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2025年的青岛楼市，没有“金秋”。
虽然各大营销中心还在用尽一切手段榨干人才券的红利，但是城阳的开发商率先扛不住了。
仙山花园起了个头儿之后，宏通修远城拉开了城阳核心区的降价序幕，紧接着青岛楼市的“影帝”——海通·观樾兰庭也不装了，急吼吼跟进降价，一点都不拖泥带水。
城阳楼市的寒流，很快影响到了主城。
王老师，我觉得现在的房价太不稳定了，今年先不买了吧。
老王相信，这样被吓住的购房小白，并不是个例。
为什么卖得最好的城阳会降价？
2025年已近年末，还有多少盘会降价？
年末入手，是抄底还是站岗？
聊聊。
产品力高地，也是“修罗场”
2025年的青岛楼市，虽然新房TOP10榜单上挤满了崂山的豪宅，然而城阳—高新区才是这个“谷底”年份最大的亮点。
滨湖二期又卖出了现象级的流速，高新区的锦棠示范区不开、蓄客一周就敢集中开盘，璟云在如此疲软的市场中，首开也卖了157套，没有别的原因，就是质价比高。
100多万的总价之下，有着“零公摊”的完美户型，有着可以全面碾压浮山后3W+改善盘的归家大堂园林景观，有着下楼即达的会所健身房架空层。
青岛新主城，在老王看来不仅是青岛市，而且是整个山东性价比最高的存在。
红盘的火能炼出真金，也能能将垃圾盘、滞销盘化为“灰烬”。
高新区还有老四方、李沧的刚需外溢，城阳市场基本完全依靠地缘改善。
在这样的经济大环境下，城阳市场也在萎缩，所以红盘在马太效应之下将有限的客户吃掉之后，一些垃圾盘、滞销盘、伪改善盘人气凋零，甚至门可罗雀是很正常的情况。
就像是视频网站上那些滞销的老款手机超低价秒杀一样，仙山花园、宏通修远城这些被完全淘汰的产品半价促销，不正常吗？
可能很多人对于海通·观樾兰庭也跟风降价理解不了。这个盘因为价格低，销售花招多，开盘卖得是很不错，虽然有点虎头蛇尾的意思，但是也不至于被滞销盘一带即“溃”。
这个盘，在8月30日老王就文章中预测过会降价。买了就站岗|这个金九，青岛的哪些新房不能碰？
为什么呢？因为这个盘的快销逻辑，就是一个搏傻的逻辑：你在有限的预算内，希望地段、学区、产品力、价格什么都好，那我就在纸面上都满足你。
真正吃这个逻辑的改善，还能卖得起房的，越来越少的。所以开盘收割了一波之后，越来越卖不动了。
城阳也好，传统市区也罢，中高端改善才是主力，这种伪改善盘和滨湖二期、璟云一比，差距太大了。
所以，观樾兰庭只能不断降价，往下探。
然而，我提醒大家：这种没有任何价值坚守的开发商，最好远离。因为一个在大本营口碑都不好的开发商，到了青岛不可能做慈善，降价往往就意味着减标降配。
总结一下这波在城阳波及面越来越广的降价潮：红盘吸走了有限的客户，垃圾盘、伪改善只能在越来越差的市场中，赔钱活命。
当然，也有“专家”说，不仅仅是城阳啊，崂山和老四方也有楼盘大降价。
比方说依山伴城、保利时代、富力海悦学府……
呃，这都是些什么盘？容积率、产品力、地段、配套，能在青岛市区接受这些盘的这些问题的买房人，还愿意买房的，比买仙山花园的人基数都低。
到目前为止，青岛主城真正“大降价”的楼盘，并没有几个。很多人说芳华地大降价了，这其实是你没有长期跟踪市场的误读。
你把芳华地现在的价格和六月份价格比，多少可能有点松动，但是你要和去年9月份比，你就会发现价格高了不止一点。
上周末，老王还特意去了趟青山湖岸。因为在青特虹吸了东李绝大多数的人气和购买力之后，老王认为这个楼盘加推降价的概率很大。
结果，置业顾问临走特意嘱咐了老王一句：哥，我们273万是起价啊，你可千万别写成均价。
现在主城的降价，大多是被“包装”出来的。你比方说老四方有楼盘尾盘还剩下十几套房子，而且都是20层以上的高楼层，按照以前的定价规则，楼层越高越贵，所以这些房子都比中楼层贵二三十万，但确实卖不动。
开发商要回款，把这些房子拉到和10层一样的价格，你说降价了也确实是降价的，但实际上算下来，总房款和年初买房没差多少。
不过，人才券的羊毛薅完之后，主城区的房价也会有一波降价潮。
