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近期，位于内环汉口核心的绿城新兴街项目案名一经发布，就引起了行业内的极大关注。绿城外滩玫瑰园，仅仅只是这个名字，就意味着武汉顶豪身份。之前内环汉口核心卖得最贵的是武汉天地云廷三期的一线江景房（户均约2000万+/套）和华发外滩荟的毛坯洋房（均价约5.5万/平）。绿城外滩玫瑰园楼面价高达约27920.2元/平（武汉单价次地王），会卖到多少，属实引人遐想。
绿城官方视频号截图：
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计容建面约2.38万方，容积率1.3
以洋房别墅为主 建面约200-700平
绿城外滩玫瑰园截止发稿时尚未报规。不过，绿城官方已经放出了该项目的相关规划和产品情况，建筑高度4-7层，总户数仅102户。
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也有自称置业顾问的提前公开了该项目的房源情况和销售节点。
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结合一张效果图来看，绿城外滩玫瑰园共包含洋房和别墅，洋房预计为建面约200-230平大平层产品，别墅预计包含建面约300平、370平、700平户型。从户型面积看，主要以联排为主，可能搭配少量独栋产品。（图片和数据来源于网络传闻，项目暂未报规，请以实际规划为准）
另外，绿城“玫瑰园”系列确实属于国内顶级豪宅。。
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近期实探路过，该项目已开工建设。
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拿地情况：
武汉楼市历史上楼面价第二高的项目
该项目即P（2025）049号地块，于今年6月30日，由绿城中国旗下子公司武汉旭尚房地产开发有限公司竞得，成交价66450万元，成交楼面价约27920.2元/平。该地块起始价43050万元，经过9家公司、多达106轮竞价，溢价率创造纪录达约54.36%。该地块地段条件极佳，地块楼面价很高，但土地总价并不高，开发商可能感受到的资金压力并不大，这或许正是众多开发商敢于抢地的核心。
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股权关系显示，武汉旭尚房地产开发有限公司，由安徽绿昕置业有限公司全资控股，又由武汉臻毅置业发展有限公司全资控股，最终归属于绿城房地产集团有限公司，即绿城中国，负责开发绿城品牌的高端项目，区别于绿城管理等参与开发的代建项目。在武汉，绿城中国全资开发的项目数量极少，主要包含绿城湖畔云庐等，少数为联合控股、绿城操盘，如绿城金地凤起听澜、绿城凤起乐鸣、绿城留香园等，多数为代建，绿城负责品牌输出和操盘，包括大名鼎鼎的绿城武汉黄浦湾。
P（2025）049号地块位于江岸区中山大道与新兴街交汇处（新兴街二、三期地块）；规划总用地面积为18277平方米（以实测为准）；规划用地性质为二类居住用地；最大计容建筑面积控制在23800平方米以内；最高容积率约1.3；国有建设用地使用权出让年限为70年。绿城外滩玫瑰园计容建面只有约2.38万方，体量很小，但是容积率低，而且处于内环汉口核心，近邻武汉天地，如此高价值地段的低密项目，极为难得。
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该地块成功刷新武汉单价次地王，前武汉单价次地王为越秀中交星汇园楼面价约26530.6元/平，仅次于武汉单价地王——二七滨江武汉瑞府楼面价约30558元/平。
该地块今年年初，发布了调规公示。
公示具体内容如下：
将约0.71公顷医院用地修改为二类居住用地。修改后，二类居住用地增加约0.71公顷，医院用地减少约0.71公顷，其他控制要求不变。
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区位、交通和配套分析：
区位方面：内环汉口核心中山大道沿线，武汉天地商圈，老汉口高价值地段
绿城外滩玫瑰园位于江岸区中山大道与新兴街交汇处（新兴街二、三期地块），属于内环汉口核心，武汉天地商圈，紧临中山大道，与武汉天地直线距离约400多米，与长江直线距离约800多米。
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微观区位：
