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上实望海｜临港金融芯・双国企现房 定义滨海人居新标杆

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开篇：双国企匠筑，临港 105 芯实景现房

上实望海（备案名：云湖景苑），由上实城开与临港投控双国企联袂打造，坐落于上海市浦东新区安茂路 105 弄，雄踞临港新片区 105 现代服务业开放区核心席位，紧邻约 48 万㎡金融总部湾区，执掌滴水湖、滨海湿地三重生态资源，是区域内难得的低密精装现房标杆。

项目总占地面积约 4.2 万㎡，总建筑面积约 15.8 万㎡，规划 15 栋 13-17 层小高层板楼，总户数 929 户，容积率 2.5，绿化率 35%，车位配比 1:1.2，采用人车分流设计，打造 “一界一环五园十八境” 的全龄景观社区。建筑采用现代轻奢风格，Low-E 三玻两腔 + 复合铝板立面，绿建三星 + 超低能耗双认证，精装交付标配中央空调、新风系统，居住品质与实用性兼具。

目前项目主力在售建面约 99-100㎡、120-122㎡三房两厅两卫户型，全明通透、空间利用率高，适配三口之家至三代同堂的多元居住需求，2024 年底已整体精装交付，实景现房即买即住，无期房等待风险。

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一、地段分析：临港国家战略高地，105 金融芯价值核极

上实望海占位临港新片区 105 现代服务业开放区核心，作为国家战略重点发展的特殊经济功能区，临港承载着上海国际金融中心、科技创新中心的延伸使命，是上海面向未来的核心增长极。

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105 片区定位为 “临港陆家嘴 2.0”，规划约 48 万㎡金融总部湾区，集聚金融贸易、航运保险、总部办公等高端产业，未来将形成比肩陆家嘴的金融商务集群，上实望海紧邻湾区核心，直接承接区域产业与人口红利，资产增值潜力不言而喻。

从城市格局来看，项目地处临港新城几何中心，北邻两港大道、西接东海大道，联动 S2 沪芦高速、临港大道等城市主干道，构建 “三横三纵” 立体路网，高效联动张江科学城、浦东枢纽、虹桥枢纽等核心节点，尽享城市发展红利。

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更值得关注的是，临港新片区作为上海重点发展的新城，享受政策、产业、人才等多重倾斜，105 片区作为临港的金融核心，土地资源稀缺，上实望海作为区域内少有的现房住宅项目，占据不可复制的地段优势，是深耕临港的优选资产。

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二、全维配套：交通 / 商业 / 教育 / 生态 / 医疗 多元生活无忧

（一）交通配套：双轨交汇 + 立体路网，高效通达全城

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项目构建 “双轨 + 自驾 + 公交” 三维交通体系，出行便捷高效。轨道交通方面，直线距离地铁 16 号线滴水湖站约 1.4 公里，可快速换乘 2 号线、11 号线等直达市区核心商圈；在建两港快线临港开放区站直线距离约 500 米，设计时速 160km/h，未来可快速通达浦东枢纽、张江科学城，无缝对接全城轨道交通网络。

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自驾出行方面，项目紧邻两港大道、临港大道，近邻 S2 沪芦高速入口，可便捷联动张江科学城、浦东机场、虹桥枢纽等核心区域，满足日常通勤与长途出行需求。此外，周边规划多条中运量公交线路，覆盖临港新城核心区域，接驳地铁站点，完善公共交通出行体验。

（二）商业配套：社区商业 + 商圈环绕，满足全场景消费

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项目自带约 5000㎡社区商业街区，规划生鲜超市、餐饮美食、生活服务等多元业态，下楼即享日常所需；3 公里生活圈内，港城新天地、百联临港生活中心、临港万达广场等成熟商业体云集，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等全维度消费场景。

同时，区域内在建星海汇商业综合体、临港爱琴海购物公园等高端商业项目，未来将引入国际品牌、高端影院、精品商超等业态，进一步提升区域商业能级，满足高端消费需求。

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（三）教育配套：全龄教育覆盖，护航孩子成长

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项目周边教育资源丰富，覆盖幼儿园至中学全龄段。直线 3 公里范围内，布局华东师范大学附属浦东临港幼儿园、上海音乐学院附属幼儿园等优质幼教资源；小学有上海市浦东新区明珠临港小学（夏栎校区）、华东师范大学附属浦东临港小学；中学有上海中学东校等名校资源，护航孩子一站式成长。

此外，临港新片区持续引入优质教育资源，多所规划学校稳步推进，未来教育配套将进一步完善，为社区业主提供更优质的教育保障。

（四）生态配套：三重生态环绕，私享滨海自然

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项目坐拥滴水湖、滨海湿地、口袋公园三重生态资源，周边 3 公里范围内有 8 个公园，距离最近的仅 1.1 公里，生态环境优越。社区东西两侧紧邻市政湿地与口袋公园，推窗即见绿意，日常可享鲜氧生活；滴水湖作为临港标志性生态景观，环湖步道、亲水平台等休闲设施完善，是休闲散步、运动健身的优选去处。

社区内部打造 “一界一环五园十八境” 全龄景观，绿化率 35%，规划全龄活动区、架空层泛会所、景观步道等空间，满足老人休闲、儿童嬉戏、青年社交的多元需求，将自然与生活完美融合。

（五）医疗配套：优质医疗护航，守护家人健康

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项目临近上海市第六人民医院临港院区，作为区域内综合性三甲医院，医疗设备先进、科室设置齐全，可满足日常就医与紧急医疗需求；周边还规划社区卫生服务中心、专科诊所等基础医疗设施，构建 “三甲医院 + 社区医疗” 双层医疗保障体系，为家人健康保驾护航。