老四方的那些30层左右的高层新盘，年轻人都收手后，客户量还会断崖式下跌，在同质化严重的市场中，除了降价没有别的出路。
总结一下：手里没有购房券的朋友，11月这个周还是要忍住，从第三个周开始，捡漏的时刻才真正到来。
如果你打开短视频软件，刷到的都是降价信息，你想买的房子首开或者加推在即，你还买吗？
老王相信，这是很多买房人年底最纠结的问题。包括八九月份的非璟誉不买的青特粉。
在上周末，老王听到最多的一句话就是：老王，现在市场阴晴不定，我不想买璟誉了，我想等等36地块。
就在周日，老王成功劝说了一个想买36地块的朋友，交了认筹。老王说了这么一句话：
如果完全一样的户型，到了明年三月36地块总价贵了30万，你省下这十分钟的通勤时间，值不值？
要不要2025年买房，要不要再等等，我觉得大家不要听一些“专家”的建议，而是多多调研一下市场，多问问自己：
1、你等到明年，会买到什么样的产品？
元鼎地块、果品市场地块，闫家山也可能有新地上市，百安居地块可能上市，郑庄的56地块，甚至是71地块。
那么这些地段的房子，会卖多少钱？
市北区的小高层至少350W起，市南区要450W；地铁M8号线通车后，闫家山的地价和人气不可能低于悦澜山，参考东李的价格，毛坯小高层卖个280W不过分吧？东李郑庄的地价都摆在这，毛坯房小高房价至少2.1万元/平方米，那么128平方米，也要270万。
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所以，2026年，2027年，我们在你的通勤舒适圈内，200W-250W依然买不到套三小高层，更别说套四了。
2、明年新盘更多，更好的地段价格会不会更低？
我们看看2025年，这个楼市很疲软的年份，各个区到现在的网签情况：
数据来自卓易
到目前位置，整个李沧区卖了2608套房子，这是在今年上半年世园会有不少小户型网签、峯悦湾小高层货量充足、天麓湾和青山湖岸还处理了一波尾盘下的数据。
2026年，差不多的需求全部压到东李。
36地块、56地块加起来一共多少套房子大家算过吗？就是今年70地块不卖，全部压到明年，青特两个地块加起来也才500多套房子，够看吗？
大家可能还想着森林公园的商改住，但是到现在这个地还没有收储改规划，更没有上拍，在前面业主的反对下，能不能改，一切都是未知数。
那几块1.25容积率的土地，跟刚需根本没有关系。
那么在不到300套的总量之下，小阳春的需求量数倍于冷秋，你觉得更靠近地铁和商业mall的36地块，卖得比70地块便宜，可能吗？
买房子，以事实为依据，客观、理性的分析，而不是听以流量为导向的“专家”说几句“大实话”，就觉得市场会按照你想的方向走。
所谓忠言逆耳，你爱听的，大多不是事实。
璟誉没开盘我们说什么都是预测，老王最后说点事实吧。一个有两个孩子的朋友找到老王，预算200万到250万，想买个四室的大房子，想解决孩子优质教育问题。老四方都看完了，没有合适的。
从他们的工作单位到高新区，开车30分钟，所以老王第一推荐就是高新区。超配的小区房子看得都挺好，第一天看房子，要回家商量一下，正常，理解。
第二天刚上班，开完晨会的置业顾问就给老王打电话：王老师，八楼上午可能就卖掉了。
老王打电话给朋友，还纠结。
置业顾问再没有联系过老王。
晚上老王看喜报，这栋刚刚推出来的10层洋房，不但8楼卖掉了，5层，6层也卖掉了。
老王觉得很可惜，因为这个开发商用商业土地置换的住宅项目再错过，未来就真的找不到这么适合他的房子了。
在市场降到了冰点的时候买房，需要智慧，需要勇气，但是在大家都没有其他盘可以选择的市场中，那些拥有智慧和勇气的人就可以保证每个总价段、每个板块质价比最高的楼盘，卖得比牛市还快。
对于现在的买房人而言，你最需要做的不是每天起来刷三百个高流量视频，把自己搞晕，而是脚踏实地做调研、比较之后，在不为难的预算之下，让一家人过上好日子。青岛海通·观樾兰庭
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