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✅青岛瑞源·名嘉荷府

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青岛西海岸新区，成立于2014年6月3日，至今已有11个年头。

这期间，住宅经历了很久的野蛮开发，高端楼盘出现较晚。

曾有4万每平紫檀山（卓越天元前身）的出现，还有青岛新世界（恒大金沙滩）、长江首府（万科翡翠长江）等楼盘的易主，亦有缦沙半岛和金沙乐府的搁浅。

在这个过程中，有不负责任的房企开发了不少伤心盘。

正因为优质项目少，像瑞源名嘉汇、唐岛金湾等大体说得过去的高价盘，便成了“矮子中的大个”。

当地产红利期过去、外地投资客减少后，西海岸新区的品质开发正式开始了。

这期间，又出现了一些新变化。

胡Sir结合近3年的情况和未来预判，简单来聊一聊。

01 没准备好的高端盘，如今走向了正途

名嘉荷府和名嘉汇，都是瑞源的拿手之作，客群圈层毋庸置疑。

所谓设计和楼盘品质，只能说中等偏上。

总价近400万起的名嘉荷府在销售时，几乎没有竞品出现。

从2022年初，到现在一共卖了近800套房源，令众多本土房企艳羡。其中，2023年9月开盘的荣泰唐岛湾君汇，大概率就是其中一家。

这2个高端项目的地段，可以说不分伯仲：

瑞源名嘉荷府，学校成熟、城市界面一般，长江路上能看海，当然也是少数楼层楼座；

唐岛湾君汇，落位于黄岛前海脸面——漓江西路上，少有的优质规模社区，北面衡山路中学在建。

按说，唐岛湾君汇凭借城市核心容积率2.6的优质地段、建面150-168-188-195-201-228-278㎡的高改定位，也能销售不错。

可惜的是，没那么多按说。

早期，荣泰自身没有品牌知名度，工程进展也不算快，只有售楼处的几间样板间和会所里外包出去的游泳池。

胡Sir清楚记得，就连青岛地铁语音播报里都是唐岛湾君汇的广告。

单凭这些，喊破嗓子也没法让客户放心，某信也不敢这么玩。那时，胡Sir带了十几组客户到访，都没有入手。

后来，具体是在2024年初，荣泰做了3项重大调整和部署：

其一，以旧换新，买房人以二手房置换，可抵一半的房款；

其二，将大部分楼座的精装修予以“卸甲”，下降入手门槛；

其三，推进工程进展、大屏幕显示交付倒计时，提出交付不了、降价皆可赔付的声明。

从这时起，唐岛湾君汇逐渐迎来它的春天。

如今，项目每个月大约能销售30套房源，离交付还有90天左右。看建设进展，项目的外立面即将完成，接下来就开始铺设景观了。

工程进展的加快，和流速的加快，赔付的声明，也让更多人慢慢接受并选择了荣泰君汇。

有人问胡Sir，瑞源名嘉荷府比唐岛湾君汇高级吗？

刚才，我们也分析了地段的优劣，规划建面和户配差距也不大，主要是建筑和景观。

这两个项目都是腾远出的规划图纸，荷府借鉴的重庆龙湖舜山府的建筑外观，君汇有点仿滨江的一个盘。材质来讲，都是局部铝板线条框架和仿石涂料（君汇好像是晶彩石，荷府是水包砂），荷府的窗墙比高一些。

