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武汉【大华锦绣年华】
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近期，位于青山滨江的大华锦绣年华爆出了大量项目内部规划细节，这个堪称大华高端豪宅系新盘的神秘面纱终于逐步揭开。
3月28日拿地，4月15日报规，5月23日调规主动降容。这一系列举动，在武汉楼市都是相当传奇的。
如今项目一期规划公示，产品、小区规划等大量数据公开，看得出来，此盘确实与此前大华在青山的项目有较大差距，整体品质、定位都更为高端，或许将成为青山滨江新一轮的高端热门选手。
房源详情：
一期共约448套房源！
均为2梯2户、超高得房率的四代产品
大华锦绣年华一期共规划了4栋住宅，其中1、3号楼为超高层，2、4号楼为小高层，全盘都是2梯2户的格局。
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该项目4月15日首次报规，但在5月23日进行了规划调整。
根据规划信息显示，本次调整主要包含以下几个内容：
容积率从5.07调整至4.99，容积率下调；将原本计容的物业用房、配电房调整为不计容面积，将原本不计容的消防控制室调整为计容面积。综合计算得出，相当于开发商节约出了约1142.43平的计容面积。
按常规做法，开发商出于经济利益的考虑，会把新增的计容面积放在住宅指标中去，按照大华锦绣年华的约152平的户均建面来计算，可以至少新增7套房源。
调整后经济技术指标：
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但是！
根据调整后的经济技术指标显示，大华锦绣年华的住宅指标并未发生变化。整体计容建面从原来的约70040.98平减少至约68898.59平。
规划图上也明确表示：本次调整不涉及项目建筑高度、面宽、进深、户型等，房源数量也没有变化。
此次降低容积率，其实只是把物业用房、配电房面积由计容变为了免计容奖励面积，也就是规划指标放松给了开发商一定的福利，项目设计建设规模其实没有变化。
但这个1000多平的计容建面就白白不要了吗？哈哈，其实不太可能，大概率是将这个面积用到项目二期地块中去。
调整前经济技术指标：
平面图显示，该项☎☎售楼处不大，楼栋几乎都是东南朝向，南面2栋楼平行于抚顺街，北面2栋楼平行于武昌文化生态长廊。
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根据开发商透露，项目一期所有楼栋都是2梯2户的格局，意味着所有户型都能实现独立电梯前室和私梯入户的居住体验。
该项目一期包含建面约134-192平房源，据宣传整体优化后得房率可达约96%-107%（本文未核实，请以实际为准），但目前户型图尚未发布。
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虽然户型图尚未发布，但据了解到的消息，该项目超高层建面约134平做了大三房两卫，建面约143平、164平做了四房，建面约192平是大四房三卫。具体户型格局要等后期户型图公开之后再做详细解读。
另外根据开发商公开了样板间效果图。
建面约143平小高层大横厅，落地窗设计，空间感不错。
建面约143平主卧窗墙比也较大。
建面约164平超大动区样板间效果图：
建面约164平户型的厨房效果图：
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大华锦绣年华是大华集团旗下高端产品：年华系，堪称藏品级产品系，在选址、规划以及产品设计上都更偏高端豪宅。
从目前项目发布的效果图来看，大华锦绣年华在整体品质规划上确实很有亮点。从小区大门到内部园林及全能会所规划，在当下青山滨江，应该都是很出挑的。
小区的海派归家大门，全进口石材打造，造型、配色都很高端大气。
大门效果图：
小区规划了约1200多平的会所，内部包含了KTV、健身房、会客区、私宴厅等。
KTV效果图：
会客区效果图：
健身区效果图：
私宴厅效果图：
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项目作为四代产品，也规划了下沉式景观庭院，目前效果图呈现出来的效果也相当惊艳。
下沉式立体景观效果图：
下沉式庭院效果图：
约8米高的流光水瀑效果图：
