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武汉（深业翠微谷）
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楼盘聚焦：
1、光谷下半年相当被期待的四代盘
前期规划公示的时候我们就已提过，深业翠微谷带有空中花园设计，是作为真四代打造的。
目前三环内都只能做准四代产品，真四代只能在三环外出现，但目前光谷东的在售四代项目中，今年新入市的招商天青府、驿山高尔夫观岭均不带空中花园，公示了规划的创新天地四代新地块平均只有不到1平米的露台赠送，带空中花园的目前仅有汉韵公馆一个。
深业翠微谷不仅带有空中花园设计，并且空中花园的平均赠送面积达到20平，面积相当可观。
同时，深业翠微谷总建面约30万方，体量是比较适合的，比较有居住氛围的一个体量，而容积率只有2.0，相当低密，是目前光谷东几个新盘中最低的。
全盘楼栋总高13-25层，户均152平的面积，这也是光谷目前已公示了规划信息新盘中最大的，纯改善定位，注定产品打造标准要更高，并且所有楼栋中总高13-18层的小高层又占了绝大多数，全系两梯两户的配置；
相对临近三环线，环线地段在光谷东更好，并且离地铁站也不远，公园环绕...
外部亮点相当多，因此，深业翠微谷一有个新动向出来，总能引起一波关注度，对产品的期待值也相当高。
2、建面约125-240平户型亮相，得房率94.6%起比较优秀，设计相对中规中矩
深业翠微谷项目共规划19栋住宅，总高最低13层，最高25层。
需要注意的是，深业翠微谷包含两种产品，一种是带空中花园的真四代，一种是不带花园的四代。
带空中花园的四代住宅外立面，包含2、3、4、5、6、7、8、9、11、12、13、14、17号楼，共12栋住宅，总高13、14、18、25层都有。
不带空中花园的外立面，具体包含1、10、15、16、18、19号楼，共6栋楼，均为18层的小高层。
项目主打建面约125-240平户型，目前项目户型图也已对外，共包含5个
建面约125平米三房户型
位于1、10、15、16、18、19号楼内，这是不带空中花园的楼栋；
两梯两户，均有专属电梯前室可以利用，而且一栋楼内的两个单元、一层4套房（包含端头边户、单元衔接处的边户）都是这个户型，一般而言，中间的边户价格会比端头边户低一点。
南北双阳台，北面晾晒，南面观景，功能性更加纯粹，还能增加观景视野；整个南向开间约12.8米，尺度还行，但不算特别突出（比如后湖某盘127平户型南向开间13.4米）；客厅开间约4米，南向次卧开间约3米，后期也可以将南向次卧与客厅打通，形成一个更大的约7米开间大横厅，这个就比较阔绰了，北面餐厅部分后期也可以进行改造，变身3+X房。
这个户型也是深业翠微谷的最小户型，总价门槛也是最低的，电梯前室有约7个平方，优化后得房率约94.6%，也还是比较优秀的。
建面约143平米户型
位于4、5、9、11、12、13、14号楼内，都是带空中花园的，并且这几栋楼的总高均为14、18F，属于小高层产品；
南面空中花园部分为全赠送，面积约19平，加上阳台、飘窗、电梯厅等，优化后得房率可以达到约106.75%，直接直线负公摊。
南向面宽约14.4米，也是比较中规中矩的尺度；其中主卧面宽约3.7米，主卧还比较开阔，开放式书房面宽约3米，南向次卧面宽约3米，这两个空间如果改造为房间，放床之后，可用于做柜子的收纳空间就十分有限了，舒适度一般；客厅面宽约4.7米，尺度还行，与南向次卧共连空中花园，后期可以将这两个空间合为一起，形成一个开间约7.7米的大横厅，如果将开放式书房也纳入其中，那么整个客餐厅的空间就相当可观了。
这个空中花园的位置上下层会错开，不过预计会对客厅部分产生一定遮挡；另外还有一点就是，部分房源的空中花园在书房外，客厅部分为传统窗户，没有外推阳台，观景体验感会有所下降。
建面约190平米C1户型
位于6、8号楼内，总高25层的高层楼栋，也是带空中花园的，上下层的空中花园位置同样错开，但因为处于端头，对客厅的采光影响不大；
