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项目名称：重庆万华麓悦江城
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重庆第一神盘--万华麓悦江城
01 项目简介
（1）项目位置
麓悦江城位于悦来板块，是连接水土高新区、中央公园板块的重要板块，拥有“江山河岛”四重稀缺资源。
项目地处悦来街道与复兴街道交界处，距离悦来会展中心约3.6公里，距离中央公园板块约6公里。
（2）项目介绍
项目规划用地约3500亩（1414亩建设用地、2100亩绿化用地），万华分别于2015-2021年分6次拿地，综合容积率只有1.29。
项目总建面达到了122万方，其中住宅88万方、商业6万方、商务27万方（需自持10万方）。
项目总地价达到了76亿元，综合楼面价6215元/㎡。
下图标蓝色方框所圈范围为麓悦江城建设用地范围。
（3）目前在售情况
麓悦江城目前已面市三个组团，分别为麓溪半岛、碧影溪和悦集。
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▌已入市地块示意图
麓溪半岛：于2020年11月首次面市，4-6F的大平层，主力户型面积130-390㎡，还规划有少量独栋别墅。
碧影溪：于2021年12月首次面市，全部为4-6F洋房，主力户型面积117-195㎡。
悦集：于2023年6月首次面市，2T2小高层，主力面积为133-142、188-195、228㎡。
截至目前，以上三个组团累计去化约14万方，年均去化约3.5万方，取得这一销量的背景是精装均价达到2.8万元/平米、项目地处悦来与水土交界处、全程不上分销，在如今的重庆楼市确实是一股清流，独一份的存在。
02 项目所属行政区
上文提到了麓悦江城这个项目的土地总共是分6个批次获取，土地的分别位于悦来街道和复兴街道，笔者将街道范围图叠加到地块分布图上，如下：
可以看到麓悦江城所有组团中，除了麓溪半岛和碧影溪两个组团属于复兴街道外，其余组团均属于悦来街道。
之前笔者写过一篇重庆十一区教育管辖划分的文章中提过（感兴趣可以点击蓝色字体查阅），悦来街道教育归渝北教委管辖，复兴道街教育归北碚教委管辖（这点跟中央公园有点类似。）
所以麓悦江城的小学初中入读政策就有两种方式，对口的学校也均不一样。
由于近期引进了悦来人民小学，整体的小学入读政策会更加复杂。
下面笔者先将悦来人民小学引进之前的入读政策介绍一下。
03 复兴街道组团入读政策
麓溪半岛和碧影溪两个组团按照北碚教委招生政策执行，目前暂不需要提前落户。
2019年12月北碚教委出台了北碚教发〔2019〕242 号文件，对水土和复兴两个街道的中小学划片范围进行了规定。
具体文件可查阅北碚教发〔2019〕242 号.pdf。
根据划片政策，可以看到麓溪半岛和碧影溪两个组团的对口小学是小学教育用地17，即即将建成的健康城小学。
▌来源：《重庆市北碚区教育委员会关于调整水土复兴片区义务教育阶段划片招生范围的通知》
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▌健康城小学效果图
健康城小学位于麓溪半岛北侧，占地面积53.5亩，规划24个班，预计2025年9月投入使用。
根据《通知》规划，小学教育用地17对口中学为规划中学教育8，中学8建成前对口江北中学思源校区。
▌来源：《重庆市北碚区教育委员会关于调整水土复兴片区义务教育阶段划片招生范围的通知》
中学教育8位于两江溪岸云蔚东侧，近期暂无修建计划，位置示意图如下，
▌自制地图
04 悦来街道组团入读政策
悦来街道按照渝北教委招生政策执行，小学和初中均为划片入读，非学位紧张学校均需提前一年落户。
因悦集组团此前未正式接房，所以目前还未正式划片。
目前周边最近的规划小学为悦来人民小学，目前已正式官宣，总建面约3万方，办学规模48个教学班，计划2027年9月开学。
重庆市人民小学将派出优质师资团队，将悦来人民小学建设成为重庆市一流学校。
离项目最近的初中为保利和光尘樾北侧的中学教育用地，规划24个班，目前暂未有建设计划。
目前悦来街道初中正式招生的学校只有一所，即西附悦来中学，所以目前悦来街道所有组团划片初中均为西附悦来中学。
悦来还有一所初中在建，即首地中学（暂定名），是一所高完中，预计今年9月建成，目前办学主体还未官宣。
05 悦来人民小学引进后小学入读政策
了解了上述背景后，我们再来看看哪些组团可以入读悦来人民小学，在说政策之前，我们先来看一份开发商官方公示的文件，如下：
▌来源：开发商现在公示文件
▌来源：开发商现在公示文件
提练一下重点：
（1）D41-1小学建成后将引进重庆市人民小学办学，合作期限为10年，即2027年至2037年。
（2）麓悦江城D分区所有组团（悦来街道范围）均纳入悦来人民小学招生范围，在符合三对口的基础上，购买新房提前1年落户可以入读，购买二手房提前5年落户可以入读。
（3）麓悦江城E分区（复兴街道范围，即麓溪半岛和碧影溪两个组团），在合作期限内，即2027年至2037年，在符合三对口的基础上，购买新房提前1年落户可以入读，购买二手房提前5年落户可以入读。合作期满后，上述业主子女另行通过。（比D分区多了个时间限制）
（4）在小学建成之前，麓悦江城D分区业主如有在2027年9月之前，需要入读小学的，由渝北教委进行统筹。
06 未来中学入读政策猜想
有了悦来人民小学这个样板后，笔者猜测万华在优质初中教育资源的引进上，肯定也不会吝啬，初中引进后的入读政策，大概率也会跟人民小学基本一致。
在今年2月12日麓悦江城的官方公众号中，万华也提到了将持续发力，落实中学教育资源。
项目名称：重庆万华麓悦江城
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