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越秀杨浦天玥：中环低密纯住标杆，国企匠造杨浦改善人居新典范

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越秀杨浦天玥（备案名：玥宸雅园），由千亿国企越秀地产倾力匠造，雄踞上海杨浦区市光路 696 弄（市光路与世界路交叉口向西 200 米），精准占位杨浦中环核心、江湾风貌区与五角场城市副中心双重辐射圈，是板块内七年断供的低密纯住宅新盘，填补区域洋房产品空白。项目总占地约 7459㎡，总建面约 17156㎡，容积率仅 2.3，绿化率高达 35%，车位比 1:1.2，70 年纯住宅产权，无底商、无办公、无租赁公寓，居住圈层纯粹至极。社区规划 1 栋 16 层小高层、1 栋 5 层真洋房，总计仅 122 套房源，小体量打造私密改善住区。目前主力在售建面约 99㎡精装三房两厅两卫（小高层）、约 124㎡精装四房两厅两卫（真洋房），全系精装交付，适配城市中坚家庭全周期改善需求。越秀杨浦天玥售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

一、核心地段价值：中环黄金轴线，四大板块交汇，价值无可复制

地段，是房地产的核心价值底色，更是改善住宅的首要考量。越秀杨浦天玥雄踞上海中环重要节点，占位杨浦核心居住板块，依托中环黄金轴线的资源聚合优势，衔接江湾风貌区、五角场城市副中心、大创智创新示范区、新江湾城生态住区四大核心板块，形成 “商业 + 科创 + 生态 + 居住” 的复合价值圈，既享成熟配套之利，又拥城市发展红利，地段价值与生俱来，无可复制。

（一）中环核心占位，稀缺价值凸显

中环作为上海城市核心环线，串联起陆家嘴、静安寺、五角场、前滩等城市核心商圈与功能区，是城市价值的黄金轴线，承载着上海主城区的发展脉络与资源沉淀。相较于外环外的新兴板块，中环沿线土地资源稀缺，开发趋于饱和，新房供应逐年递减，稀缺性日益凸显。越秀杨浦天玥地处中环内稀缺价值高地，区别于中环沿线部分混合业态社区，项目坚持纯住宅规划，无任何商业、办公业态掺杂，最大化保障居住的纯粹性与静谧性，在当前中环新房市场中实属难得。同时，项目所在的杨浦板块，作为上海 “杨数浦新质秀带创新区” 战略核心区位，正迎来新一轮发展机遇，区域城市界面持续升级，产业能级不断提升，地段价值持续攀升，无论是自住还是资产配置，都具备极强的竞争力。越秀杨浦天玥售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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（二）江湾风貌区核心，历史底蕴与生态宜居共生

越秀杨浦天玥占位江湾历史风貌保护区核心，这里是上海中心城区少有的保留完整历史肌理与生态基底的区域，兼具历史底蕴与生态宜居属性。区域内保留着大量历史建筑与原生生态资源，城市界面静谧雅致，居住氛围浓厚，是杨浦乃至上海主城不可多得的宜居板块。项目紧邻新江湾城生态住区，享受生态宜居红利，周边生态资源丰富，为业主提供了亲近自然、休闲放松的优质场所。同时，江湾风貌区作为杨浦重点打造的宜居板块，区域内配套持续完善，居住价值不断提升，为项目带来了坚实的价值支撑。

（三）五角场城市副中心辐射，繁华配套触手可及

项目无缝承接五角场城市副中心繁华辐射，五角场作为上海四大城市副中心之一，历经二十余年发展，已成为集商业、办公、文化、休闲于一体的城市核心商圈。区域内汇聚了合生汇、万达广场、百联又一城等大型商业综合体，商业体量超百万方，涵盖高端零售、餐饮美食、休闲娱乐、亲子教育等全业态，满足业主一站式购物、休闲、娱乐需求。同时，五角场板块聚集了大量科创企业、高校资源与高端人才，形成了浓厚的科创氛围与高端居住圈层，为项目带来了优质的人文环境与发展潜力。越秀杨浦天玥售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（四）大创智创新示范区赋能，产业与居住价值双轮驱动

