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分析项目之前，我们先贴出项目的基本数据

位置：青岛市北区宁乡路与新宁路交汇处

开发商：青岛和达珑泽投资有限公司

交付标准:毛坯

1拿地时间 2023年9月18日

交付时间2027年7月

楼面价11210元/平

占地面积2.08万方

建筑面积10.25万方

规划5栋住宅楼1栋办公楼

容积率3.5

层高3米

总层数26-31层

总户数562户

户型105平120平 142平

物业费3元

物业公司和达物业

操盘开发商越秀

销售公司：荣置地vs和达自销

地是和达23年9月拿的，后来和达的情况大家都知道了，因为money问题，把大部分股份转给了青岛城投，青岛城投目前是占60%股份，和达控股的和达悦泽投资占股40% ，城投最近几年和越秀合作的比较多，这个项目又找来了越秀代建（没有股份），销售团队有两个：一个是荣置地，还有和达的自销团队，为什么我要说销售团队，因为有些开发商没有自销团队，会找代理公司来卖房，可能有些置业顾问为了成交会有些不实的承诺，所以购房者要注意一下。

优点

1.位置优势 地处新都心，虽然是新都心的边缘，那也叫新都心，就是比老四方和李村位置占优势，如果抛开项目不谈，老四方和新都心，我是建议你选新都心。

2.层高3和阳台进深2.1米都是执行了新规。不说别的3米的层高比2.9米就是舒服，肉眼可见的舒服，但是距离别的项目3.15米还是有差距，阳台进深2.1米 105平 赠送面积大概在6.93平 120平和142平赠送面积都是7.24平

3.配套成熟东侧就是市北中学，比上不足比下有余，虽然比不了浮山后，但是跟市北大部分学校比还是不错，不用过马路就到学校，孩子多睡半小时。距离凯德茂1.9公里，走路还是有点远，尤其是现在大夏天，骑电动车或开车五分钟就到。

4.120户型高层做了元宝户型，还是值得一夸的。

5.不临主干道高架桥隧道等 比较安静，新都心三剑客另外两剑客一个靠黑龙江路后期还要起高架、另一个靠着双山隧道。

6.没有回迁房、保障房等，居住业主圈层比较纯粹，都是花真金白银买的

7.城投接手后，交付不用担心了。越秀操盘，对品质有一定提升。

缺点

1.距离地铁远，距长沙路地铁口1.1公里，置业顾问说沿着河边小路走可节省300米 ，800米就能到，800米也不近哈 ，地铁基本上忽略了。如果你上班就靠地铁通勤，非要买这个项目，可以入手个电瓶车

2.容积率3.5 这个太高了 有点让人难以接受。

3.公摊太高，25%左右的公摊在这个各楼盘宣传接近0公摊的时代，25%的公摊有点难以启齿，算上阳台的赠送，得房率才80%，

4.西侧的公墓，西侧个别楼座会在房子里能看到，关于与人生最终归宿为邻这个问题，每个人也是看法不一，看个人是否在意。

5.物业公司还是和达，怎么没换成越秀物业？物业费3块钱，和达物业怎么样，和达业主可以来聊聊

综合看来，有105平小户型 ，既没有别的楼盘95平小套三的拥挤，也没有别的楼盘120起步的高总价，对市南上班的年轻人比较友好。新都心今年会有三个纯新盘，棠玥和境是第一个开盘的项目，也是单价和总价最低的一个，如果追求地铁和小高层可以等等保利果品市场地块和市北城发双山地块，如果预算有限 ，又想在新都心买新房，可以重点关注棠玥和境。

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