毛利率连续下降,禹洲冲刺千亿面临压力

搜狐焦点丽水站 2020-04-02 15:13:34
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禹洲要想实现千亿目标,今年的增幅至少要保持在33%。

禹洲原先铺排今年一季度销售目标在130亿元至150亿元,但受疫情影响,销售额与原计划差距30亿元至50亿元。

离千亿只差临门一脚,禹洲能否在疫情后迅速补回差距,关系着今年千亿冲刺的成败。

3月31日,禹洲地产(01628.HK)发布2019年度业绩公告。报告显示,禹洲地产去年收入232.4亿元,同比微降4.38%;毛利约为60.9亿元,同比下降18.42%;净利润约39.67亿元,同比增长约6.46%。

近四年来,禹洲地产毛利率连续下降,从2016年的36.37%,逐年跌破三十,降至去年的26.21%。不过,公司有信心在未来两三年将毛利率维持在25%至30%之间。

去年禹洲实现合约销售额751.15亿元,同比上升34.13%,超额完成预定目标的112%。从区域来看,长三角对销售贡献最大,达到65%;其次是海西区域,占比27%。

对于如何跨越千亿,禹洲称已经为今年备足至少1800亿元的可售货值,一二线及准二线占比超九成。关于今年的推盘计划,禹洲地产首席财务官邱于赓表示,“原先上半年计划40%,下半年60%。受疫情影响,上半年占比大概35%,下半年65%。”

值得注意的是,禹洲在进入苏州市场的第三个年头,去年的签约额突破百亿,贡献销售额超20%,成为公司首个百亿销售量级的城市公司。也正是归功于此,去年禹洲调整组织架构,以苏州公司为核心城市设立江苏区域,辖管江苏省内城市公司。

邱于赓期待今年有更多城市公司突破百亿销售,特别是上海、天津、合肥等几个城市,潜力均比较大。

对千亿目标的追逐,离不开开拓疆土。

2019年,禹洲通过公开招拍挂以及收并购的方式,斩获35幅地块,权益归属总建筑面积约265.6万平方米,其中一线、二线及三线城市的占比分别为18%、77%及5%。

从进驻的城市来看,禹洲聚焦于核心一二线城市,及核心城市圈内人口基数大且交通方便的三线城市。这些城市不仅能扩大销售规模,也能借其去化和回款优势提升盈利水平。

除了长三角区域,禹洲在去年中期业绩会上宣布已成立城市更新部门,大湾区就是主战场。2019年,禹洲在佛山新增四个项目,在大湾区共计9个项目,分布于香港、惠州、佛山和中山,未来禹洲也将加大在大湾区的布局。

截至去年年底,禹洲土储总可供销售建筑面积约2012万平方米,权益土地储备地价合共约244.4亿元,共156个项目。

这些项目分别分布于局长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域等六大都市圈33个城市。现在持有及管理的土地储备足够禹洲未来三至四年的发展需求。

至于今年的买地计划,禹洲董事局主席林龙安表示,今年预算在500亿元左右,实际可动用资金250亿元左右。此外,前年公司成立城市更新事业部和产融事业部,去年还成立了医养产业事业部,公司会坚持产业的导向和大健康的导向来支撑住宅开发。

除了住宅业务,禹洲还展望了商业及物业业务的发展。

去年禹洲已开业商业项目16个及筹备期项目11个,共27个项目,打造商业面积超200万平方米,其中购物中心占比超一半,全年5个商场销售额12亿元,整个商业物业租金收入3.5亿元。

物业上,去年管理费收入约为4.48亿元,截至年度管理总建筑面积约1300万平方米。

林龙安在此次业绩会上给出了一个较为明确的时间表:物业板块力争今年年底分拆上市,最迟明年一季度,而商业部分首先要把轻资产部分和物业的新家园模式对接。

买地囤粮关系到公司的财务情况,禹洲交出的年度报告中,降低负债有了一定成效,现金流水平也有双位数增长。

与2018年相比,去年上半年禹洲就耗费141.3亿元买地,超过上一年全年支出。也正因如此,去年中期报告中,禹洲的净负债率上升至72.7%。

邱于赓称,公司下半年进行了比较主动的降负债,年末禹洲的净负债率下降至65.64%。这一水平在行业内不算高,禹洲表示今年也将积极管理负债。

去年,禹洲也发了不少境内外债券。去年公司在境外多次成功发行美元优先票据,票息介乎6%至8.6%之间,期限介乎三年期至六年期,债券发行均实现了零甚至是负新发行溢价。在境内成功发行两笔债券,共计35亿元,票面利率分别为6.5%、7.5%。

截至期末,禹洲合计总借贷约543.7亿元,较中期略微降低。一年内到期的债务约152.7亿元,占总债务比28.09%,现金短债比则为2.33。

“目前我们境外的债务平均超过三年半,加权平均融资成本从中期的7.23%降到7.12%。”邱于赓表示,“年内到期债务公司均有应对融资方案,其中2亿美元的境外美元债和3.3亿美元的境外银团,已通过今年年初发行的10.45亿美元债券进行覆盖。”

禹洲截至去年末的现金及银行结余(包含受限制现金)为355.11亿元,同比上升21.28%。目前来看,公司现金流还算乐观,但未来持续扩大规模,保证稳健的现金流情况是公司发展的前提。

如林龙安所言,冲刺千亿的路上,禹洲仍以稳健经营、利润导向为主。

来源:界面新闻

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