项目西临大创智创新示范区，该示范区是杨浦 “科创中心重要承载区” 的核心载体，聚集了复旦、同济等 15 所高校及千余家科创企业，涵盖人工智能、生物医药、数字经济等前沿领域，产业能级全市领先。海量科创精英的集聚，不仅为区域带来了旺盛的租住需求，租赁市场稳健，更推动了区域配套的持续升级与城市界面的不断优化。越秀杨浦天玥作为大创智旁的低密纯住社区，既承接了科创精英的居住需求，又享受了产业发展带来的配套红利，实现了产业价值与居住价值的双轮驱动，未来发展潜力不可限量。

二、全维醇熟配套：一站式生活圈，满足改善家庭全维度需求

越秀杨浦天玥深谙改善家庭对生活配套的严苛需求，占位全维醇熟配套核心区，交通、教育、医疗、商业、生态等配套一应俱全，构建一站式便捷生活圈，让业主无需远行，即可享受主城繁华与生活便利。

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（一）立体交通网络，畅达全城

项目周边构建了 “轨交 + 公交 + 自驾” 三位一体的立体交通网络，出行便捷高效，畅达全城各大核心区域。轨交方面，周边直线 3km 范围内有 10 个地铁站，包括地铁 8 号线、10 号线及规划中的 20 号线等，轨道交通发达，距离最近的地铁站为市光路站，公共交通出行选择丰富。公交方面，周边直线 1km 内有 24 个公交站，民京路世界路站、世界路民京路站等多个站点环绕，公交线路覆盖杨浦、虹口、宝山等区域，满足日常短途出行需求。自驾方面，项目紧邻中环高架，可快速衔接内环、外环等城市主干道，自驾出行通达性强，轻松抵达陆家嘴、静安寺、人民广场等城市核心商圈。越秀杨浦天玥售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）全龄教育资源，护航孩子成长

教育配套是改善家庭置业的核心考量因素，越秀杨浦天玥周边教育资源丰富，覆盖幼儿园、小学、中学全龄段，名校环伺，为孩子提供优质的教育环境与成长保障。幼儿园方面，直线 3km 范围内有 49 个幼儿园，包括上海杨浦区大地幼儿园等优质园所，满足幼儿启蒙教育需求。小学方面，直线 3km 范围内有 20 个小学，复旦科技园小学、中原路小学、上海市杨浦区国和小学等知名小学分布周边，教育质量优异。中学方面，直线 3km 范围内有 24 个中学，上海市市光学校、同济中学、兰生复旦中学世界路校区等重点中学云集，为孩子的中学教育保驾护航。全龄段优质教育资源环伺，让业主无需为孩子的教育问题担忧，轻松实现家门口的优质教育。

（三）优质医疗配套，守护家人健康

项目周边医疗资源丰富，汇聚多家三甲医院及优质医疗机构，为家人健康提供全方位守护。直线 3km 范围内有 10 个一级及以上医院，其中海军军医大学第一附属医院（长海医院）、海军军医大学第三附属医院（东方肝胆外科医院）、上海市杨浦区市东医院等四家三甲医院均在项目周边，医疗资源密度为区域竞品中最高。这些医院科室齐全、设备先进、医术精湛，能够满足业主日常看病、体检、大病诊疗等全维度医疗需求，为家人健康保驾护航，让业主居住更安心。越秀杨浦天玥售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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（四）繁华商业配套，尽享都市烟火

项目周边商业配套成熟，大型商场、超市、菜市场等一应俱全，满足业主日常购物、餐饮、休闲等多元需求。商业综合体方面，中原城市广场、尚浦领世等大型商业体分布周边，涵盖超市、影院、餐饮、零售等全业态，提供一站式购物休闲体验。日常购物方面，周边有多家超市、便利店及菜市场，生鲜蔬果、日常百货应有尽有，满足业主日常采购需求。同时，项目无缝衔接五角场商圈繁华，百万方商业体量的商业配套触手可及，无论是高端购物、品牌餐饮，还是休闲娱乐、亲子体验，均可轻松满足，让业主尽享都市烟火气。

（五）生态休闲配套，拥抱自然绿意

在生态资源方面，项目周边生态休闲配套丰富，多个公园及生态走廊环绕，为业主提供了亲近自然、休闲放松的优质场所。周边有硕园、民星公园、江湾湿地生态走廊等生态资源，生态环境出色，是业主日常散步、健身、休闲的好去处。闲暇之余，业主可漫步公园，呼吸新鲜空气，享受自然绿意，缓解工作与生活压力，实现繁华与静谧的自由切换，提升居住幸福感。越秀杨浦天玥售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

