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绿城光谷桂府（东湖高新-金融港）加推3号楼小高层，建面约105-115㎡毛坯户型。

【占地面积】7.82万方

【计容建面】18.77万方

【户型格局】101-115-121三房两厅两卫

【单价】12500

【绿 地 率】≥30％（换算成绿化为40%）

【容 积 率】1.87

【交楼标准】毛坯房

【总 楼 数】6栋（一期）

【总 户 数】686户（一期）

【梯 户 比】2梯4户（一期）

【车 位 数】1067（一期）

【车位配比】1:1.12（项目整体）

【项目地址】武汉东湖新技术开发区·光谷金融港·中芯一路与中芯二路交汇处（光谷为明实验学校南侧200米）

楼盘聚焦：

1、两调规划，光谷南金融港首个准四代来了！还是绿城造！更低密了！

项目其实早就报规，但是一直迟迟没有入市。

一直等到了区域内大部分项目进入清盘，之前五一已经开放了营销中心，原本是传闻6月底7月初要首开的，但是近期引入绿城品牌，重新调规划改为准4代住宅，容积率也下调至1.87，比区域内的伟星（3）、光谷润府（2.49）、美的云筑（2.3）、万科（2.08）都要低一点。

今年调整了2次规划：

第一次：今年4月份公示了一期调整后的方案。为了提高住宅品质，1、2、3、5、6、7号楼的阳台调整为封闭阳台。

第二次调整：今年8月份，总户数不变的情况下，在容积率、阳台面积拓展、立面做了调整。

1）一期容积率从1.91降为1.87，住宅计容建面减少了1647平。

2）提高阳台面积占比，阳台统一变更为封闭阳台。

3）提升立面品质，优化住宅1、2、3、5、6、7#楼局部外立面。

项目在积极调整规划的同时还引入绿城，也是为了提升自身竞争力。这是继万科、华润之后，光谷南金融港又一品牌房企入局，这也意味着金融港新房又有了新的高配选择了。

2、一期主推101-121㎡户型，得房率可高达91.12%。

项目分两期开发，其中一期共6栋，1#、5#33层，2#、3#21层，6#、7#34层，社区卫生服务站在2#，文化活动站在3#，物业用房、消防控制室都在7#；

二期共8栋，公共通道南侧的8#27层，9#、10#33层，11#、12#34层、13#21层，15#、16#26层，养老服务用房在11#，物业管理用房在15#，底层架空休闲在16#。13、15#紧邻规划的12班幼儿园。

101平户型得房率约91.12%、115平户型得房率88.7%。

1、5、6、7#A户型建面约101-104㎡

三房两卫，三开间朝南，南面L型阳台+主卧都有半赠送。北向四飘窗全赠送。主卧套房设计。

1、5、6、7#C户型建面约114-116㎡

120平内做南北双阳台，独立玄关入户，北向次卧送了不少面积。

2、3#B户型建面约105-108㎡三房

格局和A户型一样，主要是面积上的差异。

2、3#D户型建面约116-121㎡

格局和C户型差不多，主要是面积上的差异。

3、区域大多新房已清盘，基本上没什么对手。

正荣悦璟台、伟星光谷星悦广场、光谷润府已售完、万科光谷锦曜是尾盘，目前主要就是美的云筑、平安璟园激烈厮杀，之前一直按兵不动的赛达光谷锦城接连2次调规，并引入绿城，重新更名为绿城光谷桂府杀出来，金融港片楼市格外热闹。

目前区域内新房已经非常卷了，美的云筑毛坯最便宜，毛坯高层12700元/㎡。万科光谷锦曜主推96、113平，带装修折后均价约18500元/㎡。113平特价房总价200万。平安璟园，主推105-150平户型，毛坯20000元/㎡。

周边行政区属于东湖高新的二手房，次新房成交单价12800-14000元/㎡左右。

同板块内的绿城光谷桂府，起初由赛达开发时开发商名气不响，即便是毛坯销售，受到新房和二手房双重夹击，小妹当时就说想要更快的去化，单纯打价格牌的招数也不一定管用。现在项目引入绿城，又改规划为准四代住宅，看来为了抢市场还是下了功夫的了。

此前项目避开锋芒的销售策略可以说是明智的，现在产品提升了，等对手都卖完了后，项目定价主动权更大。

绿城光谷桂府地块比较方正，体量适中，比美的云筑位置也要强一些，目前暂时还没有放风价。如果定价参考美的云筑的价格，还是非常有性价比的。

4、项目位于光谷南金融港板块，周边配套也比较成熟，与三环的距离比伟星、万科等项目更近一些。不过距离地铁要远一些。

一、基本信息

重点：低密新盘、容积率1.87

绿城光谷桂府一期45081.42平，容积率1.87，总建面12568.01平，其中住宅建面约72828.41平。共686户，户均建面约106平。

机动停车位1057个，其中地面车位2个（幼儿园校车车位），地下停车位1065个，车位配比约1.55。

项目效果图

1、5、9、10#33层，2、3、13#21层，6、7、11、12#34层，8#27层，15、16#26层。

绿城光谷桂府共规划14栋21-34层高的住宅，均为两梯四户布局。

据了解，一期采用围合式布局，内部超5680㎡景观园林。

项目架空层打造为精装泛会所，涵盖儿童游乐场、阅览室、瑜伽室、健身房活动场地。

示意图

二、关于拿地及开发商

重点：民企溢价拿地，楼面地价7733元/平

绿城光谷桂府是2023年土拍中极少出现的民企拿地项目，而且还是溢价7.4%拿地，就真的是稀缺物种。

2023年5月5日，武汉2023年的首场土拍开幕，也是在这一天，孝感锦宏置业有限公司以145220亿元的总价摘得P（2023）012号地块，楼面地价7722元/平，溢价率7.4%，成为当天唯一一宗溢价拍出的地块。

