刘洪玉中国房地产上市公司研究方法体系与中国房地产金融环境分析

中国房地产上市公司研究方法体系

今年的上市公司的TOP10研究是第19次，这次研究应该说背景非常特殊，因为2020年新冠疫情冲击对房地产行业产生了非常大的影响。另外，2020年的房地产市场调控也是在不断完善。房地产上市公司在这个特殊的环境下又取得了非常好的业绩，销售收入规模再创新高，但利润好像增加的不是那么理想，出现了增收不增利的现象。而且企业间的很多指标在持续分化，盈利能力、财富创造力和财务稳健等方面差异化越来越明显。我们在这个时候来总结评价优秀房地产上市公司的表现，对于行业、整个社会都很重要，尤其资本市场非常关注。希望我们的研究能够进一步提升行业的透明度，让整个社会更好的认识行业。

研究对象上，是去年年底前沪深交易所和香港联交所等境内外证券交易所公开上市的房地产企业，我们严格按照上市公司的产业分类标准确定研究对象。

研究方法上，在过去18次工作经验的基础上结合当前市场特点和趋势，稍微做了一些改进，这个改进主要是体现在对上市公司的财务稳健性评价所需要的指标，因为过去我们也关心财务的稳健性，当时用有效负债率和现金比例这两个指标。去年房地产金融监管政策出台，行业里面有一个叫“三线四档”的概念，我们把这两个指标按照新的监管标准做了替换，用了剔除预收账款后的资产负债率和现金短债比来替换前面的指标，这样让我们的研究和政府相关的政策以及整个社会的关注就能更好的协调一致起来。

具体来看，综合实力评价是综合了企业的经营规模、财富创造能力、企业的投资价值以及企业的财务稳健性，评价方法保持连续一致。经营规模指标主要从企业的总资产、营业收入、利润总额、总市值这四个方面考察，财富创造能力的指标包括税收的净营业利润和企业的资本成本。关于企业的投资价值主要是从企业的盈利能力、成长能力、运营能力、资本能力和企业对未来的预期这五个方面评价。稳健性主要是评价财务相关的指标，画红框的指标是刚才提到的替换的那两个指标。总体来看，整个二级指标、三级指标的数量没有发生变化，只是做了一些微调。

房地产金融环境分析

现在资本市场政策环境主要的特点叫做货币政策灵活稳健，金融风险管理越来越严格。防范系统性风险是我们国家的重要任务，其中最重要的风险是金融风险，房地产金融风险又是非常重要的方面，金融风险管理相关政策对我们这个行业的影响越来越重要。

整个的政策框架保持稳定，而且在疫情影响逐渐稳定下来后，仍然强调不急转弯，要保持连续性、稳定性和可持续性，主要是加强宏观审慎管理，强化综合监管。管理目标是既要保障国家经济活动的稳定和恢复增长，同时又要防范金融风险。金融宏观审慎管理落实到房地产金融上叫房地产金融审慎管理。在过去一年里金融监管越来越规范化和精细化，发布了面向房地产企业的三道红线和面向银行金融机构的两道红线。

传统的融资渠道有收缩，希望在总体上比较宽松的环境下资金不要像过去曾经经历过的那样过多的或者是不合常规的流向到房地产领域里来。政策还是倾向于支持优秀的房地产企业的发展，比如资产证券化这样一些方面也有一些新的进展。

从银行信贷来看，房地产贷款增速还是比较快。传统来说金融支持对行业的发展起了非常重要的作用，过去房地产贷款相对于其他贷款有点发展的过快，信贷结构开始有些不合理。所以现在开始放缓房地产贷款增速。公司债的发行规模跟2019年相比有所降低，应该是受到了“三线四档”政策的影响，但规模降低的还不很明显。票据的发行规模同比大增，而且发行成本在下降。海外债的融资规模和成本都下降。信托的规模有所下降，主要是受“去通道”政策的影响。资产证券化的规模上升了，供应链ABS占的比重最多。股权融资在香港证券市场上比较活跃。

另外，房地产企业境内资本融资更多的是体现在引入战略投资合作伙伴，借此改善公司的资产负债结构。另外，我们研究过程当中发现绿色金融可能会成为新的融资渠道。国家提出了碳达峰、碳中和的发展目标，房地产行业对实现这个目标是有很大的影响。目前绿色金融渠道融资基本上还是境外的渠道，而且这些渠道成本也比较高，境外渠道更多的是提供了一种可能性。通过金融支持鼓励房地产企业向绿色低碳转型，也是一个政策发展方向。但目前还存在一些技术性和机制性的障碍。绿色过去是设计认证，现在改成运行认证，需要资金支持的是开发阶段，建成以后才能验证建成的是不是绿色的，这里面有一个时间差，我们现在希望做一些制度性的安排，只要能确保企业做成之后是绿色的，就可以提前获得优惠条件的绿色金融支持。建议企业多关注绿色金融，因为这既是国家支持发展的方向，又有利于行业的高质量转型发展。

最后，从房地产行业开发资金的来源构成上来看，2020年国内贷款占资金来源的13.9%，各种权益和公司债等渠道融资大概占三分之一，还有50%多是跟我们的预售相关。

通过这次集中供地可以看到，销售价格大多被限制住了，成本许多是刚性的，这就意味着项目利润水平在下降。在这个环境下如果仍然采用高杠杆，利息等财务成本又越来越高，这就需要我们去探索新的融资方式了，比如增加房地产企业权益融资、REITs、轻资产模式等，从过去开发商单一角色向开发商、资产运营管理商和基金管理者这三个复合角色去转变。

谢谢大家！