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马上本周四五，南京将迎来2025年最后一场，也是关注度最高、最重磅的一场土拍。
一方面，土地出让规模很大。前前后后十四块地，涉及河西中、南部新城、城北燕子矶、城南小行、江核、仙林、江宁将军山等众多板块，颇有一种“年底土拍盛宴”的意味。
另一方面，土地素质非常高。尤其是周五这场土拍，十块地，基本都是各板块压箱底的好地，不仅地段核心，而且容积率都比较低，都是奔着每个板块的全新改善标杆去的。
这当中目前最吸睛的莫过于河西中名品城地块，不过这块地我们之前已经详细聊过。今天想和大家谈的是另一块地——燕子矶G94地块。
论热度，这块地一定不是此次土拍最火的，但就各个板块内部的期待值而言，G94还是在燕子矶改善客户中吸引不少关注度的。站在地产从业者的角度，这块地或许也会成为一个重要标志，一个全新的、全面的燕子矶高品质改善时代正在到来！
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首先，介绍一下这块地的基本信息。
G94地块规划用地性质为二类居住用地，位于燕子矶街道神农路以南、燕春路以西，旁边就是地铁1号线吉祥庵站，以及南师附中高中部晓庄校区、南外燕子矶分校两所名校。
放过去来讲，这里的城市界面确实一般，但在经历燕子矶10年发展和兑现后，这里已然摇身一变，拥有了更便利、更纯粹的居住氛围。航拍图上也不难看出，相比滨江一带高楼为主，G94地块周边整体更低密。
该地块出让面积近4万㎡，规模大且地块方正、完整，是开发商比较喜欢、也更好做楼栋布局的土地。
而且，过去这些年燕子矶土地出让主要集中在往北的滨江一带、往南的晓庄一带以及往东的万寿一带，唯独吉祥庵附近未有新房上市。这块地的出现，将弥补区域改善新房的空白。
另外，其容积率仅有1.2，是燕子矶新城近两年供地新低，未来产品形态和居住体验都会更纯粹。
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图源见水印
其次，这块地有哪些值得关注的地方，它的出让又会带来哪些影响？
主要三个方面：
第一，丰富供应结构，满足板块日益强烈又多元化的改善需求。
众所周知，燕子矶新城是一个人口相对比较密集的板块，早些年凭借便利的通勤、强力的配套兑现以及比较温和的房价门槛，吸引大量人口在此买房、安家、生活。这也是时至今日，不少新城还在挣扎，但燕子矶已然生活氛围浓厚的重要原因。
不过，早些年燕子矶的商品房市场都以高层产品为主，在当时这构筑了燕子矶更温和的房价门槛。但时至今日，也在燕子矶内部催生了大量改善需求——他们经过多年努力已经在南京站稳脚跟，如今想追求更好的居住和生活，却又不想离开燕子矶。
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G94地块实景
所以其实从今年6月份G33地块的出让，就开始能看到燕子矶在推地策略上的转变——容积率下调、土地素质优化。而这些，都指向改善化的供应趋势。
而G94的推出，则代表这一推地思路的进一步深入。
一方面，板块开始转向改善居住，让一些早年安家燕子矶的人，现在不用离开燕子矶也有提高生活品质的机会；
另一方面，稳健的推地节奏，而土地的差异化供应，使得燕子矶近些年的新盘在产品形态、上市时序上形成明显错位，既避免了楼盘“贴身肉搏”，又丰富了板块供应结构。
看看目前燕子矶在售、待售的项目，就很一目了然了：
目前在售的保利国贸璟上，高层产品，目前房源去化大半，优势是实景可见，价格相对也有优势；
另外在售的高科江悦堂，1.05容积率，22栋4-5F低密平墅，总价千万级，是燕子矶目前唯一的纯粹终极改善产品；
刚开盘不久的有龙湖北城央璟颂，项目容积率1.6，主打低密四代宅，9栋洋房和2栋小高层；
近期出规划的象屿G43，规划的是15-33F的四代宅，不仅产品形态上和北城央璟颂错位，而且上市时间预计要到明年三季度了；
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再就是即将出让的G94地块，1.2容积率意味着很可能会打造超低密产品，而且上市时间大概率也要和上面的项目错开。
事实上一个健康的区域市场，既不应该是“供＞＞需”，也不是“供＜＜需”，而是达成一种动态的平衡，保持好产品产出的同时，也要满足买房人不同的买房需求，有一定自主选择的空间。燕子矶的改善市场，其实就是这样的理想状态。