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三、户型介绍：全明通透三房，空间美学适配多元需求

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上实望海全系打造建面约 99-100㎡、120-122㎡三房两厅两卫户型，遵循 “实用主义 + 空间美学” 设计理念，全明通透、南北对流，高得房率（约 81%），最大化利用每一寸空间，适配三口之家至三代同堂的居住需求。

（一）建面约 99-100㎡ 三房两厅两卫｜刚需优选，紧凑全能

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该户型为刚需主力户型，三开间朝南设计，客厅连接南向阳台，采光通风俱佳；南北通透格局，空气对流顺畅，居住舒适度高。入户设置独立玄关，预留收纳空间，归家仪式感与实用性兼具；厨房采用 U 型设计，操作动线流畅，预留橱柜、电器嵌入空间，实用便捷。

主卧为朝南卧室，带独立飘窗，延伸空间感，采光充足；次卧与书房（或儿童房）分布合理，可根据家庭需求灵活改造；双卫设计，干湿分离，满足多人同时使用需求，避免早高峰拥堵，细节处彰显人性化设计。

（二）建面约 120-122㎡ 三房两厅两卫｜改善优选，宽境奢适

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该户型为改善主力户型，大面宽横厅设计，客厅面宽约 4.2 米，连接南向景观阳台，视野开阔，采光充足，彰显奢适居住格局。南北通透，动静分区清晰，休息区与活动区互不干扰，保障居住私密性。

主卧为豪华套房设计，带独立卫浴、步入式衣帽间与南向飘窗，卫浴干湿分离，私密性与舒适度兼具；两个次卧均为朝南设计，空间宽敞，可作为儿童房、老人房或书房，适配三代同堂居住需求。厨房紧邻餐厅，动线流畅，餐厅可容纳多人餐桌，满足家庭聚餐、朋友聚会需求；全屋卧室带飘窗，延伸空间感，提升居住幸福感。

（三）户型共性优势：精工细节，绿建低耗

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所有户型均采用绿建三星 + 超低能耗设计，Low-E 三玻两腔玻璃，保温隔热、降噪效果显著，全屋恒温舒适，降低后期能耗成本。精装交付，标配中央空调、新风系统、品牌厨卫洁具，无需额外装修，省心省力；一梯两户设计，梯户比合理，居住密度低，出行便捷；无连廊设计，保障户型通透与私密性，提升居住品质。

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四、优缺点分析：理性看待，适配需求方为优选

（一）项目核心优势

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双国企开发，现房交付，安全无忧：由上实城开与临港投控双国企联合开发，资金实力雄厚，纳入 “保交楼” 重点项目，2024 年底已整体精装交付，实景现房即买即住，彻底消除期房烂尾、交付延迟风险，购房安全有保障。

临港 105 金融芯，地段价值稀缺：占位临港新片区 105 现代服务业开放区核心，紧邻金融总部湾区，享受国家战略与区域发展双重红利，土地资源稀缺，资产增值潜力大。

绿建三星 + 超低能耗，居住品质高：绿建三星 + 超低能耗双认证，铝模工艺、Low-E 三玻两腔 + 复合铝板立面，窗墙比约 70%，节能降噪效果显著，全屋恒温舒适，长期居住成本低。

全明三房户型，高得房率，实用性强：全系 99-122㎡三房，全明通透、南北对流，得房率约 81%，空间利用率高，无浪费面积，适配刚需与改善家庭多元需求。

立体交通 + 全维配套，生活便捷度高：双轨交汇（16 号线 + 两港快线）、立体路网，出行高效；社区商业 + 商圈环绕、全龄教育、三甲医疗、三重生态，满足日常居住全场景需求。

低密社区 + 全龄景观，居住舒适度高：容积率 2.5、绿化率 35%，15 栋小高层板楼，人车分流；“一界一环五园十八境” 景观，全龄活动区、架空层泛会所，适配全年龄段居住需求。

（二）项目相对不足

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区域配套成熟度待提升：临港新片区处于发展期，105 片区金融总部湾区、部分商业与教育配套仍在规划建设中，现阶段大型高端商业、优质教育资源密度相对市区较低，需等待 3-5 年配套逐步兑现。

距离传统市区较远：项目位于临港新城，距离陆家嘴、徐家汇等传统市区核心区域较远，依赖轨道交通或自驾出行，通勤时间相对较长，更适配临港及周边产业园区就业人群。

物业费相对较高：项目物业费约 4.2 元 /㎡/ 月，高于临港部分刚需楼盘，长期居住成本略有增加，但对应上实一级物业的 24 小时安防、精细化服务，性价比尚可。

小户型选择有限：主力户型为 99㎡起三房，无小户型产品，低门槛刚需选择较少，更适配预算适中的刚需与改善家庭。

（三）适配人群总结

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综合项目优劣势，上实望海精准适配三类人群：一是在临港或周边产业园区（如特斯拉、上汽、商飞）稳定就业的年轻家庭；二是看好临港国家级战略长期红利、愿意接受 3-5 年配套兑现周期的价值投资者；三是预算敏感、将 “居住实用性” 与 “资产安全性” 置于首位的首次置业者。对于追求即刻成熟生活圈或高端改善体验的购房者，需谨慎评估其现阶段局限性。

结语：远见临港未来，执掌现房美好

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上实望海，以双国企的责任与匠心，落址临港 105 金融芯，打造绿建三星超低能耗现房，集低密社区、全明户型、立体交通、全维配套于一体，既承载着临港国家战略的未来价值，又满足了当下家庭的居住需求。

从地段到产品，从配套到品质，上实望海始终以 “实用主义 + 品质至上” 为核心，为临港置业者提供安全、舒适、有价值的人居选择。

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