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宁波绿城馥香园南侧地块，看下项目利润怎么样。

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2025年3月24日，鄞州高新区地块由绿城以11.6亿元总价竞得，溢价率20.83%，成交楼面价27897元/㎡，刷新高新区宅地成交楼面价纪录。

2024年3月，绿城以17.3亿元总价竞得今日成交地块北侧的馥香园项目，成交楼面价20984元/㎡，溢价2.4%。

新项目4月25日批前公示。项目位于高新区馥香园南侧，共15幢，分联排、叠墅、洋房和高层。

根据土地出让条件，户内平台和共享平台不计容，平台面积可以占到户型面积的35％-40％左右，平台层高两层，且不得封闭。平台面积是比较大的。

从效果图也能看出，高层和洋房的空中花园比较大。

馥香园外立面铝板和石材，装修标准对外输出7032元/平米，整盘大约430户，目前网签283户，考虑部分网签延迟，实际已售出大约300户，去化率大约70％，按照月销售30套左右的速度，还有4个月左右清盘，新项目开盘的时候，刚好基本卖完。

馥香园的销售价格其实是低于预期的，项目的利润率也比较低，主要是因为宁波市场比较冷，竞品压力也一直存在。

馥香园洋房184户型，9层洋房均价约3.7万，我预计新项目户型的卖点就是多了空中花园的面积，新项目洋房售价比馥香园洋房贵10％-15％，新项目洋房和小高层成本按照0.6万毛坯+0.3万精装，售价4.1万比较合理。

叠拼估计是毛坯交付，售价是洋房的1.2倍左右，售价估计4.9万，

合院毛坯交付售价是洋房的1.4-1.5倍左右，约6万。

整盘地上住宅均价约4.93万/平米。

附近竞品楼盘大致情况：

1、保利海晏天珺，高层产品，直线距离1.4公里，位置比绿城项目更好，24年5月开盘，整盘494户，网签372户，去化速度也不算快。

2、江山万里明湖A5地块，24年10月拿地，位置好于绿城，江山万里在宁波的品牌美誉度是第一的，开发商口碑好于绿城，项目规划了高层、叠拼、双拼别墅，体量也不小，可能会和绿城基本同时开盘。

江山万里项目鸟瞰

操盘效率预测：我预计拿地后6月个开盘，项目规模比较小，但是目前馥香园还没清盘，客户的积蓄比较少，项目估计流速不会特别快，估计12个月现金流回正。

项目利润测算过程：

规划面积：我预计住宅地上可售面积41150平米，168户，户均面积约245平米；地下车位403，车位配比2.4个/户。

土地款+契税11.95亿，契税按照3%。建造成本5.5亿，预计标准会比较高，洋房和小高层地上按照毛坯0.6万+精装0.3万/平米，叠拼按照毛坯0.9万/平米，合院按照毛坯1.1万/平米;地下室建造成本按照0.44万/平米。

项目货值21.0亿，其中住宅20.3亿,住宅均价按照4.93万/平米（含小高层、洋房、别墅均价，别墅地下按照赠送考虑）；车位货值0.86亿，车位均价按20万/个。

宁波绿城馥香园南侧地块，看下项目利润怎么样。

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