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青岛市北央企大盘，通过以价换量走出一波独立行情。紧接着，城阳一国企新盘也支棱起来了，刚刚挖坑、建了售楼处，还没出价格，就开始认筹收钱了。

▲北岸雅望工地

这个楼盘是位于城阳南流亭板块的北岸雅望。据该项目销售人员透漏，目前售楼处开放仅几天时间，就已有30余组客户认筹。

▲某中介发布的北岸雅望价格

北岸雅望是一个什么样的楼盘？青岛楼市的小阳春来了吗？

▲北岸雅望售楼处

北岸雅望，总建筑面积约15万㎡，包括1个3.4万㎡的商业MALL和1个2050㎡的体育中心。先说北岸雅望的优势，主要有3个：

优点1：容积率2.0的低密盘

北岸雅望所在的位置，是典型的刚需板块，而容积率2.0却是属于低密改善，总共有14栋10~14层的小高层，楼间距在37~47米之间，从沙盘上看，楼座排布的位置还可以，但是感觉楼间距有点近。

▲北岸雅望沙盘

北岸雅望2.0的容积率，是指包含商业部分的总体容积率，难道是因为配建的3层（局部4层）商业mall和2层的体育中心的低容积率，导致住宅部分的局部容积率，被相应地拉高了？

优点2：全部是无连廊元宝户型

北岸雅望最大的亮点是户型设计，全部为不带连廊的元宝户型，面积段为89㎡、105㎡、108㎡、119㎡、144㎡五种户型，层高2.95米，毛坯交付。

▲89㎡的户型优势是总价低，100万出头即可上车，缺点是单卫。

▲北岸雅望119㎡样板间，客厅面宽达到了6.4米，比较少见。

▲北岸雅望119㎡户型

119㎡的户型，设计的还是不错的，号称是“3+X”室两厅两卫，其实这个面积段只适合做3室，如果真的改成4室，那么客厅和新增加的这一室，房间尺寸明显偏小，舒适度将大打折扣。

优点3：城阳国企开发

北岸雅望的开发商，为北岸控股旗下的北岸置业，是城阳区属国企，近年来在城阳开发了多个楼盘，目前部分项目已经交付。

▲北岸雅望售楼处宣传

国企开发，在当今保交楼、民营房企不断暴雷的大背景下，相对算个优点吧。现在这个楼市形势之下，谁也不敢百分百保证国企就一定没问题。不久前，根红苗正的国企开发商华南城发公告称，不会支付到期票据，直接躺平。更早些时候，位于青岛东李核心繁华地段的国企盘融海云著，封顶之后至今一直停工烂尾。

再来说说北岸雅望的缺点：

缺点1：位置有点尴尬

北岸雅望所在的位置，是城阳南、李沧北，是市区和城阳的交界处，属于市区、城阳两不靠的板块，有点尴尬，周边城市界面较差。市区和城阳中心城区的客户，一般不会选择这一板块，这里只能承接市区的刚需外溢和地缘性轻改善客户。

▲北岸雅望所处的流亭板块，城市界面是这样的。

而且，北岸雅望离地铁有点远。据高德地图显示，离北岸雅望最近的地铁站，是地铁1号线的仙家寨站，约1.5公里，步行约需23分钟，这对于重度依赖地铁出行的客户，是难以接受的，不建议选择。对于开车出行的客户，这个位置离重庆高架路不远，还算是比较方便的。

▲高德地图导航截屏

另外，北岸雅望的学区一般，附近有仙家寨小学、赵红路小学、城阳5中、天康路九年一贯制学校等。

2、商业mall的利与弊

北岸雅望的商住比为35：65，这是一个比较高的商业配比。北岸雅望摒弃了将商业部分做写字楼、公寓、商墅的常规做法，而是设计为在住宅的南侧，配建了一个3.4万㎡的商业mall和2050㎡的体育中心。

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