客厅采用270度全景舱设计，加上餐厅、外连的空中花园，大平层的体验感更强；整个南向开间约18.6米，绝对尺度可以，不过在其他四代项目170多平户型也能拥有差不多尺度的南向开间，另外，与驿山高尔夫187平的观景户型对比，深业190平户型的观景面要小得多。
四房两厅三卫，双套房设计，并且两个套房分别位于南、北双侧，与老人同住也能互不干扰；
其余拓展空间也相当多，南北双阳台、飘窗、电梯厅等，优化后得房率约107.45%。
建面约190平米C2户型
位于7、17号楼内，也是总高25层的高层产品。
面积与C1一样，但做成了五房两厅三卫的布局，房间功能更强，适合成员比较多的家庭，不过，如果真做成独立的5个房间，南向书房（户型上标注）开间仅2.9米，北向2个次卧（不含次卫）的面宽也只有3米，作为房间的话，放床之后剩余空间很小，收纳空间有限，居住体验也较为一般。
五开间朝南，南向面宽约17米，比190平C1户型的面宽小一些，花池设计与143平户型设计差不多，上下层之间预计会对客厅部分采光产生一定遮挡；
这个户型的客厅就是普通设计，不带全景舱，客厅部分开间约3.8米，多功能区开间约4.2米，这俩加起来可以形成一个开间约8米的大横厅。
优化后得房率约105.39%。
对比190平的C1户型，C2户型所处的楼栋南向景观更好，尤其是7号楼，正对着小区中央集中园林，每户的景观视野都非常不错，但C1所处的楼栋位于中央园林两侧，也就意味着只有一头的边户视野更好，另一端视野相对差一些。
建面约240平米户型
位于2、3号楼内，小区中央景观轴两侧楼栋，总高均为13层，也是项目总高最低的两栋，南面为配套商业，楼层不高。
空中花园的尺度相当大，南向面宽约4.8米，进深约5.5米，面积约26.4平，抵得上一个传统三房户型的客厅面积了，而且位置在户型角落，上下层的采光影响较小；客厅外带阳台，花园连通客厅阳台，整个开间达13.45米，也就意味着拥有13.45米的观景面，绝对数据还可以，不过比高尔夫观岭187平户型还是要差一些；
五室三厅四卫的设计，并且南向带双套房，北向一个套房加2个次卧，功能上更加灵活；
整个南向开间（含空中花园）约18.6米，优化后得房率约111.87%。
不过，从南向整体开间可以看到，240平户型的这个开间跟190平C1户型开间一致，就有点不理解；另外，240平是项目最大户型，但所处楼栋位置除了总高低一些之外，景观效果反而不如190平户型所在的7号楼。
项目几个户型得房率还不错，设计方面却还停留在初始阶段，对比区域内的优秀户型，深业翠微谷的户型设计就显得逊色一筹了，尺度、布局都不算特别惊艳，内部承重墙也不少，可改造性有所局限。优势在于项目本身密度相对较低、总楼层都不高，并且全系两梯两户，硬件配置还比较高。
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3、近光谷四路地铁站，在光谷东的环线地段、综合条件不错
深业翠微谷位于东湖高新区高新大道以北，九峰一路与光谷四路交汇处，属于光谷中心城北区。
并且可以看到，项目周边公园环绕，环境相当不错。
南面的公园
东北侧的九峰山森林公园
项目离地铁站也不远，同济医院光谷院区也在附近，与三环线直线距离约3公里，在光谷东板块来说，属于比较靠近三环线、环线地段比较好的位置。
点击下图，查看项目周边配套航拍
项目所处的位置属于光谷中心城北区，也就是我们所说的光谷东开发相对较早的范围内，综合配套相对来说要比中心城南区更为成熟一些。
地铁方面，从项目出发步行前往11号线光谷四路D出入口，大约700米左右，步行即可，前往乘坐地铁还算比较方便。
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旁边还有光谷空轨，前往九峰山站也差不多700米左右。
自驾方面，项目临近高新大道，沿着高新大道一路向西能直达光谷关山、街道口、武昌核心等地，也可以通过高新大道上三环，前往武汉三镇。
商业方面，目前光谷东最大的综合性商场大悦城就在项目直线约900米处，购物比板块内多数其他项目都要方便一些。
