【无中介干扰,纯开发商房源】&福州【榕发·麓里云筑】开发商直销-售楼部400VIP专线-房价-楼盘户型-周边配套-交通地图
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福州榕发·麓里云筑
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基 础 指 标
仓山区奥体板块，容积率2.4，纯商房，总计806套，项目共规划16栋住宅，其中4栋7-11层洋房，产品面积103-108㎡四房;12栋15-16层四代宅小高层，产品面积138-180㎡四房。
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土 地 信 息
福州市建设发展集团有限公司2022年9月16.76亿竞得榕宗地2022-42号地块，楼面价14579元/㎡，底价成交。地块方正，地块内部无古建、宗祠等影响，地块西南角有一宗商服地块。
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区 位 地 段
项目处于仓山区较成熟的奥体板块，且南面距离奥体中心仅一路之隔，其余三面均为成熟的居住社区；地段成熟度超过77%的在售项目。
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配 套 环 境
项目周边的商业、地铁交通及文体医教等配套基本齐全，教育配套存在短板。
【商业】紧邻阳光天地、海峡奥体商业广场，约1000m，近揽金山万达&爱琴海大型商圈；
【交通】项目约700m是地铁5号线霞镜站，周边公交站点也较多；
【教育】项目划片霞镜小学，对口金港湾实验学校初中部，教育配置较一般。
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户 型
项目有洋房和四代宅两种产品，其中洋房103-108㎡四房，一梯两户，四代宅产品139-161-180㎡四房。
项目主打改善，其中103-108㎡洋房四房产品，总价240万左右，为首改产品，三开间朝南，四叶草户型，产品得房率较高；139㎡四代宅中间户型与161㎡端头户型拼接合成，形成每层有4个电梯4户，使得户型、楼栋间存在对视，私密性较差；160㎡四代宅产品1梯1户，处于中轴楼王位置。四代宅产品139㎡的花园阳台赠送较少，161-180㎡四代宅产品花园阳台赠送较大，舒适度更高。
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楼 栋 日 照
作为洋房和小高层组合排布，2.4的容积率，由于项目限高50米，导致楼栋数达到16栋，同时采用四代宅设计，楼间距较小，仅16-30米左右，使得小区内部存在自遮挡。
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通过房间视角查看，项目的楼间距小，视角通透性不佳。
6
去 化 表 现
项目于2024年3月底开盘，首开推出洋房产品，均价24000元/㎡，目前已推出178套，成交107套去化60%左右。四代宅产品推出208套，均价28000元/㎡左右，目前去化仅3成左右，整体去化表现较差。
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综 合 点 评
榕发麓里项目为奥体板块核心区的项目，基础配套齐全，但是在教育存在一定短板，同时受到“奥体三件套”（火葬场、精神病院、传染病院）等不利因素影响，导致高端改善客户存在较明显抗性，价格和总价的天花板比较明显。同时板块内的库存竞品及二手房均在大幅折价促销，客户的选择面相对更广泛些。
其次项目的四代宅产品打造，明显弱于市场同类的四代宅产品，如楼栋梯户配置、楼间距、产品赠送等等，所以对于改善性客户吸引力不强；所以项目的四代宅产品去化相对较差。
总之，作为福州主城区入门级四代宅项目，若对四代宅产品有兴趣但预算有限，可以重点关注；同时需要重点说明的是：2025年是金山奥体板块项目集中入市的阶段，若不着急买房，可以多多对比再入手。
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