②南外+南师+地铁上盖+1.2超低容积率，未来有望打造超低密产品。
最重要的自然还是地块本身。
其又具体分为两个方面：一是外部条件，即地段，这是一块地价值下限的保证；二是内部条件，即地块自身禀赋，往往决定一个项目的上限有多高。
先看外部条件。
燕子矶新城的能级就不用多说了，承载着“南京北部滨江新城”和“城北现代服务业中心”两大功能，定位是打造以“公共服务、商业贸易、文化旅游”为核心的宜居宜业滨江新城，而G94正位于燕子矶新城的南门户区。
此外，这里还是整个燕子矶新城兑现更快、更集中的片区，目前燕子矶最成熟的生活氛围都围绕周边展开。
地块为地铁1号线吉祥庵站直接上盖项目，紧邻和燕快速路，快速衔接二桥、绕城高速；一路之隔就是南师附中高中部晓庄校区、林外校燕子矶校区（九年一贯制）两所名校，书香氛围浓厚；周边还有南京城北万象汇、南京燕子矶招商花园城、晓庄国际广场等多个重量级商业综合体，涵盖购物、餐饮、娱乐、亲子等全业态。
说白了这就是一个核心居住圈，配套一站式配齐，不用等待。
再看内部条件。
1.2的超低容积率，我简单查了一下，燕子矶近些年的供地里，除了高科江悦堂1.05的容积率比它低以外，其他没有比G94更低密的了。
而低密就意味着更稀缺、更高的居住舒适度、更大的产品想象空间。四代宅肯定是基础项了，未来既可能带来更纯粹的洋房住区，也可能带来超低密的多层产品形态。
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③板块二手房价值坚挺的背景下，地价也比较务实有诚意。
燕子矶的“稳”是市场公认的，二手房价就是重要体现。
目前燕子矶的二手房价普遍分为几个档：
最低就是一些老小区，“1”字头，买的其实就是成熟配套和地段；
其次是早一批的品质商品房，目前也保持2万大几的一个水平；
再就是近两年的品质次新房，仍然有3万+的单价，价格坚挺。
其中比较有代表性的，也是今年讨论很多的，就是万象天地九悦，今年甚至还卖出了小区历史成交最高单价，就连10月底的一套成交也有3.6万/㎡。
而这个价格，和目前板块在售新盘也大差不差了。这放在全南京，都是很难得的。
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而在这样的背景下，G94地块仍然给出了较大的诚意。
一方面，去年土地推介时，这块地容积率1.6，如今正式挂牌下调到了1.2，给足开发商产品空间；
另一方面，这块地起拍楼面价算下来约16088元/㎡，作为对比，龙湖北城央璟颂1.6容积率，今年6月成交楼面价15717元/㎡。
现在这个市场大家都不容易，与其死磕，不如共赢，这也是值得认可的地方——政府将好地顺利供应、房企有利润空间做产品突破、买房人能享受到更先进产品力。
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说完了地块本身，还有一点不容忽略。
那就是燕子矶新城的兑现力。
这一点就不得不佩服燕子矶的高瞻远瞩了，曾几何时市场好，很多板块都在凭着预期和规划卖房，燕子矶在埋头搞城建搞兑现。
现在市场回归理性，开发商、买房人都更加追求确定性和眼见为实，燕子矶曾经的努力已经一一兑现，也成为它强大的优势。与此同时，它持续兑现的脚步仍然没停。
● 6号线预计明年上半年通车
近日，南京地铁官方发布《 南京地铁6号线、宁马线项目工程验收及竣工验收技术服务项目询比采购公告 》，正式官宣了6号线和宁马城际S2线即将验收的消息！
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并且，目前南京部分站点的地铁运营线路图已经更换，6号线已经“上图”，只不过暂时标注“未开通”字样。
根据现有的进度来看，6号线很可能年底前就会开始不载客试运行，明年上半年有望通车。
而届时，燕子矶新城将成为南京少有的同时集齐3条主城动脉地铁线路（1号线、7号线、6号线）的板块，交通通达度进一步提升！
● 燕园路社区中心项目正式动工
近日，位于燕子矶新城燕园路以西、宜春街以北的燕园路社区中心项目正式破土动工。
据介绍，燕园路社区中心建筑外立面主要采用白色穿孔铝板，兼具美观与实用功能，能有效调节光线和通风。
设计上注重与城市空间的融合：在南侧，设计团队将台阶与地形完美结合，打造出层层递进的阶梯状绿化空间，这里不仅是连接路口的通行通道，更通过植被点缀和局部平台的预留，形成了可坐可停、可交流可休憩的“城市小客厅”。北侧则引入了步行漫步坡道，并种上攀爬绿植，既方便人们出行，又将成为一道独特的街边小景。