东北侧为新兴街、三元里、七一华源中学等；
东南侧为中山大道、六合花园、六合小区等；
西南侧为纯阳街、沈阳路小学B区、都市产业大厦等；
西北侧为未来家园、京汉大道、地铁1号线（高架，可能有噪音）等。
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区位点评：
1、该项目位处内环汉口核心地段，又属于武汉市政务中心所在的江岸区，又临近武汉天地商圈，与解放公园、汉口江滩直线距离都不远，区域内各项城市配套都非常优质，该项目紧临沈阳路小学等，潜在的书包价值很高，是武汉人比较公认的高价值地段。
2、该地段既有现代城市界面，也有不少老旧小区，城市更新速度并不快，比如三元里、八医院宿舍等，带来了老汉口的成熟生活氛围，山海关路、长春街等街巷烟火气十足，是武汉知名的旅游景点之一。
3、同为顶级地段，与二七滨江等新建豪宅区相比，居住感受完全不一样。汉口内环在楼市中认可度一向大幅低于二七滨江，不过该项目所在区位靠近武汉天地，属于汉口内环中价值非常高的地段了。不过，地处内环，周边不少道路狭窄，交通出行拥堵情况比较常见。
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交通方面：临京汉大道，周边多条单行线，步行有地铁
自驾：从路况图来看，该项目周边主次干道路网发达，紧邻京汉大道、中山大道等，因为日常交通流量极大，拥堵情况比较常见。周边次干道路边临停非常多，也有不少是单行线，包括附近的中山大道。
地铁：地块北侧到地铁黄浦路站直线距离约400多米，该站是地铁1号线、8号线的换乘站。地块南侧到地铁三阳路站直线距离约600米，该站是地铁1号线与7号线的换乘站。整体来看，步行坐地铁比较方便。
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配套方面：兼得老汉口的烟火气和新天地繁华，拿地文件明确对口沈阳路小学
商业：该项目周边的山海关路、沈阳路、长春街甚至中山大道沿线，临街商业极为丰富，分布着老汉口的许多招牌老店。项目与武汉天地直线距离只有约500米，属实烟火气与顶级繁华兼得。
教育：该项目临近七一华源中学本部、武汉二中，以及沈阳路小学B区和A区。项目拿地文件明确对口沈阳路小学，而沈阳路小学对口武汉第二初级中学。该项目基本确认了第一梯队书包房价值。
沈阳路小学与二初2025年划片情况：
医疗及其他：该项目北边解放大道沿线分布着汉口核心最有名的“三把刀”，同济、协和和中部战区医院汉口院区（原161医院），都是响当当的三甲。与解放大道、汉口江滩直线距离都只有约400米左右，步行都可达。
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周边楼市分析
江岸区汉口核心地段近几年入市的项目很少，目前在售的台北央玺、越秀中交星汇园、武汉天宸、中建壹品汉芯公馆等具体位置都不如绿城外滩玫瑰园。越秀中交星汇园目前已是尾盘，现房21XXX起。武汉天宸、中建壹品汉芯公馆靠近二七滨江，约23XXX起，大户型价格更高。
前些年周边汉口核心也开发过几个项目。早年较近的远洋长江樽包含一栋超高层住宅，带装修卖到4万多/平，五福路1号包含洋房、小高层和高层，成交均价约4.9万/平左右。电建地产汉口公馆6-10层的洋房均价在4万/平左右。最出名的也是价格最高的是华发外滩荟，洋房和叠拼卖到了约5.5万/平起。
远洋长江樽和电建地产汉口公馆目前都有几套二手房挂牌，并无太多成交，挂牌价约3.1-3.8万/平，明显是低于当初新房售价的。
周边武汉天地非看江地块，二手房成交均价已降至3万/平出头。
综合来看，绿城外滩玫瑰园的高定价支撑确实非常多。近武汉天地商圈+第一梯队书包，是远远优于近几年内环汉口核心已售和在售项目的。虽然当下武汉楼市比较疲软，整体房价还有下行趋势，不过，越是顶豪产品越是相对较少受到大环境影响。低密规划+绿城品牌+“绿城玫瑰园”的国内顶豪产品定位，价格上限充满想象力，如果超过5万/平，不会感到太意外。（价格仅为个人猜测，不代表实际价格）
综合点评：
项目优势：
1、该项目位于内环汉口核心，属于江岸区，武汉天地商圈，是传统高价值地段。土地供应极少，土地价值很高。
2、拿地文件对口沈阳路小学，沈阳路小学对口武汉二初本部，江岸区第一梯队书包价值。
3、容积率1.3，仅102套，含联排别墅等，又是绿城“玫瑰园”产品线，规划和产品没什么对手。
4、绿城中国开发，品牌力很强。
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