客观来讲，荣泰君汇的标准，在青岛西海岸已经属于高端甚至豪宅定位的项目了。

其总价320万起步，相对瑞源来讲，不算贵。

如果您是有综合配套需求的中产家庭，或是有二手房想置换的朋友，可约胡Sir带您再看看，拿底价外的红包。

02 两个小体量终改盘，都很努力

小体量的精品楼盘，一般很吃香。但是，要有两个前提条件：

兑现快，提前规划建筑和景观、车库，尽快进行大区呈现，降低风险、提高信任度；

时机好，定位准，比如用了3个月几乎清盘的中联和府，那是在2021年。

萧山路88号，原海岸桂府，两个前提条件都不具备，前期阻力很大。

关键萧山路88号的总价很高，叠加别墅800万左右、毛坯洋房约500万。

而且，项目的综合成本更是不低。

从2023年开盘以来，一直销量不佳。项目也看清楚了，如此一来，只能走“现房销售”路线。

2024年9月，其实景样板间和景观兑现后，销量有起色。

如今，萧山路88号交付，胡Sir认为还是很有入手价值。为什么？

其一，虽然地段褒贬不一，旁边老旧房不好看，但其毕竟是城芯别墅和洋房。

漓江西路和长江路上也没有落位此类产品的机会，灵山湾地段更远不如此。

再者，这是青岛在售别墅项目中，颜值能排前三的楼盘。在建筑形象上，借鉴了南昌华侨城万科·世纪水岸和绿城云庐系。

其三，大面宽别墅产品的空间利用率相对较高，下叠别墅带实体墙围合的院落，上叠别墅的三层无需大改造，享受城市立体墅居生活。

萧山路88号交付后，目前释放出几套特价房源，值得约着看看实景现房。

另外一家小体量精品盘——绿城西海云庐，胡Sir聊的比较多。

西海云庐规划精装洋房和联排、叠加别墅，属于绿城云庐系TOP级产品，自带会所功能空间，地段适合东岸改善和西海岸终极改善。

这篇，主要聊聊下叠产品：

建面约212-224㎡的镜面下叠，地上3层，实际可使用率约187%。

四房两厅三卫组合，买两层实得四层，约400平的使用面积。

下叠别墅带院落，边户带侧院。

楼上阳台形成的灰空间下，可设置诸多休闲场景，放置鱼缸和一些喜阴植物。孩童也可以在此游乐，不担心高空抛物。

一层的客厅层高约达3.6米，约63平的家庭会客厅，可放下家里的阅读室、健身房，更是孩童的室内游乐场。

当然，也可以把双首层的负一层作为客厅，楼上全部作为静区用来休息。

二层卧室层高3.3米，双南一北，主卧采用套房设计，整体面积约达35平。

负二层，补充负一层的动区功能，可以打造成儿童活动场景、影音室或者私人会所。

负一层和负二层之间，诸多采光井和连接的挑空。

这种别墅产品，既有院落，还有相对较大的面宽、足够的休息区，还有高颜值和270度的环幕阳台。

西海云庐采取先兑现、再销售的推进方案， 预计明年交付。

精装洋房标准层的总价400~450万，下叠别墅600万起，上叠550万起，联排900~1000万。

这个定价，相对比较科学。相比康大玺樾府和萧山路88号要低，比胶南的偏远别墅价格贵。

03 认清现实，大家都在控制预期

胡Sir在本篇，主要聊的还是唐岛湾和金沙滩的高端盘，西区等抽空再铺开聊。

其中，像萧山路和西海云庐，相对灵山湾的康大江山樾等滞销多年的叠拼别墅来讲，肯定是要贵。

但是，地段价值不同，产品完全不是一个时代的。

因此，还是看咱们具体需求和预算来选择。假如非得过一把“别墅瘾”，胶南300万左右的窄面宽叠拼别墅有不少。

如果预算更高，脱离了1公里内配套、对山海环境比较喜欢，也可以考虑一起看看康大玺樾府的联排别墅。

这是青岛少有的中式大联排，院落、户型空间和建筑形态都不错，现房已经有邻居在装修。

康大的建筑和景观，参考了建发过去几年的“王府中式”，适合的客群更为稳重、年长，客群相对也比较窄。

再就是，很多朋友最近问的比较多的金沙滩“洋房”——海信金沙滩项目。

这个盘，属于金沙滩多年难遇的一个正经房企开发的楼盘，值得关注。

但是，项目的教育配套不占优势，有点类似当初的鲁信随珠花园，适合东岸的养老、康养和度假客群。

值得一提的是，海信金沙滩竟然是毛坯交付。通过这个，我们足能看出项目还是想要流速的。

另外，恒大金沙滩旁边那块地，一般人不用等，总价门槛不会低。

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