地块要求:

1、需配建12班幼儿园1处，建筑面积不少于3600平，用地面积不小于4860平。

2、建筑高度不大于100米，建筑色调以浅灰色为主，容积率不大于2.4。

3、该用地内应规划一处养老设施，建筑面积不少于3000平，床位并不低于100个，采取点位控制。

4、建筑界面临中芯一路和高新五路宜结合建筑后退形成高品质街道空间。

孝感锦宏置业有限公司，成立于2010年，位于湖北省孝感市，是一家以从事房地产业为主的企业。企业注册资本3000万人民币，实缴资本3000万人民币。

绿城光谷桂府对外公示的开发商为武汉香江里房地产开发有限公司，是孝感锦宏置业有限公司旗下子公司。

孝感锦宏置业有限公司是孝感本土房企，前期的项目开发业主要集中在孝感。

三、项目地段、交通、配套

重点：金融港板块 配套成熟

绿城光谷桂府位于东湖高新区中芯二路以西、高新五路以北、流芳路以东、中芯一路以南，属于光谷南金融港板块。

具体来看，项目北面为旭辉御府，南面试长城达尚城，西侧待开发，东侧为大邱社区。

西南角为地铁2号线停车场，不过不算紧挨，跨了个主干道，地铁运行的影响大大降低。

从地铁距离来说，平安璟园>万科光谷锦曜=伟星光谷星悦广场>绿城光谷桂府>美的云筑。

绿城光谷桂府在金融港的位置不算最中心，但距离也不远，加上金融港本身配套要比光谷东成熟多了，整体上也还不错。

交通配套：

地铁方面，绿城光谷桂府距离最近的地铁站是2号线佛祖岭站，从项目步行约1.9公里可达，距离不算很近，但尚在步行范围内。

佛祖岭地铁站

自驾方面，项目南面就是高新五路，向东可直达光谷中心城，通过西侧的光谷一路/光谷大道或者东侧的光谷二路，往北可直达关山板块，也可以转入三环线通往武汉三镇，往南可连接江夏。

项目附近主干道相对较多，且虽然处于三环外，但与三环的直线距离也就2公里，上快速路也很方便，自驾体验还不错。

商业方面，项目自身有部分社区商业规划，另外，金融港板块还是有不少商业建成/在建/规划中的。

附近几个社区的社区商业就不提了，像对面的旭辉御府也都是交付多年的成熟小区，生活氛围还比较浓厚。

大一点的商业，项目直线1公里处就是伟星光谷星悦广场，伟星带有一个商业规划，规模不算很小，也是后期金融港板块重要的商业配套之一，商业体预计2025年开业。

直线2公里内已开业的有同兴生活广场以及世达广场，比较火的库迪咖啡在世达广场也有分店。

世达广场

还有武汉地铁集团和龙湖合作开发的约2万方佛祖岭地铁上盖商业，或命名为友邻LIVE，预计2024年10月开业。

距离稍远一点，还有华润在金融港的华润万象天地预计2027年开业，短期内指望不上。

教育方面，项目需配建12班幼儿园1处，建筑面积不少于3600平方米，用地面积不小于4860平方米。

项目东北面就是光谷为明实验学校，东侧约500米是光谷七小，西侧约1.5公里处为光谷十五小。

光谷为明实验学校

光谷七小

光谷十五小东校区

按照2024年东湖高新的学校划片来看，绿城光谷桂府项目北面的旭辉御府、南面的达尚城、东面的大邱社区以及西侧的佛祖岭社区D区，对口小学均为光谷七小。

从这个地图范围来看，绿城光谷桂府大概率也是对口光谷七小（最终划片还是要看交付后教育局分配）

目前来说，光谷七小+光谷三初，在光谷来说不算特别好的学校搭配，不过学校的师资都是会变化的，生源也有很大关系，不排除后续升优的可能。

医疗方面，项目附近有武大人民医院东院，距离不远。

生态休闲方面，项目距离汤逊湖不算远，带孩子骑行是比较合适的。

附近还有个佛祖岭公园的规划，绿地面积约4.6万㎡，目前已于2023年2月开工，预计可能在2024年完工。

另外，附近有不少高校，比如传媒学院、软件工程职业学院、铁路职业技术学院、湖北经济学院、武汉商贸职业学院等等，高校的容积率都是比较低的，整体建筑密度不大，学校附近消费也比较亲民，这一点还是非常赞的。

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