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据了解，未来的燕园路社区中心将为居民提供全方位服务，包括基层服务中心、居家养老服务站、文化体育活动中心、社区商业服务等相关配套设施。这些设施将满足居民从养老到文化娱乐的多元化需求。
作为新城重点打造的 “一站式” 社区服务综合体，项目的开工建设不仅填补了区域优质公共服务配套的空白，更标志着燕子矶新城在完善人居功能、提升生活品质的道路上迈出了坚实一步。
● 滨江铂尔曼酒店计划明年二季度开业
今年，雅高集团旗下“雅高人才与文化资讯”官方账号发布内容中提到，滨江铂尔曼酒店预计2026年二季度正式开业，目前已正式对外开启招聘！
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南京滨江铂尔曼酒店位于燕子矶滨江商务区二期，东至规划绿地，南至古渡街，西至嘉善路，北至规划绿地。
作为法国雅高集团与新华海集团联袂打造的高端五星级酒店，项目占地约1.03万㎡，总建筑面积近7万㎡，规划150米玻璃幕墙塔楼，集客房、公寓、屋顶花园于一体。
今年5月，滨江铂尔曼酒店外立面玻璃幕墙就已安装至顶层，建设速度非常快！
滨江铂尔曼酒店实景 摄于2025.5.30
● 燕子矶低密园林酒店已动工
同在今年5月，燕子矶长江之畔的低密园林式酒店——花间堂酒店正式破土动工。
花间堂酒店位于栖霞区燕子矶新城以北，北临燕津大道。项目西、南两侧依偎水塔山山体，东临北十里长沟西支及绿地，低密度的园林设计将实现建筑与自然的有机融合。
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花间堂酒店施工实景 摄于2025.5
未来，滨江铂尔曼酒店定位高端商务，花间堂则侧重文化休闲，两者形成差异化互补。
● 吉祥街已通车
今年5月7日，燕子矶新城东西向重要道路——吉祥街，正式建成通车！
吉祥街东起燕城大道（经五路），西至和燕路，全长1.3公里。道路设计为主线双向4车道。
这条北起燕津大道滨江景观带、南抵栖霞大道城市动脉的黄金走廊，如同打通了城市发展的"任督二脉"，让燕子矶"六纵六横"的立体交通网络进一步舒展。
至此，燕子矶新城目前已构建 “地铁 + 快速路 + 主次干道” 立体交通网络，对内串联板块各组团，对外无缝衔接主城及长三角城市群，让日常通勤与跨城出行皆高效便捷，真正实现 “入则宁静，出则繁华”。
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吉祥街通车实景 摄于2025.5.7
● 燕子矶新城体育公园进入装修招商阶段
燕子矶新城体育公园位于燕子矶新城经五路与燕恒路交叉口西南角，地处新城核心区域，计划投资11.11亿元，力争早日投入使用。
项目占地面积约45亩，总建筑面积11万平方米，是集体育健身、文化教育、休闲娱乐、餐饮购物为一体的体育综合体。
燕子矶新城体育公园项目不仅包含了体育综合馆、游泳馆等体育相关配套场地，室外还将结合明外郭百里风光带打造户外跑道、各类活动场地等相关体育健身设施。
与此同时，项目还独具特色地将新建一个受到不少年轻群体追捧的旱雪滑道，来模拟室外滑雪的训练场。该旱雪滑道总长度约100米、宽度约14米，未来建设完成后，市民可体验从屋顶滑雪到地面的乐趣。
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燕子矶新城体育公园施工实景 摄于2025.5.30
● 燕江新城站地铁上盖TOD项目，最快年内竣工
燕江新城站地铁上盖TOD项目位于栖霞区燕子矶新城，东临庐山东路，南临神农路，西临庐山路，北临现状小区燕雅苑，地块南侧紧临轨道交通6号线燕江新城站，项目规划建设为居住社区中心、公交场站，最快年内竣工。
项目拟建建筑总建筑面积约6.41万平方米，不仅包含了社区卫生服务站、社区养老院、育儿园等配套，还有文化活动中心、体育活动中心、菜市场等居住社区中心相关配套设施。
燕江新城站地铁上盖TOD项目实景 摄于2025.8.21
以上，仅仅是燕子矶新城今年上半年发生的一些变化。如果再往前推，可以说是一年一个样。
生活的不断兑现+居住品质的不断升级，也让燕子矶正逐步从一个高性价比安家的板块，转变为一个值得长久居住、高品质改善的宜居之地。
土拍也好，城建也罢，这些通通只是缩影，都只是在燕子矶生活越来越幸福的见证。
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