校设施完善，师资力量雄厚，护航孩子健康成长！
小区2号地块配套一所15班幼儿园，公办性质！
以上中小学及幼儿园皆为公办性质，遵循就近入学及小区配套小学的优先原则，优先满足配套小区业主子女及街道符合人户一致的教育上学需求，享受0-15岁无忧教育。
成绩瞩目 白云教育名片
广州培英教育集团：是首批广东省一级学校，培英中学连续四年本科上线率超过90%，全白云区第一。
培英成员校历年中考成绩突出，多个班级均分700+。2023年培英成员校“平沙培英”中考成绩获得白云区公办学校第一名。
白云湖【招商雍云邸】深度分析
No.4
项目环境配套：
04
匠心精筑高端品质社区！
蝶形布局，户户朝南，更大采光景观面
小区生活配套一应俱全，省时！省力！省心！省钱！
白云最前沿的人性化设计品质交标，物超所值高端智配！
健康医疗配套：
1公里内规划三甲医院 时刻健康守护
已规划：广州市第一人民医院（三甲综合医院，床位超1000张）、南方医院第九附属医院
已建成：公立医院广安医院、广州白云区第二人民医院
园林环境：
项目园林设计极具特色，建筑极简的外观，行云流水的线条，将现代设计与自然景观做了完美融合！
业主可以在自家园林感受到自然的生机！
居住环境：
项目北侧有流溪河生态湿地公园、西侧有黄金围东区公园、南侧有白云湖生态公园。
白云湖【招商雍云邸】深度分析
No.5
户型产品分析：
05
约76-105㎡ 超95%白云最高实用率楼盘！
一期建面约76㎡丨实用三房两卫【已售罄】
🔘秒杀全市3房产品，260万总价入住白云芯
一期建面约87㎡丨高实用四房两卫【已售罄】
🔘四开间朝南，南北双阳台，三胎之家首选
一期建面约105㎡丨四开间南向四房【尾货】
🔘南向四开间瞰稀缺一线白云湖景，全市最笋湖景房价格
二期建面约78㎡丨四开间三房 使用率超105%
🔘同等面积多一房
🔘LDK互动布局，生活多重趣味
🔘增设创意空间，从容安放爱好
🔘四开间朝阳，轻松沐浴阳光
🔘主卧大套房，精致不减配
二期建面约89㎡丨四开间四房 使用率超105%
🔘同等面积多一房，舒适四房不将就
🔘南向约11米采光面，风光满屋
🔘LDKG一体化，奢阔无界厅堂
🔘可创N+1客厅，拓宽生活尺度
🔘主卧全景飘窗，奢侈景观配置
二期89㎡四房两卫 精装样板房参考：
精装1期样板房参考丨87㎡四房两卫
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白云湖【招商雍云邸】深度分析
No.6
项目开发商及物业：
06
国家一级物业管理资质星级物业！
【双央企开发商】
最强品牌——百年央企强势护航
招商蛇口&电建南国双央企联袂钜献 共筑品质社区
集团总资产超11万亿元，资产和规模持续蝉联央企第一
连续17年荣获国务院国资委经营业绩考核A级
《财富》世界500强榜单中，招商局成为唯一拥有两个世界500强公司的企业
【金牌物业】
国家一级物业管理资质星级物业！
29年市场深耕，行业翘楚！获奖无数！
2021物业服务企业综合实力500强TOP5
2021中国物业服务企业上市公司10强
2021蓝筹物业百强企业TOP3
2021中国物业城市服务领先企业
白云湖【招商雍云邸】深度分析
No.7
白云湖在售各项目对比：
07
附《白云湖板块各住宅项目拿地成本价供参考》
白云湖西湖版块各项目参数配套详细对比
白云湖各项目的对比情况：
配套方面：白云湖西湖板块四个在售项目特点其实都是近地铁配套优质学位，地铁方面招商属于四盘当中距离相对较远，学位方面亭岗的两个盘对口金广附会略占优势，但学位总体优于东湖板块；
产品方面：四个项目都主推刚需刚改型户型，品实跟越秀另外还有改善型户型，刚需方面招商的户型是当中比较优秀的，全户型带主套，实用率也是最高的，且现在新推的二期产品是全板块首个“计容新规”后产品，使用率超105%；
价格方面：目前在售均价2.5万/㎡左右，一期基本接近清盘，主要卖二期，给了渠道团购特价单价2.5万/㎡并有额外渠道优惠，该盘土拍楼面价已经去到26643/㎡，加上建安成本营销成本，实际上已经属于低于成本价在卖，对比之下，价格跟中建差不多，低于品实跟越秀；
白云湖【招商雍云邸】深度分析
No.8
项目优缺点分析：
08
优点：
1、项目距离8号线滘心站D出口实测650米（到1号地块），目前距离地铁最近的路在施工，所以地图上搜索不准确，8号线地铁通勤海珠越秀荔湾等区域十分方便，周围的公交配套不多，最近的车站是骏威客车厂站。
2、项目对口公办9年一贯制名校公办培英中小学，小区1号地块东北方向600米，接送小孩距离不算远，培英集团作为广州百年老牌名校办学实力还是比较有保证的。
3、产品方面，户型设计比较合理，项目一期使用率97%基本吊打整个片区产品，二期更是新规产品使用率105%左右，基本上产品无对手，这样的户型在整个市场都非常能打，价格方面78方三房两卫均价在195万左右，前文也提到实际上目前的价格开发商是亏本在卖（算上建安成本），该项目当时拿地楼面价就去到26643/㎡，这里替他心疼5秒钟。
4、产业配套方面，项目所在的白云湖数字科技城（黄金围片区）主打新一代信息技术和人工智能产业，是奔着高端产业去的。未来这个片区会吸引的是一系列高端人才，前景还是比较不错的。
缺点：
1、产品方面，其实作为该盘的一大卖点产品力户型设计没有什么问题，实用率吊打周边项目，不过该盘整体设计偏刚需，所以没有真正大户型。
2、南面靠近华南快速，西面靠近许光高速，会有噪音粉尘影响，买到话尽量买看花园的户型。
3、白云湖板块目前还处于起始阶段，周边城市面貌暂时还处于开发阶段，都是建设中或待建设的阶段，周边目前缺乏高流量的大型商业配套，需要等周边几个小区业主陆续入住后才能有所改善。
4、项目距离白云湖相对周边小区来说比较远，所以如果是奔着湖景等环境资源去的可以忽略该盘。
5、二期产品是最新开售的，是去年新规后才报建的，所以交楼时间较晚，暂定是2026年年底，当然这也是全部新规后产品的通病。
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