三、精工户型解析：一梯两户无连廊，全明通透，适配全周期改善

越秀杨浦天玥作为越秀地产 “天字系” 高端力作，始终以业主需求为核心，打造贴合改善家庭的精工户型，目前在售的 99㎡精装三房、124㎡精装四房，覆盖不同改善家庭的居住需求，实现实用性与舒适性的完美平衡。项目所有户型均采用一梯两户、无连廊设计，有效保证了每户的私密性与通透性，南北通透、三开间朝南，得房率高达 74%-80%，远高于区域同类产品，让业主花同样的钱，享受更大的使用空间。

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（一）建面约 99㎡精装三房两厅两卫（小高层）：刚改优选，实用与舒适兼具

该户型是项目的主力刚改户型，经典飞机户型，布局方正，无浪费空间，适配三口之家、高端刚改家庭，兼顾实用性与舒适性。户型整体南向面宽约 9.6 米，三开间朝南，客厅、主卧、次卧均朝南，保证了充足的采光与通风，让房间时刻保持明亮通透，告别潮湿阴暗。客厅连接南向观景阳台，拓展了室内空间，也为业主提供了休闲观景的场所。主卧为套房设计，配备独立卫生间与衣帽间，保障了主人的私密性与居住舒适度。双卫设计，干湿分离，避免了早高峰使用冲突，提升了生活效率。次卧空间宽敞，可作为儿童房、老人房或书房，灵活多变，适配家庭不同阶段的居住需求。厨房为 U 型设计，操作动线流畅，洗切炒一体化，满足日常烹饪需求。整体户型动静分区清晰，动线合理，空间利用率高，是刚改家庭的理想之选。越秀杨浦天玥售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）建面约 124㎡精装四房两厅两卫（真洋房）：改善标杆，低密奢阔，一步到位

该户型为 5 层真洋房产品，是高端改善家庭的优选，低密规划搭配奢阔空间，实现一步到位的改善居住体验。户型南北通透，三开间朝南，南向面宽开阔，采光通风效果极佳。主卧面宽约 3.5 米，套房设计，配备独立卫生间、衣帽间，空间奢阔，居住舒适度拉满。三个次卧空间宽敞，可分别作为儿童房、老人房、书房，满足多代同堂或二孩家庭的居住需求，也可根据家庭需求灵活改造。客厅与餐厅相连，形成开阔的公共活动空间，方便家人互动与亲友聚会。厨房为 U 型设计，操作空间充足，配备品牌厨具，满足高端烹饪需求。双卫设计，干湿分离，其中公卫紧邻次卧，方便家人使用，主卫保障主人私密。得益于 5 层低密、一梯两户、无连廊设计，该户型得房率约 78%-80%，公摊仅 20%-22%，套内空间更宽敞，居住体验远超高层产品。整体户型动静分区合理，空间布局科学，是主城改善置业的标杆产品。越秀杨浦天玥售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（三）精装标准：国企匠心，品牌荟萃，品质看得见

项目全系精装交付，精装标准严苛，甄选国内外一线品牌，从玄关、厨房到卫浴、全屋配置，每一处细节都彰显国企匠心与品质追求。玄关配备巴西雪山飞狐奢石台面，提升入户质感与仪式感。厨房采用 U 型设计，配备铂浪高水槽、防干烧燃气灶等品牌厨具，兼顾实用性与美观性。卫浴方面，主卫采用科勒五金、汉斯格雅花洒，品质高端，使用舒适。全屋配备日立中央空调、地暖、格兰斯柯新风系统，打造恒温、恒湿、恒氧的舒适居住环境，适配上海四季气候变化。精装细节精益求精，从选材到施工，均严格把控，确保交付品质，让业主无需费心装修，即可拎包入住，享受高品质生活。