园林内部星空会客厅效果图：
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大华锦绣年华是大华布局青山滨江15年来，开发的第七个项目，足见其对青山板块的情怀。
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该项目是大华集团3月28日拿下的P（2025）003号地块和早年拿下的东兴洲K1地块组合而成，其中003号地块成交楼面价高达约16718.4元/平，不过东兴洲K1地块拿地时间很早，成本较低，一定程度上中和了拿地成本。
项目所在地块：
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青山的新房市场一直比较稳定，你方唱罢我登场的格局维持了很久。但2025年陆续冒出来了好几个新盘，且还迎来了大华锦绣年华这个滨江四代产品。
项目位于青山滨江，比青山核心的认可度高，但项目属于二线临江，距离长江很近，可后期再看江视野上就不能有过多奢望了。项目所处位置是整个青山比较精华的地段，到地铁站、商业体、学校、医院都不远。
大华在青山深耕多年，在青山开发的楼盘各个都是区域热销盘，且交付口碑也不错。大华锦绣年华还是大华集团旗下的高端豪宅系产品，再加上迎着四代宅的风口，各项规划、产品都本身也是值得期待的。如今项目规划公示，从大门到会所、下沉式庭院等配置，在整个青山，目前都是无以匹敌的存在。
另外一期全盘都是2梯2户的格局，都能实现独立入户的居住体验，且建面约134-192平的户型，据传优化后得房率可达约96%-107%，整体也是针对高端圈层。虽然户型图还没发布，但从样板间效果图来看，户型产品应该也是很有看点的。
整体来说，该项目的面市，对于青山的新房、二手房来说都会有很大的产品力冲击，但最终的接受度如何，还是要看定价了。
青山滨江目前新房价格约17XXX-20XXX元/平之间，一线观江房源价格更高，与该项目差不多的非一线滨江小区二手房成交价格约15XXX元/平起。目前江玺毛坯17XXX元/平起，能建青誉府毛坯1.75万-1.95万元/平之间，其实价格都偏高，但还是有一定接受度。但这两个项目户型整体都不大，且在得房率上不算优势很突出。
但大华锦绣年华做的是纯粹大户型高端改善盘，再加上整体品质、得房率也更高，如果对标这两个项目价格，那么大华锦绣年华首开小高层大概率会定价在2万元/平左右，或许也有一定的接受度。
区位分析：
青山滨江，二环与三环之间
大华锦绣年华位于青山区建设三路与抚顺街交汇处，位于武汉二环与三环之间，与二环线直线距离约1.9公里，距离青山江滩约200多米，属于青山滨江板块。
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项目微观区位：
西北边是武昌生态文化长廊、规划住宅和商服用地（御江壹品青山樽商改住地块和D2地块商业）、临江大道、青山江滩及长江等；
西南边是规划道路、规划住宅（预计是大华锦绣年华二期）、建设二路等；
东北边是建设三路、御江壹品青山樽等；
东南边是抚顺街、东兴天地、武钢三中滨江学校等。
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项目周边学校资源较多，根据2025年的青山区划片信息显示，项目东西侧的青山印、青山樽、东兴天地E区均对口吉林街小学江南春城校区，对口中学为武钢三中滨江学校。
周边还有钢城一小和青山滨江未来实验小学，项目西侧大华铂金悦府划片的是这2所小学。（免责声明：学校信息仅供参考，实际对口信息要以交房后当年划片文件为准）
2025年划片文件截图：
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区位点评：
1、项目位于二环与三环之间，青山滨江板块，相对二七滨江、武昌滨江，青山滨江环线位置处于弱势。
2、项目周边成熟，社区底商丰富，青山江滩公园、中小学教育等生活配套都相当不错，片区内也有武商城市奥莱等集中大商业，相对比较宜居。
3、项目属于二线临江楼盘，在东北边地块尚未开发之前，部分楼栋可暂时无遮挡看江，但后期北边地块建起来，就不好说了。
4、项目周边距离青山江滩、长江很近，周边还有和平公园等，生态环境不错。
武汉【大华锦绣年华】
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