另外，项目隔壁还有不少已交付的成熟社区，像中建星光城、九峰社区、明畅里社区等，有相对成熟的居住氛围，日常的一些生活购物需求可以就近解决。
而且项目内部也规划有约3400平的商业，也可以作为日常购物的补充。
教育方面，项目北面靠近光谷二十一小、光谷一初两所学校。
根据2025年的学区划片，深业翠微谷所在区域是对口光谷玉成小学（光谷二十二小）+光谷一初。
光谷一初今年没有官宣升学率，但是过去几年普高率基本在50%左右，比较一般。
医疗方面，光谷东医疗配套基本共享，项目到光谷同济医院、省妇幼光谷分院直线距离约1.6-3公里，距离还比较近，前往就医也比较方便。
休闲方面，项目南面就是鸡公山公园、西苑公园，东面有光谷花海世界，北面靠近九峰山森林动物园，公园非常多，茶余饭后或者休息日前往散步锻炼非常方便。
并且，公园环绕，也说明了这一块环境整体更加宜居，没有密集的建筑，在自己家楼上的视野也更加开阔，配合项目仅2.0的低容积率，简直不要太优秀。
4、关于价格，目前光谷天量供应，竞争超级激烈，放风价并无优势
深业翠微谷目前还没有官方价格出炉，但是也有小道消息称价格会控制在1.5万，大概率就是1.5万的样子。
我们来看看周边新房
项目周边最近的新房就是中建壹品汉韵公馆，带装修价格在1.9万左右，主打143-191平户型，同样也是纯改善定位，体量也不算小，5月网签15套，6月网签31套，7月网签35套。
距离较近但属于三代宅的广电光谷家，主打108-205平户型，其中108平户型相对刚需，其余户型也是偏向改善，毛坯均价1.8万左右，今年1-6月，光谷家总共网签13套，5、6、7月连续3个月网签0套，前阵子推出了1.5万楼层任选的活动，预计8月网签会稍多一点。
稍远一点，同为纯改善定位的四代项目驿山高尔夫观岭，主打150-187平户型，其中150平户型带装修均价1.8-1.9万，187平户型带装修均价2.1万，5月首开，当月网签21套，6月网签37套，7月0网签。
然后光谷东典型的改善定位盘领峯，前期也是接近3万的高端盘，今年上半年一直都在做价格促销，毛坯1.7万左右，销售价比拿地价还要低了，拉了一波销量，3月网签41套，4、5、6月网签都在10套以上，7月加大了活动力度，带装修房源价格1.4X万起，网签达到51套。
创新天地，主打140-183平户型，纯改善定位，带装修1.8万左右，最高网签月度为4月，24套，今年其余几个月基本在20套以内，其中有2个月为6套、7套。
可以看到，单纯看改善定位的项目，光谷东就已经有不少了，供应相当充足，但销量整体一般，多数项目月销量都只有不到20套，甚至0网签也经常出现。
并且，除开纯改善定位的项目之外，光谷东还有大量的次新房、在售老盘，比如上半年相对热门的招商天青府，宝业璞园，这些项目内也都是有大户型产品的，另外还有超级多的纯新盘即将入市，比如大家在光谷东的新项目，万科首次进驻光谷东的项目，国华地产光谷华府、创新天地最后一个住宅地块等等，甚至据爆料，龙湖也在筹划商改住...
在光谷东这个偏刚需、刚改的区域，做纯改善产品本身就是一项挑战，此前可选的改善盘少，稍微高一点的品质加上好一点的产品，关注度很容易就起来，但是现在，可选项目真的太多了，天量库存集中入市，挑战难度直线提升。
无论是三代住宅还是四代住宅，除了在产品上做文章之外，价格战也无可避免，比如广电光谷东，光谷东首个准学区房，近期也打出了1.5任选的活动，还有领峯，前期近3万的项目现在直接打对折；另外据说元庐、洺悦天玺等项目都在预备新的价格调整，冲刺一波。
户型产品没有特别大的设计优势，竞争对手包围，在这种情况下，深业翠微谷放风1.5万的价格，最小125平户型总价约180万左右起，143平的总价210万左右，190平总价接近300万，无论是单价还是总价，在光谷东都没有太明显的优势，即便得房率更为优秀，但深业翠微谷全盘1200套的货量也相当多，定价必然要考虑到后期的持续性销量。
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武汉（深业翠微谷）
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