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项目区位分析

华润琨瑜府位于金水西路与桐柏北路西南，属于二环老城董砦（牛砦）城中村改造项目。

金水西路这一片一直不被市场关注，项目也不多。此前正商金域世家和领创天域华庭，南面虽然是热闹的锦艺国际华都，但总感觉联想不到一起，归根结底还是周围路网不够通达，城市界面不够干净利落。

不过，一切都在改善，金水西路的整改，冉屯东路未来再打通，这里就和周边彻底融为一体了，就像一个潜在的高手被打通奇经八脉，价值大大提升。

项目配套评测

1、交通配套

项目东有桐柏路，西有秦岭路，又紧邻金水西路，“一条金水路，半部郑州史”，金水路在郑州的意义，正如北京的长安街、上海的南京路、广州的中山路，不仅是一条标志性道路，更是城市的象征和符号。

轨道交通方面，项目距离地铁5号线月季公园站直线距离约1000米左右，1号线和5号线的换乘站五一公园站直线距离约1200米左右，地铁的辐射范围内，地铁5号线是郑州的地铁环线，后期地铁开通的越多，价值也会越来越大。

2、商业配套

项目周边都是成熟社区，居住生活氛围浓厚，底商及超市应有尽有，居住于此，生活会很便利。

大型的商业配套有锦艺城的王府井商业，直线距离650米左右，西元国际直线距离1.3公里左右，中原万达直线距离2.4公里左右，北边还有升龙天汇广场，直线距离1.5公里。另外项目又规划了写字楼、公寓等综合体项目。

3、教育配套

周边有育华小学、育才小学、育红小学、五十二中、郑州八十中学、建设路小学，另外项目还规划有2000多方幼儿园，满足业主家庭教育所需。

4、生态配套

项目周边有多个公园，其中月季公园离项目直线距离1.5公里左右，景鸿中央公园直线距离500米左右，还有陈伍寨公园、西流湖公园等。

5、医疗配套

项目周边的医院有邻郑州市中心医院、郑州市人民医院、郑大第一附属医院、郑州市第九人民医院等，其中最近的河南省现代医院直线距离530米左右，医疗配套非常丰富。

项目基本信息

项目占地约178亩，现在在销售的是银杏院的7#和8#，银杏院一共规划了10栋楼，西侧的4栋是商品房，东侧是6栋安置房，中间是用一个幼儿园隔开，规划总户数3754户。2T5户或2T6户，容积率6.49，绿地率26.9%，建筑面积约51-166㎡，整体是刚需的定位，均价11000左右。

项目产品评测

建筑面积约61平一房两厅一卫：

优点：

动静分区；私密性强；主卧带阳台。

缺点：

户型狭长；过道过多。

建筑面积约79--88.2平两房两厅一卫：

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