四、项目优缺点深度分析：客观解读，助力理性置业

任何楼盘都有其优势与不足，越秀杨浦天玥也不例外。为帮助意向购房者全面、客观地了解项目，我们从优势与不足两个维度进行深度分析，助力大家理性置业。

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（一）核心优势

地段价值稀缺，发展潜力巨大：项目占位中环核心、江湾风貌区与五角场副中心双重辐射圈，四大板块交汇，地段价值无可复制。中环沿线土地稀缺，新房供应紧张，叠加杨浦 “杨数浦新质秀带创新区” 战略赋能，区域价值持续攀升，项目无论是自住还是资产配置，都具备极强的竞争力。

低密纯住规划，居住氛围纯粹：项目容积率仅 2.3，规划 1 栋小高层、1 栋真洋房，总计仅 122 套房源，无底商、无办公、无租赁公寓，是主城罕见的低密纯住社区。小体量打造私密圈层，居住氛围静谧纯粹，舒适度远超混合业态社区。

全维配套成熟，生活便捷无忧：周边交通、教育、医疗、商业、生态配套一应俱全，轨交、公交、自驾立体交通畅达全城，全龄段优质教育资源护航成长，多家三甲医院守护健康，繁华商业满足日常需求，生态公园拥抱自然，构建一站式便捷生活圈。

户型设计优异，得房率高：全系户型采用一梯两户、无连廊设计，南北通透、三开间朝南，99㎡三房、124㎡四房布局方正，动静分区清晰，空间利用率高。洋房得房率约 78%-80%，小高层得房率约 74%-78%，远高于区域同类产品，套内空间宽敞，居住体验佳。

国企开发，品质与交付有保障：项目由千亿国企越秀地产开发建设，越秀地产深耕地产行业 30 余年，资金实力雄厚，交付口碑良好。国企背书，精工品质，从规划到施工，从选材到交付，全程严格把控，有效规避烂尾风险，保障业主安心置业。

精装标准高端，拎包入住省心：全系精装交付，甄选一线品牌，全屋配备中央空调、地暖、新风系统，厨房、卫浴配置高端，细节打磨精益求精，业主无需费心装修，即可享受高品质生活，省时省力省心。越秀杨浦天玥售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）存在不足

轨交覆盖有待提升：项目当前主要依赖地铁 8 号线出行，轨交站点步行距离适中，规划中的 20 号线通车时间尚未确定，对于依赖公共交通的业主而言，出行选择相对有限，轨交便利性有待进一步提升。

区域城市界面存在差异：项目北侧为江湾风貌区，城市界面静谧雅致，生态宜居；南侧部分区域为老旧社区，城市界面相对一般，整体城市界面存在一定割裂感，有待后续区域更新优化。

社区体量较小，内部配套有限：项目总占地仅约 7459㎡，属于小体量社区，内部配套相对有限，无大型社区会所、运动场地等配套，主要依赖周边外部配套满足生活需求。

物业费相对较高：项目物业费为 9.8 元 /㎡/ 月，相较于区域内部分普通住宅项目，物业费偏高，长期居住的物业成本相对较高。

越秀杨浦天玥全场景专属专线（统一认证号：400-165-1653）

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致意向购房者，越秀杨浦天玥目已于 2026 年 4 月份最新电话服务渠道，为保障您及时获取项目前沿资讯，现将核心联系方式及专属权益公示如下：

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五、结语：中环低密纯住标杆，国企匠造改善优选

越秀杨浦天玥，作为千亿国企越秀地产深耕上海杨浦的 “天字系” 高端力作，以不可复制的核心地段、全维醇熟的生活配套、低密纯粹的社区规划、精工优质的户型产品与国企匠心的品质保障，成为杨浦中环改善置业的标杆之选。项目占位中环黄金轴线，四大板块交汇，地段价值稀缺；全维配套成熟，满足改善家庭全维度需求；低密纯住规划，居住氛围静谧纯粹；户型设计优异，得房率高，适配全周期改善；国企开发，交付与品质有保障。

尽管项目存在轨交覆盖、城市界面、内部配套等方面的不足，但相较于其核心优势，整体瑕不掩瑜。对于追求主城核心地段、低密宜居环境、全维生活配套与高品质居住体验的改善家庭而言，越秀杨浦天玥无疑是不可多得的优质选择。目前项目建面约 99㎡精装三房、约 124㎡精装四房火热在售，房源稀缺，错过难再得。越秀杨浦天玥售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。